欧阳捷：莫轻言回归一二线 细揣摩一城定一策

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根据近两年的数据，一、二线城市的商品房销售面积增长率呈现下降趋势。特别是2017年，在全国商品房销售面积增长5.3%的背景下，一、二线城市商品房总销售面积下降了25%，销售量下降了22%(由于房价有限，销售趋势和销售面积趋于一致)。

作者:欧阳杰，新城控股集团有限公司高级副总裁

一线和二线城市真的繁荣吗？ 从近两年的数据来看，一、二线城市商品房销售面积增长率呈现下降趋势，尤其是2017年，在全国商品房销售面积增长5.3%，一、二线城市商品房总销售面积下降25%，销售量下降22%的背景下(由于受房价限制，销售趋势与销售面积趋于一致)。

根据中央参考研究所的统计，一、二线城市的商品房销售面积比例也呈下降趋势。

当然，这是由于监管。

然而，一线和二线城市并不同步，不仅在销售方面，而且在供应方面。

事实上，早在2014年，我们就提出了“四大板块”之一的“市场差异化”，这在近两年已经得到了充分的论证。

销售数据背后的城市差异

今年的一线和二线城市可以进一步细分为几种类型的城市。他们过去的发展阶段不同，他们未来的城市战略也明显不同。

1.没有幻想的热城

北京、上海、深圳的商品房销售面积正在下降，2017年的销售面积甚至低于2014年，这是近五年来市场的历史低点。

毫无疑问，这是由强有力的监管造成的萧条。

显然，政策制定者不希望北京和上海的房地产市场成为一个嘈杂、令人担忧和有争议的焦点，最好的办法当然是被打入冷宫。

今年以来，北京和上海的监管仍然非常严格，没有放松的迹象。

可以预测，北京的共有产权房将减少普通商品房的成交量，市场增长机会有限。上海增加了自给自足的出租房，减少了可供出售的住宅用地。房屋企业依靠食物来节省食物，当然，日子越来越尴尬。

未来，这两个城市将不会允许或再现繁荣的房地产市场，因此，北京-上海房地产市场将被列入低迷城市的行列。

都市圈战略最终将成为北京和上海不情愿的选择。

二线热点城市天津和当年的四小龙与北京、上海、深圳一致，销售面积和销量均呈下降趋势。

这些热点二线城市是东部城市，自2016年以来，房价飙升、市场担忧、投机盛行、监管严格。

这些城市的房地产市场调控策略往往是“投机性的”。如果宏观政策放松，他们的房地产市场政策肯定会放松，如果宏观政策收紧，他们也会跟着放松。也有许多市政府经常试图突破这一政策。

从趋势来看，天津、南京、厦门和合肥的交易量将因普通商品房供应量减少、租赁住房增加和库存减少而下降；然而，苏州正经历着供过于求和去化学周期延长的局面，这使得它很难超过去年的营业额。

因此，这八个城市的销售面积和销售量预计不会超过去年，房地产企业不必对这些热点城市的房地产市场抱有太多幻想。

2.具有巨大机遇的后发展城市

有13个城市属于后发展城市，爆发于2016年中后期市场繁荣时期，当年营业额也达到新高。

然而，2017年，除重庆外，交易量几乎下降。

这些城市都具有省内的核心地位和产业人口的黑洞效应，成交量应该会持续增长，尤其是2017年整体市场仍在上升的时候，它们集体下跌，这表明市场透支几乎在一年多的时间内就完成了，库存下降的重叠控制使得交易难以持续增长。

即使在杭州、成都和青岛，2017年的销售面积也仅略高于2015年，但仍远低于2016年。2017年广州、武汉、长沙、郑州等城市的销售面积甚至比2015年还要糟糕。

