欧阳捷：股市暴跌 银行、地产何错之有？

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2月6日，正当新任美联储主席鲍威尔(Powell)登上王位之际，美国股市和美国债务出现大幅下跌，一边是金色的衣服，另一边是银色的灯光，这表明美国今年开局不利。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

指南:房地产市场没有重大风险，估值最终将是回报

2月6日，正当新任美联储主席鲍威尔(Powell)登上王位之际，美国股市和美国债务出现大幅下跌，一边是金色的衣服，另一边是银色的灯光，这表明美国今年开局不利。

美国股市也将暴涨，牛市终将结束

从“黑色星期一”到“黑色周”，道琼斯指数在本周的五个交易日中波动超过22000点，每个交易日波动超过2000点。

这完全出乎人们的意料。

事实上，自2009年6月的低谷以来，美国经济的复苏已经持续了104个月。2008年3月31日，道琼斯指数在6440点触底，然后大幅小幅上涨，2018年2月1日达到26616点的创纪录高点。它也连续107个月上升，惊人地增长了413%。

同期，美国国内生产总值仅增长31.5%，美国股市的增长率与经济增长严重不同步。这显然是因为超级量化宽松基金的洪流没有进入实体经济，而是进入股市，推高了泡沫。

尽管一些美国分析师认为:“自今年年初以来，美国股市几乎一直在直线上升，这意味着股市的回调是‘预期的、健康的和合理的’，但这并不意味着牛市的结束”，这可能不是真的。

美国经济有光明的新动能吗？

美国减税真的会进入实体经济吗？

美国的复苏会打破10年周期，再持续5年吗？

美国股市会涨跌吗？

多久后它会达到顶峰并下降？

在美国股市牛市结束之前，类似的闪电崩盘还会出现几次吗？

道琼斯指数创下了过去六年半以来的最大跌幅。从表面上看，股票市场的市值被高估了，最近上涨得太快了，但背后的逻辑是，由钱堆积起来的泡沫最终会消散。

临界点可能是美联储提高利率，缩小桌子，回收和取消印有空.的钞票游戏结束了，狂欢节即将结束。

它印证了股市的一句名言:“牛市不会因年老而死，只会被高利率扼杀。”

高盛宏观会议纪要显示，“嘉宾普遍认为经济走势良好，市场低迷是经济数据和战略清算相互反馈的结果，市场尚未进入恐慌状态，是技术性的暂时回调。”

然而，如果市场趋势良好，似乎还不足以导致股价暴跌和平仓策略。怎么会有相互反馈的技术回调？

显然，美国股市不可能维持长期牛市，尤其是这个超级牛市，只涨不跌，却有惊人的涨幅。一旦触发，它将不可避免地导致连续的闪电崩盘，甚至是多头和空头的逆转。

鲍威尔的鹰派立场可能会加速美国加息和缩小谈判范围的进程。特朗普的政策不确定性也将随时成为美国股市崩盘的触发点，高利率很快就会降临到我们头上。

高利率不仅会扼杀牛市，还会扼杀经济复苏。对美国来说，高利率不会增加储蓄或投资，新的熊市可能很快就会出现。

尽管美国经济仍处于复苏阶段，但它在2008年金融危机后经历了9年的复苏。事实上，还不确定未来需要多长时间才能恢复。

华尔街传奇投资人罗杰斯(Rogers)发布了崩盘理论:“熊市肯定会到来，而下一个股市熊市将比他一生中经历的任何熊市都更加‘惨烈’。”

02

风险偏好下降，a股市场机会

美国股市导致了全球股市的闪电崩盘，而a股也难逃闪电崩盘的命运。

有人说a股暴跌与基本面没有什么关系。事实上，美国股市暴跌与基本面关系不大，但暴跌已经形成。

仔细观察a股暴跌的表现，似乎大盘股不仅跌幅更大，而且卖出了很多，“美丽50”作为一个复出被扼杀。

去年年初，市值1万亿元的中国工商银行(601398，诊断学)的股价仅为4.4元/股，一年内涨到最高的7.7元/股，涨幅达75%，成为市值2.7万亿元的超级市场。仅在今年2月5日之前的20天里，股价就上涨了24.2%，日成交量为几十亿元。对于这样一个大市场，游击队本身并没有得到正规军的主要支持。

