张平：警惕！2018年三四线城市房价下跌风险

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由于一、二线城市受到房地产调控的影响，楼市成交量低迷，但四线城市为数不多。由于去库存化的影响，房地产调控的程度并不一致，这似乎是国内房地产企业最后的天堂。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2017年，国内一些知名大型房地产企业的业绩均创下新纪录。碧桂园、万科、恒大位列前三，均超过5000亿大关，增幅超过50%。

这主要是由于四线城市的销售激增和房价飙升。从去年的全国销售面积来看，三四线城市的销售面积创历史新高，占近10个百分点。

如今，大家都很关心今年能否继续依靠许多三四线城市的余热，继续书写大型住宅企业的辉煌业绩？

由于一、二线城市受到房地产调控的影响，楼市成交量低迷，但四线城市为数不多。由于去库存化的影响，房地产调控的程度并不一致，这似乎是国内房地产企业最后的天堂。

如果要判断2018年3月四线城市房价的走势，让我来分析一下去年3月四线城市房价上涨的主要原因。

首先，翻新棚屋和棚屋。

从2005年开始，第一次有人提议改造棚屋，从2015年到2017年，1800万套棚屋被新建。在全国工棚改造方案中，90%属于四级城市，采用货币补偿。

也就是说，原来的棚户区居民被拆除并归还，但现在已经不再是这样了。相反，政府给了你一笔钱，你就买了一栋新房子，这是人为地创造了大量只需要它的人。这导致三四线城市中获得拆迁补偿的人成为房地产需求急剧增长的重要推动者。

第二，国内外资本流入四线城市的房地产投机。

在2015年至2016年期间，一线和二线城市受到房地产调控。然而，由于“去库存”的需要，四线城市基本上没有房地产调控，四线城市的房价和地价被视为低估价。因此，大量的国内外资金(包括房地产企业)涌向三四线城市周围的每一个特大城市购买房屋，并立即在2017年，三四线城市的房价飙升。

第三，除了一些四线城市的普及导致2017年房地产企业销售业绩大幅提升外，我们发现今年前两个月万科和碧桂园的销售业绩超过1000亿，房地产企业的销售情况延续了去年的趋势。

这主要是由于春节前后农民工返乡买房的热潮。一些大城市的工人在春节前后回家过年，看到家乡附近四线城市的房价大幅上涨，担心如果不买就没有机会了，于是大量的“购房者”开始再次涌出。

现在问题来了。这一轮四线城市房地产“量价上涨”还能持续多久？

我们认为这取决于两个因素:一方面，大规模棚户区改造能持续多久。2017年，建成609万套棚户，仅CDB就发行了1.1万亿元，其中大部分是三个四线城市。新提出的2018年棚改规模为580万套，但今年能否及时到位，仍是个问题。

另一方面；“以城市为基础的政策，分类监管”将继续贯穿四线城市的房地产。

这意味着，在去年房价飙升后，四线城市的大部分房地产将被去杠杆化，并将出台更严格的控制政策。

也就是说，未来一些四线城市将有严格的调控政策，而城市自身制定的不同政策也将决定城市房价将会持续多久。

现在，对于大多数房企来说，四线城市房地产市场的稳定将直接决定今年的业绩，而对于投资者来说，四线城市房价飙升带来的赚钱效应使他们渴望获得今年的市场份额。

那么，第三和第四条线值得在2018年投资吗？然而，四线城市的房地产风险与一线城市相差甚远。

首先，我们应该提醒投资者，三四线城市的二手房市场是有风险的，它往往是“没有市场的价值”。我们看到去年三四线城市的房价上涨是指一手住房市场，这主要是因为由棚改货币化安置的群体都在购买一手商品房，春节前后回家的人也在三四线城市购买一手住房。如果你想在旧金山的四层城市买一个房地产然后租出去，这绝对不划算。

此外，一旦一些四线城市受到房地产调控的影响，投机性购房者退出，四线城市和四线城市的房价将下跌得更厉害。例如，廊坊和燕郊通州的一些房地产价格大幅下跌，因为这三个城市缺乏产业、交通不便、人口净流出和严重同质化，对农民工缺乏足够的吸引力。因此，一旦有利因素消退，四线城市的房价将会调整。

最后，四线城市正受到货币政策总体环境的影响。

如今，房地产环境正受到美联储的影响。由于2月份的cpi接近3%，因此不可能排除中国可能跟随美联储在短期内加息的可能性。目前，部分地区的银行按揭已经连续五次上调。

与此同时，房产税越来越近，并将在未来几年内实施。目前，它正准备克服法律、技术和税收方面的困难。然而，一旦大环境发生变化，它将首当其冲地影响四线城市的房地产。

最初，中国绝大多数四线城市没有房地产泡沫，只有一线和二线城市有泡沫。然而，在经历了去年3月四线城市房价飙升之后，四线城市将会出现一些隐患。一旦棚改货币化结束，去杠杆化增加，投机性需求消退，那么对于大多数开发商来说，四线城市房价上涨的可能性也很大。

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