有趣的是，重庆的销量很大，在2017年达到顶峰，远远领先于成都和武汉。

从13个后发展城市的总供应量比去年增长17%来看，这些城市的总营业额仍可能超过去年。毕竟，去年许多城市的供应不足导致了营业额的差距。

如果供应量能够增加，这些不遗余力吸引人口的城市的交易量也会增加，这些城市应该占用的土地仍然需要占用。

3.值得关注的苏醒城市

尽管央行的防洪灌溉已经消退，热点城市纷纷进入调控，但苏醒二线城市却逆势而行，大多数城市的销售面积和销量都比2016年有所增加。

更有意思的是，中国东北的四个二线城市似乎已经开始向苏醒进军，销售面积在2016年和2017年有所增加，过去的坚持已经开始见效。

但这是否意味着中国东北的这些重要城镇又复活了，又有了投资价值？

尽管这些城市可能无法留住更多的人，但与东北其他城市相比，它们的核心地位仍然具有战略价值。

如果我们只谈销售面积，沈阳的几千万平方米，长春和哈尔滨的六九百万平方米，并不比南京、苏州、无锡、合肥和南昌弱。

石家庄、太原和贵阳终于到了苏醒。随着城市发展的加快，预计今年这三个城市的营业额将继续上升，预计将超过去年。

尽管昆明错过了2016-2017年的大好形势，但年销售500多万平方米的局面依然稳定，这使得许多城市远远落后。

4.一座没有仔细观察过的城市

“我在大浪中站着不动”——这只是这两个麻木不仁的城市的直接写照，但它可能不是市场在侧光下的真实反映。

仅仅看住宅和土地交易量的数据来做一些预测显然是不够的。

当我们进一步仔细研究前50个有土地出让金的城市时，我们的结论可能会得到加强或修正。

02

土地流转背后的城市分化

土地出让金越多，未来城市发展的动能越强，空的改善越大，发展的机会越多。

在过去的两年里，七个加快发展的城市的土地出让金都增加了30%以上，其中大部分属于上述苏醒城市，表现出调控的挤压效应。

贵阳和昆明的土地市场逐渐变成了苏醒，供应和土地价格都在加速上涨，这将给这两个城市带来新的机遇。在热点城市调控力度加大的背景下，预计今年两市调控力度相对温和，销量将继续上升，预计将超过去年。

杭州和武汉不仅是后发展城市，也是土地出让金大幅增加的城市。2017年，他们都收到了巨额土地出让金，是2015年的两倍多。未来，城市建设和发展的潜力是无限的，环境日新月异，民生项目愿意投资，这将吸引更多的人加入。对于房地产来说，想象中的“0”房间甚至更大。

值得一提的是，东北各大城市的土地出让面积几乎都在减少，而2017年的底价却大幅上涨，沈阳甚至翻了一番。

这可能意味着，在以“减少供应、提高房价”为核心的去库存化之后，这些城市的房地产市场开始回暖。

土地价格的上涨必然会带来房价上涨的压力。如果这些城市放宽限价，将会带来“追涨杀跌”的投资逻辑。

在过去的两年里，郑州和Xi的土地出让金都增长了15%以上。结合中心城市的发展定位，未来几年土地出让金将保持较高的增长速度，住宅企业将趋之若鹜，市场开放和规范化程度将逐步提高，这对国外大型住宅企业无疑是一大利好。

去年，七个城市的土地供应面积增加了38%，这表明这些城市的住宅销售今年也将恢复增长。

近两年来石家庄和太原的土地供应和地价的增长也预示着未来市场仍有潜力。

重庆和成都的土地出让金持续增长，供应面积达数亿，这在市场上仍是一块不可忽视的大蛋糕。

特别是在重庆，供应远远超过营业额，这表明重庆有巨大的库存，并表明重庆可能在未来创造新的销量。

南京、苏州、天津等地的土地出让金已与该规定接轨，这表明政府严格执行“无房无房”政策。可以预计，未来房地产市场的交易量将趋于稳定，这与上述热销趋势判断基本一致。

广州很有意思，终于改变了逆势行情。随着土地供应的小幅恢复性增长，土地价格大幅上涨，土地出让金已跃升至1000亿元。

与此同时，广州仍在吸纳大量人口，2016年常住人口净增54万人，打破了过去几年常住人口年均净增9万人，增速仅为0.6%左右，未来计划年均增速为30万人的状况，这意味着供需关系开始向失衡转变，房价压力加大。

