李宇嘉：2018新主题助推楼市交易和开发投资高位平衡

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如果中国商品房交易面积下降10%，这一降幅将相当于2000年中国商品房交易的规模。从传统的逻辑和关注来看，楼市“一手多房”，与上下游高度相关，其下滑的影响和冲击是巨大的。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

一年过去了，一系列年度数据发布了。就每个人都关心的房地产市场而言，最近的数据显示，2018年房地产市场可能是悲观的。首先，住房和城乡建设部明确表示，监管是“三不动摇”，人民日报发布了一份文件“房地产市场的监管不会“拉抽屉”，这回应了监管将放松的传言。这意味着以“五限”为主要内容(限购、限贷、限价、限售)的监管也将保持高压态势；其次，刚刚发布的数据显示，截至2017年，中国居民家庭贷款余额已达40.45万亿元，其中公积金贷款和私人贷款余额为4.5万亿元，居民杠杆率达到60%左右，与当前住房市场反弹前的2014年相比几乎翻了一番。控制居民和增加杠杆将是2018年“去杠杆化”的重点。

同时，虽然2017年个人住房贷款余额增速下降了14.5个百分点(22.2%)，但居民中长期贷款(大部分是抵押贷款)增加了5.3万亿元，占新增贷款的39%。此外，2017年，居民短期贷款如雨后春笋般涌现，新增金额达到1.83万亿元，增幅高达182%，占新增贷款的14%，其中不少已流入房地产市场。加上公积金贷款，2017年个人住房融资继续快速增长，甚至超过年初设定的比例控制目标(新增贷款不超过30%)。新年过后，银行不再像往常一样发放新的配额，规模和比例的“双重控制”仍是主要基调。最近，北京和上海的金融监管部门表示，2018年按揭贷款的比例不会超过25%-30%。

第三，2017年，新的“租购”住房制度加速实施。“十三五”热点城市新增土地供应量的30%-50%转向租赁住房；“租售权”明显加快，大城市落户门槛降低，购房与落户挂钩政策逐步取消；国家鼓励多元化住房供应。集体建设用地、现有商业和工业用地及房屋、企业用地(主要是工业用地)可转为房屋开发(主要是出租房屋)。因此，过去住房需求弹性最大的大多数新市民(流动人口和新就业大学生)将转向租房。2017年，十大开发商将租赁作为转型方向。根据领先互联网平台58集团(58桐城和安居客)发布的数据，2017年租赁需求增长了近60%。

最后，虽然2018年棚户区改造的规模从原来计划的500万套增加到了580万套，但在控制杠杆率成为2018年经济工作“三大任务”的前提下，考虑到三、四层楼市库存下降、房价上涨，2017年棚户区改造货币化安置率将大幅下降。这是四线城市的动力源(600405，诊所单元)，四线城市在2017年贡献了中国商品房销售面积的60%，这一比例已经被大大削弱。2015年和2016年，央行通过psl向三大政策性银行投资1.08万亿元和9714亿元。然而，在2017年，央行仅通过psl投资了6350亿元人民币，分别仅为前两年的58%和65%。在很大程度上，这与今年金融去杠杆化的加速和市场利率的上升有关。2018年，央行的私人股本投资将大幅下降，这将迫使股改的货币化比例大幅降低。

综上所述，调控和抵押贷款“双紧”局面将继续保持，商品房需求将被租赁市场分流，房屋货币化安置比例将大幅降低，三、四层房地产市场繁荣的驱动力将减弱。因此，2017年成交量和成交量达到新高的商品房市场可能在2018年大幅下跌。对此，笔者认为，从人口红利和城市化的角度来看，2013年(人口红利的拐点)应该是中国商品房销售的高峰期，当年每户住房拥有量已经达到1.1套。2016-2017年，商品房销售规模不断创新高，这与政策激励不无关系(尤其是增加杠杆和货棚货币化)。因此，在2018年，下降的商品房应该清理。2017年，全国商品房销售面积为16.9亿平方米，比当前楼市周期反弹前的2014年增长40.4%，比10年前的2007年增长120%。

因此，如果中国商品房交易面积下降10%，这一下降幅度将相当于2000年中国商品房交易的规模。从传统的逻辑和关注来看，楼市“一手多房”，与上下游高度相关，其下滑的影响和冲击是巨大的。笔者认为，从2017年房地产市场的运行特点和国家对房地产行业的政策来看，无论是行业和市场的走势，还是房地产市场的下滑所带来的影响都应该重新评估。首先，商品房交易很可能会下降，但徘徊在高水平将是2018年的主调。这是因为，一方面，大都市区、新区(如熊岸、前海)或湾区(广东、香港、澳门)正在成为中国经济新的“增长水平”。因此，商品房市场的区域分化将进一步加剧。2016-2017年，五大都市圈(包括西部成渝都市圈和中部武汉郑州都市圈)商品房销售规模将下降。得益于中心城市建设、人口流入和轨道交通的大发展，2018年商品房交易将保持稳定。

毫无疑问，三级和四级房地产市场将会下滑。然而，在经历了近三年的“去库存化”之后，第三和第四条生产线的库存已降至较低水平。未来，有两个因素不会让三级和四级房地产市场如此悲观。第一，第十九次全国代表大会提出“建设以城市群为主体的大、中、小城市和小城镇协调发展”，都市圈的三个四线城市成为国家。新经济战略中的“节点型”城市，北京、上海、深圳、杭州、南京等产业和人口过剩的城市将成为这些城市长期发展的驱动力；第二，近几年来，大、中、小城市和城乡之间最大的基础网络已经建成，道路、电缆、通信和物流网络、城市居民的农村地块、观光旅游、社会保障(新型农村合作医疗制度和新型农村保险)和公共服务覆盖面的扩大积极互动，将14亿人连接在一起。县城和乡村的居民将开阔眼界，更新观念，城市购房的趋势将继续。

从开发投资来看，一方面，征地面积6年来(2011-2016年)首次增加，告别了连续3年的负增长。2017年，供应面积和交易价格分别增长15.8%和49.4%，增速分别为近5年和近6年。过去最高水平，300个城市的土地销售增长了24%，一线城市增长了62%；另一方面，房地产市场供给方面的改革加快，供给结构发生了根本性变化。首先，棚改的规模从原来计划的500万套增加到580万套；其次，2017年，50个城市出售了100多处租赁土地，并对现有的商业办公楼和工业厂房进行了振兴，以"改变租赁"，这也在全面展开；第三，2018年，供应方改革将从去产能、去库存转向短板、去杠杆化，集体建设用地将进入市场，宅基地将得到再利用，小城镇建设、农村危房改造、新市民落地后市政管道建设将全面加快。因此，存量土地和住房要素的再分配是房地产市场的第二个主题，这也将促进发展投资的高平衡。

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