李宇嘉：监管新架构楼市健康发展和风险释放如何拿捏

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根据国家统计局本周发布的数据，2月份全国房地产市场继续保持稳定。在15个热点城市中，12个城市的新房价格环比下降，一线城市连续7个月停止上涨或下跌，2月份的跌幅有所上升；二线城市的增长率下降；由于房改、去库存等因素，四线城市继续上涨，但涨幅放缓。

与去年2月相比，15个热点城市中有9个城市的新房价格下跌，而一线城市的新房价格则连续两个月下跌，跌幅还在扩大。然而，在二手房市场，这是不受“价格控制”的因素，价格没有明显调整回来。2月份，70个城市的二手房价格指数(0.2%)与1月份持平，70个城市中有49个城市的二手房价格上涨。

国家统计局公布的数据还显示，今年1-2月，中国商品房销售面积同比增长4.1%，增速较去年下降3.6个百分点。销售额同比增长15.3%，增速提高1.6个百分点。

值得注意的是，销售面积和数量的增长速度明显偏离，这意味着商品房平均销售价格仍在上涨。

事实上，根据笔者的研究，新房受到严格的预售凭证控制、网上签约控制和价格控制，新房以“高低匹配”的方式进入市场，导致数据中出现新房价格下降的现象，尤其是在热点城市。

然而，二手房市场是一个完全竞争的市场，由千千数以千计的小业主和买家主导，市场数据相对客观。例如，在二手房交易比例最高的一线城市(60%~80%)，新房价格已连续两个月下降，但二手房价格仍在上涨。

因此，当前全国房地产市场并未出现下行的“拐点”，但总体上仍处于横向趋势。当然，在现有情况下，它不会迎来新一轮的崛起。

在今年的全国人大会议期间，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民表示，房地产泡沫既不应积极破裂，也不应继续破裂，房地产行业的风险释放需要在长期过程中逐步推进。例如，建立一个有租有买的住房制度需要一个漫长的过程。

3月19日，住房和城乡建设部部长王在回答记者提问时，提到了房地产市场的下一步发展。一是“加快住房制度改革和房地产长效机制建设，保持房地产市场稳定健康发展”。可见，稳定健康、长期有序地释放风险是房地产政策的基调。

根据《2017年国民经济和社会发展统计公报》，少数高端消费和小型新兴产业难以推动经济增长从数量向质量转变。考虑到经济增长的“双底线思维”和(香港股市00001)风险防范、以房地产为主的投资驱动以及对传统上下游拉动的考虑，保持一定数量的房地产对增长势头的平稳转换和供给侧结构改革的作用非常重要。

今年1-2月，全国固定资产投资同比增长7.9%，高于2017年的年增长率。其中，制造业投资增速为4.3%，低于2017年，基础设施投资同比下降。在三大投资类型中，只有房地产投资最为突出。今年1-2月，房地产投资同比增长9.9%，是中国固定资产投资和工业投资反弹的主要推动力。

自2016年底以来，在“无投机住房”的新顶层设计框架下，加上明确的“去杠杆化”和“保持系统性风险底线”的宏观调控设计，商品房市场出现了合理回落，管理层对此已有充分预期。

作为长效机制的核心内容，房地产供给方面的结构性改革，对冲了整个行业商品房数量的下降，提高了供给质量和效率，是应对之策。因此，无论是租赁还是棚改的兴起，四线城市的“去库存化”，农村危房改造和小城镇建设等等。，在一定程度上，这也是为了对冲商品房的下跌和平稳行业的波动。因此，自2017年以来，房地产开发投资与商品房销售之间出现了一定的偏差。后者的增长率每月下降约2个百分点，1-2月的增长率(4.1%)达到近年来的新低，但开发投资保持了7%~10%的增长水平。

对于商品房市场，强有力的限制措施(限购、限贷、限售、限价等。)被“增持”和扩大，这限制了购买力在短时间内进入市场，但引发居民购房的总体环境并没有改变，如对房价上涨的预期和资产配置不足。结果，地方政府调控房地产市场的主要责任被异化为价格限制，在一些地方进行了强有力的行政干预，导致新房和二手房价格“倒挂”。

作者认为，房价稳定或下跌的最大作用是引导预期的“价格效应”。换句话说，如果所有的新盘都由政府定价，那么整个城市的周边和二手房产将更难涨价。随着空时代的变迁，政府限价和“限购”导致的交易成本不断上升，交易程序变得越来越冗长，成交率大大降低，溢价部分和上升的预期将被慢慢消耗。这是房地产风险长期有序释放的逻辑。

当然，为了符合房地产风险管理和控制，货币供应的“大门”必须得到控制。中国共产党第十九次全国代表大会作出了完善货币政策和宏观审慎政策“双支柱”监管框架的重要部署。在“双支柱”框架下，货币政策控制资金和信贷的数量和价格，宏观审慎防范系统性金融风险。

在新的金融监管框架下，房地产管理一方面要抑制居民的杠杆率，如从去年开始控制各地的抵押贷款额度，另一方面要起到调节资本价格的作用，如抵押贷款利率连续13个月上升。此外，流入房地产的资金受到严格控制，例如，住房企业的融资渠道全面收紧。因此，基于交易成本、规模竞争、配置和自我维持的常态化，现金流退出周期将会延长，开发商降低保险费率和加速资本退出的过程将会开始。

为此，央行建立了新的房地产金融宏观审慎监管框架，相关内容已进入2018年十大监管重点。因此，即使新房因限价令而“降价”，总体而言，目前热点城市房价依然坚挺，但商品住宅价格溢价损失，楼市适度下滑，这是调控政策和信贷紧缩政策叠加和长期坚持的必然结果。

继续坚持和坚持调控的高压力，逐步跟进租赁、共有产权、集体土地入市等长效机制。这不仅是为了实施"房无投机"，也是为了削弱房地产的住房投资，让溢价慢慢磨损和房地产市场适度拉回。作为调控的“领头人”，北京的房价在2月份下跌，2018年，将有大量共有产权的房屋在北京上市。此外，随着集体土地进入市场，北京的房价预计将适度下降。然而，房地产业不会衰退，相反，它将保持在一个高水平，因为新市民和无住房家庭的有效需求得到解决，与其他城市的情况相似。

(作者是高级房地产研究员)