贾康：房地产与实体经济关系的简要分析

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随着2016年中国房地产市场形势的急剧演变，以及社会各界对中国实体经济升级发展所面临的挑战的关注，如何理解和处理房地产与实体经济的关系成为一个热点问题，需要进行简要的调查和分析。

随着2016年中国房地产市场形势的急剧演变，以及社会各界对中国实体经济升级发展所面临的挑战的关注，如何理解和处理房地产与实体经济的关系成为一个热点问题，需要进行简要的调查和分析。

首先，应该指出，房地产业不能被视为非实体经济。所谓的实体经济和“虚拟经济”是一对相互对立的概念。除了股票、证券，特别是金融衍生产品如期权、金融期货等可以明确归类为虚拟经济的经济成分外，其他经济形式如物流和金融以外的许多其他服务业，都不能简单归类为“虚拟经济”(虚拟经济的概念本身并不注定是贬义的)。广义上的房地产业是一个包括工业房地产、商业房地产和住宅房地产(real estate)的概念，但狭义上，在现实生活中，人们往往把“房地产业”称为住宅房地产。无论是广义还是狭义的房地产概念，都不应等同于虚拟经济或非实体经济。因此，一般来说，房地产与实体经济之间的关系不是一种在外部相互区别的“虚拟与真实”的关系，而是房地产作为实体经济的一部分与实体经济内部的整体之间的关系。

其次，应该指出，房地产和实体经济的其他组成部分是有区别的。房地产行业主要提供建筑等“基础设施硬件”，狭义的房地产主要为人们提供“居住和住房”设施。与重工业和制造业概念所指的实体经济相比，住宅房地产主要是消费性的，而不是生产性的。根据社会经济和再生产发展过程中的“比例”规律来理解房地产与实体经济其他部分之间的关系，无论它们各自的比例是高还是低，它们的权重是否合理，形成的结构状态是否健康，都必须是国家经济结构与供求双方互动中需要政策引导和合理调整的对象。

第三，从中国房地产与实体经济其他部分的关系来看，一线城市和部分二三线城市的住宅房地产存在过热问题，引发了不可忽视的社会压力和公众焦虑。在2016年楼市“冰与火”的格局中，“热”的一面已经演变为下半年最具压力的“主要矛盾面”，而“9.30新政”意味着政府在压力下不得不再次启动“限购、限贷”等行政措施，为这些地区的楼市降温。想买房的居民对房价快速上涨的不满和恐慌是很容易理解的。我想在这里指出的是，事实上，许多地方政府的领导人也害怕他们管辖范围内的土地价格和房价上涨。例如，前一段时间，珠海中山附近的地块在招标、拍卖和挂牌过程中，创下了“土地王”的新高，市领导非常担心。这种“过热”的取向将抑制市场参与者支持珠海政府高度重视的产业集群升级的意愿，并抑制企业家投资本地制造业的热情。如果这样的问题在很多地区出现，确实会使中国对实体经济的金融支持不足，实体经济的投资会出现“从虚到实”的偏差，再加上“从生产到消费”的偏差。

