叶檀：重磅来袭！个税改革到底会不会推高房价？

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我不反对特别扣除，但从分析来看，个人所得税对房地产市场的影响很小，而在发展教育方面，除了个人所得税扣除外，相关各方都要赚到实实在在的钱！

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

6月19日是中国税法史上的重要一天。

同日，《个人所得税法》修正案草案提交NPC十三届人大常委会第三次会议审议。自1980年以来，中国的个人所得税法已经进行了第七次修订，但这次不同了！

这是中国税制的一项根本性改革。中国税制改革的方向是明确的，从分税制到分类与综合相结合，从个人到家庭。

如果这次提出的草案只提高了起征点，与以前的税制改革没有本质的区别，无论起征点中提到多少万，都是没有用的！

人们关心的是综合税收、特殊扣除和反避税。

工资薪金、劳动报酬、报酬和特许权使用费等四项劳动收入首次实行综合征税。那些在业余爱好者中写些文字并拥有个人发明专利的人应该注意。一旦他们被出售，他们将有收入，个人所得税不会低于之前推出的税收草案。

草案首次增加了反避税条款，赋予税务机关针对个人不按照独立交易原则转移财产、在海外避税地避税、实施不合理的商业安排以获取不正当税收利益等避税行为，按照合理方式调整税收的权利。

这让人想起最近肆虐的小崔事件。如果避税是通过股权和海外安排的，美国国税局将会袖手旁观，税收在未来会变得越来越严厉。

该草案还首次增加了子女教育费用、继续教育费用、大病医疗费用、住房贷款利息和房租等特殊扣除项目。

这些项目是居民最关心的问题。这些特殊扣除反映了政府鼓励、反对和保护的东西。

根据现行税制，工资可以扣除，主要包括基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、住房公积金等特殊扣除，以及缺乏教育、抚养子女等特殊扣除。现在，通过特殊的扣除，有了家庭征税的雏形。

扣除子女教育支出的目的是减轻有子女家庭的负担。政府没有增加太多的教育支出，但征收的税款已经减少，这笔税款专门用于儿童学习，并鼓励年轻人接受完整的教育。

中国九年义务教育的费用基本上由财政解决，中国家庭子女的教育支出集中在高中、大学和幼儿园，重点解决幼儿园、高中和大学的教育支出，鼓励每个人都上高中和大学。

中国父母最愿意把钱花在孩子的教育上，也就是说，收入微薄的农民工，他们中的大多数人都愿意把钱花在孩子的教育上。

扣除继续教育的开支是为了鼓励继续学习。扣除大病医疗费用，缓解居民大病医疗费用压力，扣除住房贷款利率和房租，都是为了鼓励租房和刚性购房需求。

房地产正处于关键的转型期，房地产市场的基调是保持稳定。个人所得税改革似乎与此背道而驰，它似乎刺激了房地产行业的发展。

草案中不清楚的是，住房贷款利息、房租等特殊附加扣除是否包含在5000元以内，还是附加扣除。

如果扣除5000英镑以上的贷款利息，购房者将受到极大的刺激，他们将幸福地死去。

根据网络计算，根据北京目前的正常收入水平和按揭情况，扣除五险一金后，个人通常收入约为2万元，在五环路外购买一套普通商品房，按揭约为150-200万元，月还款额约为1万元。

根据基准利率，10000元的贷款将持续20年，月还款额约为67元，其中24元为利息，即如果贷款为100万元，月基准利率约为6700元，其中约2400元为利息。

如果家庭月收入约为20，000元，月供应量约为10，000元，基本上个人所得税可以减少2000元以上，相当于月供应量减少20%左右。

事实上，个人所得税改革对房地产的影响还没有明确的结论。

就个人所得税而言，尚不清楚按揭利息扣除是第一套、全额扣除还是限额扣除。我到处寻找草案的全文，但我看到的只是财政部长的解释。这到底是怎么回事？不让任何人给建议？

我们只能从逻辑推断。为了确保公平和维护房地产市场的稳定，最有可能的是，第一套个人或家庭急需的住房将扣除抵押贷款利率，这不会引发房地产投机。

合乎逻辑的奇怪之处在于，一方面，抵押贷款利率的全面上升将抑制房地产市场的发展，这将使房地产投机者付出惨痛的代价；另一方面，扣除按揭利率税将有利于买家。

解决这个问题的方法只有一个，那就是只扣除首次置业者。

如果我们想鼓励刚性需求，为什么要提高首套住房贷款利率？这不是多余的吗？

让我们结帐吧。

抵押贷款越来越紧，抵押贷款利率急剧上升。据《证券日报》报道，2018年5月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.60%，相当于基准利率的1.143倍，环比上涨0.72%，同比上涨18.39%。自2017年1月以来，中国首笔住房贷款的平均利率已连续17个月上升。

目前，首套房贷利率的主流是基准利率上调10%，包括招商银行(600036)、华夏银行(600015)和北京银行(601169)在内的五大银行都在执行这一标准。

假设，100万按揭，30年期，等额本息，基准利率为4.9%，10%的贴现率为4.41%，上升10%至5.39%，上升20%至5.88%，上升10%，再多10万元。

首套房贷利率，请不要上调！

与房地产相关，有租金扣除，以鼓励租赁。据不完全统计，全国已有50多个城市出台了住房租赁政策和措施，住房租赁供应已逐步纳入地方土地出让计划。

对租金有相应的税收优惠政策。2016年6月，国务院出台政策，对房屋租赁企业、机构和个人实行增值税或所得税优惠政策。

个人出租房屋，按5%减1.5%的税率计算缴纳增值税；个人租赁住房月收入不超过3万元的，可在2017年底前享受增值税免税政策；房地产中介机构提供房屋租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率；对普通纳税人租赁营改增试点实施前取得的房地产，允许选择简单的计税方法，按5%的征收率计算缴纳增值税。个人所得税对个人租赁住房的收入减半征收；关于个人租赁住房的租金支出，结合个人所得税改革，我们将对相关费用的扣除进行整体研究。

除了减税之外，发展租赁市场的关键问题是振兴现有的租赁市场，使租赁者能够安顿下来，儿童能够学习！

我不反对特别扣除，但从分析来看，个人所得税对房地产市场的影响很小，而在发展教育方面，除了个人所得税扣除外，相关各方都要赚到实实在在的钱！

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