闪电崩盘时，工行连续三天被抛出540万至680万股，每天损失数十亿元，股价下跌15.3%。许多银行股每天也遭遇数十亿元的抛售。

另一方面，如果正规军不撤出战场，游击队就永远不会有这种能量。

不仅如此，1000亿股市值的房地产也同时下跌，“黑色周”也是每天每股成交额几亿到几十亿元，这导致了房地产行业的瞬间崩盘。

一些人说，盈利市场远离商品，而另一些人说，清理信托基金配置和资产管理计划会吓跑基金。然而，数十亿只大盘股显然不是普通机构和盈利散户的急行军。

这是什么意思？

中国共产党第十九次全国代表大会的报告仍然在耳边，“完善金融监管体系，保持无系统性金融风险的底线”。

什么是系统性金融风险？

四大系统性风险:地方债务、影子银行、股市和楼市。

在第十九次全国代表大会的小组讨论中，中国央行行长周小川特别指出:“要防范恶性通货膨胀带来的风险和恶性资产泡沫破裂带来的风险。”

从股市的角度来看，要防止股市泡沫破裂，去杠杆化是核心。

仅仅清理杠杆化资金配置和资金池是远远不够的，只能依靠审慎的宏观政策缓慢去杠杆化来抑制资金配置的冲动。市场教训可以产生更直接的影响。

我们或许可以假设，正规军理解去杠杆化股市的意图，利用美国股市的瞬间崩盘，充分利用其实力，利用话题，不仅可以定向爆破银行股和地产股，有效抑制股市泡沫的扩大，还可以弥补当年股市崩盘造成的损失。

看看证监会节前的最后一场新闻发布会:现场座无虚席，各大媒体高度关注近期市场的剧烈调整。会后，第一财经记者问发言人，发言人没有回应，迅速离开了会场。记者招待会在3分钟后结束。

监管当局的态度可能会让我们窥见一斑。

然而，股市的下跌不仅显著抑制了未来股权融资的规模和强度，还有效降低了股票高比例质押的风险，这显然与监管当局的意愿不谋而合。

在达沃斯论坛上，权威人士刘禾表示:

“在中国经济面临的各种风险中，金融风险尤为突出。我们将坚持稳中求进的总原则，针对影子银行、地方政府隐性债务等突出问题，力争在未来三年左右的时间里，有效控制宏观杠杆率，提高金融结构的适应性，增强金融服务实体经济的能力，有效防范系统性风险，提升经济系统良性循环水平。

中国银监会主席郭树清在接受《人民日报》记者采访时表示:“金融行业的杠杆率持续下降，已有100多家银行主动收缩报表。

全年新增贷款12.6%，银行业总资产仅增长8.7%，增速同比下降7.1个百分点，相当于增加了实体经济投资，扩张幅度减少了约16万亿元。银行间资产负债自2010年以来首次收缩，银行间财务管理较年初减少3.4万亿元。由于增速大幅回落，本行财务管理增加5万多亿元，本行通过“特殊目的载体”的投资增加约10万亿元。表外业务总规模增速逐月下降，呈现总体收缩趋势。跨金融产品的野蛮增长趋于停止。

可以看出，影子银行的风险正在下降。

可以肯定的是，未来基金池将急剧萎缩，资产管理计划将无法通过推陈出新来维持下去。影子银行和地方政府的债务问题将在三年内逐步解决，系统性风险将得到有效防范。

a股已经沉寂了两年，一旦有所好转，就会经历一次短暂的崩盘。上证综合指数几乎已经回落到一年前的水平，继续下跌的空的数量并不多。

然而，中国经济呈现出稳定和改善的趋势，基本面改善的长期趋势没有改变。虽然今年没有提到国内生产总值的目标，但经济发展仍然是新政府执政的重中之重，“解决改革和发展中的问题”仍然是一个战略坚持。今年国内生产总值增长率有可能保持在6.8%以上，人民币的强势使得资本市场仍然青睐中国。