第四，有必要分析上述问题背后的利益驱动以及相关制度机制中存在的问题，以寻求对策。房价上涨的“热点”反映了在要素可以流动的情况下，这一领域的需求旺盛而供给不足，在竞争中寻求利润的市场主体将顺应价格变化趋势的导向，将可支配要素投入到这些“热点”中，追求高回报——参与市场经济。这种利益驱动的要素流动是可以理解的。政府应注意以下几点:第一，保持公平的竞争环境，促进市场优胜劣汰。二者都需要基础制度建设作为前提和制度支持。在我国住宅房地产领域，运行机制已经基本符合市场竞争机制。例如，商品房开发商必须通过招标、拍卖和悬挂进行竞争，开发商提供的成品房必须在竞争中跟随市场。这些都是必要的，但仍然存在问题。首先，公平竞争往往是不充分的，甚至是扭曲的(例如，开发商往往不得不私下与政府管理部门“保持联系”)。第二，与住宅房地产业相关的市场失灵需要政府进行调控和补偿:这种市场失灵体现在低收入“弱势群体”的“居住和生活”问题上，这是商品房市场无法解决的，需要政府规划和引导建设和优化管理，提供经济适用房；第二，居住用地的供给必须是有限的，具有自然垄断的性质。它需要高水平的土地开发规划和合理的土地供应及相关的协调与合作，土地储备制度和基本农田“占用与补偿平衡”制度；第三，还必须考虑到，在中国城市化的高速推进阶段，中部地区的房地产价格必然会出现一个大的“上行曲线”。有必要借鉴国际经验，通过立法在住房保有环节引入房产税制度，作为长期发展的“垫脚石”，遏制市场中以营利为目的的“房地产投机”及其不可避免的大起大落。上述三条中的第一条在我国已有基本框架，但仍有必要积极完善以公共租赁住房和共有产权住房为主的保障性住房供给体系及其管理和运行体系；总体而言，第二条仍明显缺失，迫切需要扩大“土地票”试点改革，全面优化土地开发规则和土地储备制度；第三，上海和重庆只有“灵活切入”的房产税试点。十八届三中全会明确提出“加快房产税立法，适时推进改革”，这是一个亟待解决的问题。正因为上述三个方面的基本制度建设不到位，中国住宅房地产市场在过去十年的前几轮政策调控中的总体特征是治标不治本，政府的行为是在限购和取消限购和限贷的两端来回摇摆。它被称为“荡秋千”和“坐过山车”。既不热也不冷。政府和人民感到焦虑和不安，而一线城市和其他城市中心靠近高端或高档商品房，因此，在相当多的中心地区投资的“比较利益”，倾向于消费性住宅房地产和随之而来的忽视投资和发展生产性实体经济已成为一个重要的问题，不能不重视在他们之间的关系。

这里可以做一个总结。根据本文的上述分析，不难得出这样的结论:正确处理住宅房地产与实体经济关系的思路和要点应该是:在房地产调控中标本兼治，通过基本的“双轨制”住房制度与土地制度改革和房地产税制改革相匹配，形成引导和促进住宅房地产健康发展的长效机制。使该市场的交易价格趋于稳定，利润趋于合理，同时可以纠正和防止生产性实体经济部门在要素流动中市场竞争与投资支持不足之间的偏差。这一基本制度建设和长效机制的创建，也是不久前中央经济工作会议的明确要求和指导方针，我们要积极贯彻落实。

康佳·邵杰

中国人民政治协商会议第十一届、第十二届全国委员会委员、CPPCC经济委员会委员、华夏新供给经济研究所首席经济学家、中国财政科学研究院研究员、博士生导师、中国金融协会顾问、中国金融协会ppp专业委员会主席、国家发展和改革委员会ppp专家库专家委员会委员、北京市及其他人民政府咨询委员、北京大学及其他高校特聘教授。1995年，他享受政府特殊津贴。1997年，他被评为国家百万人才工程高水平学术带头人。他曾多次受到朱镕基、温家宝、胡锦涛、李克强等中央领导同志的邀请，讨论经济工作(被媒体称为“中南海政策”)。2010年1月8日任中央政治局第18次集体学习讲师。孙获经济学奖、黄达蒙德尔经济学奖和中国软科学奖。“十一五”、“十二五”和“十三五”国家专家委员会委员。长期担任财政部财政科学研究所所长。1988年，他被选为亨氏基金项目，并在匹兹堡大学做了一年的访问学者。2013年，他主编了《新供给:中国经济理论创新》，并发起成立了“华夏新供给经济学研究所”和“新供给经济学50人论坛”(作为首任主席和首任秘书长)。2015年至2016年，他与苏敬春合著了专著《新供给经济学》、《供给方改革:新供给的简明读本》、《中国的感性:如何跨越“中等收入陷阱”》(获中国书评学会和中央电视台《2016中国好书》)。2016年出版的《供给方改革十讲》由中央组织部和出版社出版，2017年，他牵头出版了《中国住房制度和房产税改革》、《新供给:创新与发展、突破》、《建设现代治理基础:中国财税体制改革40年》等。