不用说，无论收取多少土地出让金，京沪深都不会过分依赖土地融资。如何调控房地产市场将会如你所愿被抑制。

北京和上海都想减少人口增长，但他们不想增加土地供应。

近年来，这两个城市的土地供应呈逐年下降趋势。前一年，北京暂停土地供应，以免成为土地大王。去年，上海大力推广出租房，可售住宅用地也相应减少。

北京和上海的gdp增长率多年来一直落后，不仅在经济发展上，而且在稳定性上也是如此。现在，政治正确性是价值取向。

深圳与北京和上海的唯一区别是，深圳仍然想发展和吸引人，它对房地产市场的态度仍然不同于北京和上海。

深圳是一个矛盾的城市，没有新的可用土地，但它正试图吸引人口。计划到2020年人口将达到1480万，比公布的现有常住人口净增227万，这显然会造成新的供需矛盾。

深圳唯一的发展机遇在于拓展市场。

或许深圳希望依靠人口扩张来推动城市扩张，从而最终实现其扩张领土的愿望，并将继续引领城市发展理念和实践的创新。

其余都是不温不火的城市。即使在2016-2017年的洪水灌溉之后，似乎也没有更大的火树和银花，也没有一些额外的土地财政资金。

市场分化已经成为现实。笼统地谈论一线和二线城市显然是过时的。

03

城市差异背后的布局逻辑

即使加上土地租赁数据，也很难看到整个城市。

事实上，我们还需要综合考虑城市发展规划、经济活力、产业结构、人口流动性，尤其是分管领导的发展理念和驱动力。

空:事实上，中央政府正在把城市发展的概念推向地面，因为已经倒向武汉、成都、杭州等城市的官员是大胆和负责任的，在国家一级组织的大型国际会议和国际体育赛事给这些城市带来了发展机会。

城市发展是速度的竞争，这仍然取决于新时期负责发展理念的官员的理解和坚持，也受到国家战略调整和战略重心转移的限制。

当河北省宣布将努力建设熊安新区时，这意味着包括石家庄在内的该省城市发展将放缓。

对于加速发展和持续增长的城市来说，无疑有必要增加投资。在房地产总体趋势趋于稳定、增长不再的背景下，这些城市继续带来增长红利，就像过去房地产企业分享房地产市场增长红利一样。

监管城市的下降趋势意味着这些城市已经有意或无意地控制了市场的过度发展。虽然这些城市是最好的发展基地，但如果他们继续控制甚至减少土地供应，这些城市住宅企业的发展速度将是有限的。与其沉迷其中，不如把这个地方作为一个品牌定位，适度发展，并选择在它周围下沉，以获得更快更大的发展机会。

虽然苏醒后发城市的土地出让金增幅在15%以上，但不能一概而论。如西宁、长春等城市容量小、地域偏远、增量低，规模不足的住宅企业显然不适合提前进入。

广州位于粤港澳大湾区。如果它没有赶上，它不会失去领先地位，但它可能拖累区域发展。现在，它突然意识到，它已经确立了大规模引进人口的战略，大大增加了土地出让金，城市发展必然会扩大。轨道交通将引领大都市区的发展。轨道交通计划总里程将达到2000公里，接近东京市区。长期的机会是有希望的。

事实上，北京-上海-深圳不再是一个营地。北京-上海不能也不能再依赖房地产，深圳不能也不能再依赖房地产。驻扎在这里的房地产企业不再具有战略制高点。除了丰富的财务信息资源，它们似乎对房地产企业的未来只有象征意义。仍有必要作为大型房地产企业的总部基地，不可能作为城市企业的业绩增长点。

城市数据分析只能为我们描绘一个轮廓，但没有这个轮廓，我们将缺乏对城市的中期趋势、进入机会、投资强度和优先次序的判断，难以将日益稀缺的资金用在前沿。

所有的数据都在那里，关键是要用逻辑去判断，化繁为简，去粗取精，实现一城一策，避免陷入一个萧条的城市或一个无谓的城市的陷阱。

过去，我们说，“坚持一二线城市很难实现业绩增长”，这是相对于四线城市中的三三线城市而言的。

当然，一线和二线城市也是有区别的。进入成都、重庆、武汉的房企已经获得了巨大的市场增长机会，但坚持北京、上海、深圳、厦门、天津、南京、石家庄等城市，恐怕难以实现业绩增长。

在行业集中度越来越高、大型住宅企业运行越来越快的背景下，与其固守业绩难以增长的城市，不如将有限的资金投入到发展较快的城市。

住宅企业正在为速度而竞争，住宅企业内部的城市公司也在为速度而竞争。

本质上，竞争速度意味着竞争资源分配的效率。谁能更好地理解城市发展的逻辑，谁就能为总部争取更多的资源。

城市分化不仅带来了一个城市和一项调控政策，也带来了一个城市和一项住房企业政策。只有把握城市发展的优先次序，才能实现投资的最大效率和最大速度。

当涉及到具体的城市时，市场调研往往侧重于城市空的房源、市场规模和竞争产品的数量，但实际上，我们更应该关注城市住宅企业的市场份额，以及什么样的产品竞争力才能获得更大的市场份额。

即使在四线城市，你也必须是第一个，并占据超过15%的城市市场，这是城市集中的最高目标。

只有获得更多的市场份额，在更多的城市获得最高的市场份额，企业才能真正具有竞争力。

市场研究给了我们一个方向。我们不知道大趋势，也没有办法思考。然而，企业最终依赖于竞争。你不仅可以预测大势，还可以凶猛地捕捉食物，从而用业绩证明企业的正确判断。

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