长租公寓“4+1”主体群雄逐鹿！谁将主沉浮？

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当面对新的机遇和新的赛道时，我们发现很多企业不仅没有嫁接自己的背景优势，而且在其他方面也存在不足，导致市场占有率低，甚至面临生存危机。因此，长期租赁公寓企业不仅要充分发挥自身的背景优势，还要积极弥补自身的不足，这是在其他市场中胜过市场份额者的关键。

随着租购政策、观念和措施的深化，长期租赁公寓的竞争日益激烈。从企业层面来看，长期租赁公寓的各方(创业部、中介部、酒店部、房企部、国家队)形成“4+1”的格局并不容易。当面对新的机遇和新的赛道时，我们发现很多企业不仅没有嫁接自己的背景优势，而且在其他方面也存在不足，导致市场占有率低，甚至面临生存危机。因此，长期租赁公寓企业不仅要充分发挥自身的背景优势，还要积极弥补自身的不足，这是在其他市场中胜过市场份额者的关键。今天，通策研究院重点分析上海市场不同背景下的长期租赁公寓企业的现状。谁将在未来起起落落？ 政策导向；市场是不完美的

首先，从企业面临的长期租赁公寓市场环境来看，机遇和挑战并存。从宏观上看，为了保证住房租赁市场的安全和发展稳定，国家和政府都在努力培育长期的租赁文化土壤。在政策方面(租赁立法和财政支持文件)，政府积极清理渠道(土地供应、住房购置和融资)。政府实际上提供了一个解决租赁市场实际问题的渠道，住房租赁市场的发展长期以来一直在改善。

然而，从中间角度来看，长期租赁公寓市场的供需和租金回报率之间存在严重失衡。以上海为例，由于房地产市场过于活跃，业主更愿意买卖房产而不是经营租赁，这导致了经营者拿房子的困难；租金价格相对较低，涨幅有限，导致运营商投资回报过低，融资不容易，发展动力不足。(详情请参考之前的推文:[同策出品]上海长期租赁公寓市场环境及趋势预测)

微观上，上海长期租赁公寓从土地市场到居住体验到生活和发展需求都存在诸多不足。数据显示，上海市场共有178家租赁运营商，但品牌混淆不清，租赁市场需要规范管理。

上海公寓运营商的现状和比例

目前，上海长期租赁公寓的主要经营者分为四个背景企业:“创业部、中介部、酒店部和开发商”。

据实际调查，截至2017年8月底，上海共有约50家品牌集中型公寓企业，门店总数超过200家。保守估计，军营的实际总数约为33，000个。按企业类型划分，约有26000个创业部门，占住房总量的78%，所占比例最大；酒店部门有3500多个，占11%；开发商约有3000家，占9%；中介机构有650家，仅占2%。

图:上海四类品牌公寓营房数量统计

图:四种类型公寓的市场份额

就进入时间而言，公寓初创企业是最先进入长期租赁行业的，以2009年南京开业的第一家魔方公寓店为代表，其次是中介机构和酒店集团，也是开发商进入的最晚时间。就品牌数量而言，目前创业公寓的企业数量最多，其次是开发商。

不同背景的长期租赁企业

一、中介体系的背景

代表企业:自由

链家自由部成立于2011年。7年后，它成为目前中国最大的分布式长期租赁公寓运营商。它在布局上并不激进。目前，它只分布在5个城市，但它为近100万客人服务，拥有35万多栋房屋和15万多名业主。

优势:住房+客户来源

中介公寓企业拥有大量的客户资源和交易信息。由于靠近出租人和承租人，很容易将房屋和顾客的准确人流入口转化为自己的使用，从而成为公寓数量最多的公寓企业，服务最多的顾客。

就自由而言，主要有七条产品线，涵盖长期租赁、短期租赁、分散和集中租赁等整个生态。细分市场的扩张在广度和深度上都领先，产品线的丰富性极大地提高了自由市场的份额。此外，对于分散式公寓租户经常遇到的个人和财务安全问题，他们可以通过与第三方信用体系合作，自由了解自己的背景，筛选自己的素质，从而打消他们租房时的顾虑，值得其他派别学习。

缺点:操作和管理困难

传统的二房东模式越来越难以挖掘城市存量房屋的价值。租金的定价权又回到了房东手里，依靠赚取差价的方式将变得越来越困难。此外，中介公寓企业还面临“n+1”模式政策有待开放、管理半径大导致经营管理困难、租户行为难以监控等问题。

二、酒店部门背景

代表企业:成佳公寓

成佳公寓成立于2015年，是中国生活酒店集团推出的公寓品牌。在不到两年的时间里，它已经完成了两次融资，并迅速发展到7个城市的35家店铺的规模，并开发了长短租赁相结合的不同产品模式。目前，成佳提供三种不同的产品线来满足不同的需求。