换句话说，在不考虑外部干扰因素的情况下，a股的风险已经明显降低。

03

房地产市场没有大的风险，估值最终将是回报

房地产市场的资产泡沫仍然存在，但不再扩大。

抑制房地产市场泡沫的逻辑是限价指令，这是目前唯一有效的方法，尽管它不是那么市场化。

只要房价保持在低位，资产泡沫就不会继续扩大，房地产市场的风险就会降低。

如果一线和二线城市的房价被压低，四线城市的房价就不会飙升。

未来，根据城市间的梯度差价，房价将形成阶梯格局，整体房价难以继续扩大。

从这个意义上说，限价订单将持续至少五年。

随着居民收入水平的不断提高，房价收入比将逐渐下降，泡沫将逐渐变小。

房地产市场降温已成为必然趋势；

解决地方政府债务将减少基础设施建设投资，并延缓房地产开发步伐；

非都市区的城市化即将结束，这也降低了3456个一线城市的房地产市场需求；

洪水灌溉和去库存政策的刺激极大地透支了住房需求；

人均居住面积不断增加，面积改善需求趋于饱和；

房价的普遍快速上涨也提高了质量改善需求的门槛；

房地产稀缺且昂贵，投资增长将停止。

中国银行业监督管理委员会主席郭树清最近强调:“重点降低企业负债率，严格监管跨金融产品，继续取缔影子银行，彻底纠正各种金融违法行为。”非标准资金和流向房地产的渠道资金已经被封锁，房地产将持续三年。

郭树清还提出“抑制住宅行业杠杆率，继续抑制房地产泡沫趋势”。虽然他同意周小川行长的观点，认为住宅行业的杠杆率不高，但增速过快，“抑制”一词也意味着，不仅流向居民的银行资金未来不会增加，而且居民购房首付款也可能会受到抑制，从而认识到住宅行业的整体杠杆率不会继续增加。

从数据来看，土地供应面积、新增建筑面积和投资额均呈下降趋势，这证实了未来的住房市场不会回到2016年(详见2018年1月25日微信文章《欧阳杰:房地产市场没有大起大落，房价不会大幅涨跌》，点击链接可以直接阅读)。

市场蛋糕不会变大，也不会像悬崖一样倒下，因为都市区将继续引领房地产发展[详见2017年12月3日微信:“欧阳杰:都市区，城市竞争的突破口！(如下)，点击链接直接阅读。

然而，大型住宅企业仍将夺走更多的市场份额。

今年1月，前20名房地产上市企业土地流转额为1505亿元，占全国土地流转额的30.15%。在未来，他们将继续增加他们的土地市场份额，并实现超过60%的房地产市场销售。

按上市房地产企业净利润的10%计算，全国销售规模为13万亿元，其中50%以上集中在房地产百强企业(大部分是上市公司)，上市房地产企业净利润可接近1万亿元。

随着行业集中度的不断提高，利润不断向上市公司转移，上市房地产企业的价值将更加突出。

房地产上市企业也在通过美元债券和可转换债券拓展新的融资渠道，并采取防范措施应对未来挑战。例如，新城控股(601155)计划发行23.36亿港元可转换债券，利率低至2.25%。

上市房地产企业以强势品牌吸引客户，获得更快、更多、更好的销售业绩，并以合适的融资方式，保证现金流和风险控制的平衡。

中小房企将继续退出房地产市场，并购浪潮将继续，集资、逃跑和破产的风险也将降低。

房地产企业的现金流风险和房地产市场的泡沫风险正在降低，市场发展更加稳定，是房地产行业、上市房地产企业和房地产股票的最佳稳定器。

虽然美国股市的未来充满不确定性，a股也因内外激励而大幅下跌，但房地产市场没有重大风险，上市房地产企业的估值将重新回归。

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