易宪容：国内房地产市场分化越来越严重

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1月至2月的房地产数据已经公布。从这些数据来看，目前国内房地产市场的最大特点是各个城市的房地产市场越来越分化。在一线城市和一些二线城市，由于出台了房地产调控政策和更加集约的政策，这些城市的住房销售长期以来一直在严重下降，只要调控政策不放松，这种趋势就不会改变。

但对于其他二线城市和四线城市来说，2017年房地产市场的总体繁荣程度有所不同。主要表现是东、中、西、东北地区房地产开发投资的增长差距相当大。1-2月，东部地区房地产开发投资6497亿元，同比增长11.6%，同比增长4.4个百分点；中部地区投资2147亿元，增长13.4%，增速提高1.8个百分点；西部地区投资2055亿元，增长3.7%，增长0.2个百分点；东北地区投资132亿元，同比下降15.3%，同比增长1.0%。从这些数据中我们可以看出，在经济发达的东部地区，房地产开发投资在连续两年的快速增长后仍在快速增长，今年的增长速度比去年快4个百分点以上。这是推动今年1月和2月房地产开发投资增长的重要力量，也是房地产开发再次转向沿海地区的重要力量。随后，随着沿海地区向内地转移，房地产开发投资的增长率逐渐下降，东北地区房地产开发投资出现了严重的负增长。换句话说，你去大陆越多，房地产开发商对这些市场就越不乐观。

其次，就1月和2月商品房销售面积和销售金额而言，虽然商品房销售面积同比增长有所下降，但商品房销售面积为1.4633亿平方米，同比增长4.1%，增速比去年低3.6个百分点，但商品房销售额为12454亿元，同比增长15.3%，同比增长1.6个百分点。其中，住宅销售增长15.7%。

这里有两条重要信息。首先，在2016-2017年历史增长的基础上，1月和2月商品房销售面积仍在增长，但同比增速正在萎缩。房地产销售面积并没有因为房地产市场的调控政策而减少。第二，商品房销售金额的增长率远远大于销售面积的增长率11个百分点。换句话说，全国房地产市场价格并没有因为一系列调控政策的出台而下降，而是仍在上升。房价上涨是中国的普遍现象。

从地区数据来看，这种情况差异非常明显。1-2月，东部地区商品房销售面积下降5.5%，中部地区上升10.7%，西部地区上升13.0%，东北部地区上升15.2%。也就是说，从沿海地区到内陆地区，住房销售面积逐渐增加，东部地区为负，东北地区增长超过15%。

商品房的销售金额也是如此。东部地区销售额6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点；华中地区销售额达到2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区销售额达到2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。销售额达到314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。换句话说，虽然东部地区商品房的销售面积可以逐年减少，但销售量仍在增加。

从这些数据可以看出，基数效用更明显，因为沿海发达地区的房地产市场比内陆城市起步早，有些地方估计比内陆城市早一年多。由于沿海发达地区的房地产市场起步早，基数高，疯狂销售将会减弱。内陆城市由于起步晚，基础小，今年的增长幅度比沿海城市要大。销售区域和销售额都是如此。销售量的增长率也与房价的基数有关。大陆房地产市场起步较晚，房价较低，房价将大幅上涨。

这些数据揭示的最普遍的现象是，住房销售量的增长率大于住房销售面积的增长率。无论从整体情况来看，商品房销售金额的增长率都比销售面积的增长率高出11%以上。就地区而言，这种情况更加严重。东北地区的商品房销售额比销售面积增长了20%以上。这些情况表明，尽管出台了许多房地产市场调控政策，全国房价普遍上涨，只有极少数城市房价小幅下跌。只要房价还在上涨，买家还是会涌入市场。

从1月和2月国内居民贷款来看，1月和2月居民贷款达到1.18万亿元，中长期贷款达到9130亿元。如果加上消费贷款，就有可能进入房地产市场，国内居民进入房地产的资金达到一万亿元以上。可以说，就四线城市居民的住房状况而言，住房已经基本饱和，为什么四线城市的许多居民仍然想涌入房地产市场，最关键的因素是看到当地的房价正在上涨，房价上涨的速度比他们想象的要快，所以现实告诉他们，在这些城市买房也是像一线城市一样赚钱的重要工具。因此，许多三流和四流的人买房子是为了赚钱。作为一个从未经历过房地产周期变化的投资者，投资者应该警惕这个市场的风险有多高，否则很多人无法承受他们可能面临的风险。因为，目前，国内房地产市场的分化程度越来越严重。