优势:运营管理

与其他竞争对手相比，城市家园最大的优势在于其强大的酒店基因。长期租赁公寓在酒店业实际上是住宿业的延伸，相当于增加了一个新的产品线，具有内在优势。如R&D及以revpar为核心的产品创造、人员配备、收入管理系统、促销能力、酒店物业租赁能力、it能力、供应链等。然而，成佳在运营管理、供应链系统、品牌推广、库存管理和潜在客户的获取方面都很完善。

缺点:缺乏资金

根据同策研究院的调查，酒店企业基本缺乏房地产运营经验，金融对接能力弱，金融创新驱动力弱，没有真正将酒店优质服务嫁接到长期租赁公寓模块上。

三、住宅企业的背景

代表性企业:停车场

万科是首批测试长期租赁公寓的房地产企业之一。2015年初，公司将住宅租赁产品线统称为“万科一号”，并于2016年5月正式推出长期租赁公寓的品牌名称——于波。据现有统计，万科公园已进入全国20多个城市，正式开业的门店超过70家，规模逐渐凸显。

优势:住房+融资

对于开发商来说，他们无疑在获得住房、工程设计和物业管理能力方面有很大优势。此外，早期开发商布局长期租赁公寓的主要目的是扩大客户群，其立足点在于获得客户。随着长期租赁公寓的服务价值日益凸显和开发商融资紧缩，开发商逐渐向房屋租赁市场转型，一方面是为了寻求行业转型，另一方面也为企业开辟了新的融资渠道。

缺点:操作经验不足

虽然开发商手中的自持房和大量存量房可用作长期出租公寓，但选址条件有限，重现性差。此外，线下销售和租户需求掌握不佳，部分开发商运营经验不足，不利于房地产企业长期租赁公寓运营能力和精细化管理水平的培养。

四、创业部的背景

代表性企业1:立方体公寓

魔方公寓由创始人盖兰于2010年8月创建。魔方公寓的布局主要针对人口流入量大的一线和重点二线城市，如北京、苏州、南京和成都。目前，魔方公寓已经进入了大约15个城市，其中有11个城市拥有115家店铺，拥有5000多套房子。产品线有高、中、低三种。

代表性企业2:舒歌公寓

2016年初，汇聚了“房地产开发、星级酒店管理、互联网技术”领域的三支核心管理团队，成立了“国际青年社区(舒歌国际青年社区)+企业白领之家(舒歌米语公社)+城市精品住宅(舒歌酒店)+青年chuangchuang/だよ0/房”(集社会、餐饮、健身等功能于一体，为整个价值链中的优质物业提供解决方案。

优势:创新基因

创业部门是最早进入长期租赁公寓市场的最大类别。在早期，当住房收购几乎没有竞争时，它迅速扩张。他们善用资源、善用互联网和灵活创新的能力是他们的主要优势之一。以魔方为例，在灵活性和创新性方面，魔方公寓构建了一个“公寓+培训”的生态圈，与第三方合作或利用现有的客户群自行运营，为客户提供“公寓+旅游”和“公寓+培训”等增值服务，从而获得毛利率更高的增值收入。

缺点:财政资源不足

创业部的公寓品牌除了有资金护航的顶级品牌外，在资源方面和资金方面都明显缺乏后劲。

五:“国家队”背景

代表企业:上海房地产、光明房地产(600708，咨询单位)

自2017年以来，共有29块住宅租赁地块在上海上市出售，其中只有上海房地产赢得了10块，全部以底价出售。此外，上海房地产本身有50-60块土地可以转换成租赁存量土地。光明地产大约有35元。

表:2017年至今上海出售的住宅租赁地块清单

优势:住房+信誉

从社会效益的角度来看，国家队可以发挥社会稳定器、人才孵化器、资产孵化器、生命加速器和文化孵化器的多重功能。因此，国有企业在新征地和存量土地方面具有不可比拟的优势。据了解，外环线以内的上海国有企业存量工业用地约有250块，预计将作为租赁用地。此外，与外部资源的合作更加顺畅，这肯定会挤压中小长期租赁公寓企业的生存空间。

缺点:对于特殊群体

政府主导型租赁住房主要面向低收入人群和高技能人才，有其特殊的用途。公寓运营仍需由市场来完成。

总体而言，长期租赁公寓市场已形成“4+1”格局，“国家队”有政府撑腰，“房企”自身有大量的存量储备，“酒店”企业也有可以重建的产业，而创业型企业，尤其是那些没有找到自身竞争优势的企业，已不再适合再进入。

未来，在巨型企业资源优势和资本优势的双重挤压下，长期租赁公寓的市场格局将进一步变化和集聚。对于上海来说，国家队作为市场领导者的作用在未来将会越来越明显。从目前的政策和土地出让的速度来看，地方国有企业是一块石头，尤其是“十三五”期间提供70万套租赁住房的目标，这基本上取决于国家队。通策研究所首席分析师张宏伟认为，未来国家队将会越来越强，甚至主导整个市场。