北京共有产权房地块流拍，政府诚意还应尊重市场契约精神

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[摘要]虽然北京两块共有产权房的拍卖是土地市场主体理性竞争的结果，但也反映了共有产权房难以土地的尴尬局面。

1月25日，北京郊区丰台的两块共有房产因缺乏竞标而被拍卖。这两块地的初始底价接近33000元/平方米，未来共有房产的销售价格为43000元/平方米。此外，住房企业在分配和建造共有产权住房时，还需要采用预制建筑，这将进一步增加分配和建设成本。总的来说，无利可图的局面导致房地产企业纷纷撤退。

共有产权房的核心是价格相当于同一地段的商品房，政府通过持有不同比例的产权来降低购房门槛。作为一种新型的政策性住房形式，共有产权住房备受各方期待，尤其是对于解决“夹心”产权住房的需求。北京两块共有产权房的拍卖虽然是土地市场主体理性竞争的结果，但也反映出共有产权房难以落地的尴尬局面。

从国外的相关经验来看，在政府住房政策的支持下，共有产权住房在准市场领域和完全市场领域实质上起到了资源配置的作用，它不同于单纯的低收入群体的经济适用房，是通过准市场手段建设多层次住房的政策措施之一。北京率先在中国推出了共有房产制度，这是值得称赞的。但关键是，准市场领域仍应按照市场机制运作，政府应本着市场契约的精神，设计和实施与开发商和购房者平等的共有房产制度，避免唱“独角戏”。

从北京拍卖的两处共有房产的情况来看，目前政府的角色并不明确。土地的起价和未来的房价都是由政府决定的，政府仍然按照经济适用房的限价思路经营共有产权房。最初的底价与未来的房价相差只有10000元，包括财务成本、建筑成本、装修成本、销售成本等。开发商很有可能会赔钱。

甚至可以进一步推测，如果不以市场为导向的思维来平衡各方的利益，不仅会出现土地拍卖，而且买家还可能“用脚投票”。共有产权的土地价格没有多少利润，所以最终的房价没有很大的优势。例如，如果流拍地块的价格限制在每平方米43，000元，与附近类似的新开发商品房的价格差距仅为每平方米1，000至2，000元。考虑到产权比例、产权限制等因素。此外，将来在回购或购买普通商品房时，他们可能会受到限购和贷款政策的约束，而业主将很难将土地交给购房者。

此外，共有房产的重新上市将保证政府的优先权，即政府将优先回购。在优先回购权下，地方政府有两种选择。首先，根据政府评估价格，政府回购自然人的产权，实际评估权掌握在政府手中；第二，在重新上市交易时，政府直接按房屋交易价格的比例分享产权份额，包括增值部分。事实上，如何确定一套房子的回购价格最终也是一个未来可能会有很大差异的地方。如果太低或太高，可能会有利益转移，最后可能会出现变形和异化。

一些房地产企业人士进一步分析，政府对商品房价格的限制和增加经济适用房的供应，从本质上不会解决问题，反而会推高房价。经济适用房很便宜，有些人会想尽办法申请资格，不管他们是否需要，而且经济适用房总是供不应求。第二，北京的可用土地越来越少，经济适用房和商品房的用地正在发生变化。如果建造更多的住房，商品房的供应量就会减少，房价也不会下降。

增加商品房的供应量可以解决这个问题，北京在这方面已经做出了很大的努力。

2018年1月23日，北京市规划和国土资源管理委员会主任张伟在访问北京电视台时透露，2017年北京市土地供应超出计划，商品房和共有产权房实际供应量为721公顷。其中，共有207公顷土地用于共有房产。商品房用地514公顷。商品房供应的土地数量是2016年的五倍。

评价公共政策优劣的关键指标不在于政策本身的善意，而在于它能否真正得到公众和市场的响应。