周文豪：中国现阶段房地产市场与1980年代日本的区别

本篇文章2522字，读完约6分钟

1982年，中国宪法修改为:“城市土地属于国家；农村和城市郊区的土地属于集体所有。”然而，日本追求土地的私有制，土地属于大资本和农民。因此，从理论上讲，中国的建设用地供应，包括居住用地在内的建设用地供应，有能力实现宏观调控。

作者:周文浩，中国民生银行“殷敏智库50人论坛”研究员

1.不同的发展阶段。中国目前的工业化和城市化水平大致相当于20世纪60年代的日本。人们通常忘记的是，在第二次世界大战爆发之前，日本已经基本完成了工业化和初级城市化。中国直到20世纪80年代才开始改革开放，实际上仍然是一个完整的农业国家。即使在1998年房改之前，中国也只能被视为一个农业国家。自20世纪80年代以来，中国开始了一个宏伟的城市化进程。当然，推动城市化的决定性事件是1998年的房改，也就是说，中国的城市开始像股票一样上市。

2.不同的城市化水平。20世纪80年代，日本实际上完成了城市化进程。1985年，日本的城市化率约为77%。截至2017年，中国的城镇化率为58.42%，城镇化率约为46%。无论采用哪种指标，中国的城镇化都需要提高20个百分点左右的城镇化率。假设年增长率为1.2个百分点，中国需要大约20年才能真正完成城市化。在中国，每年大约有1300万人从农村进入城市；中国人口的自然增长率约为5%，即每年增加约700万人；因此，据估计，中国的大、中、小城市每年将增加约1700万人口。

3.土地所有权的差异。1982年，中国宪法修改为:“城市土地属于国家；农村和城市郊区的土地属于集体所有。”然而，日本追求土地的私有制，土地属于大资本和农民。因此，从理论上讲，中国的建设用地供应，包括居住用地在内的建设用地供应，有能力实现宏观调控。

4.货币政策的独立性是不同的。第二次世界大战后，直到今天，日本不能被视为严格意义上的独立国家。到目前为止，美国已经在日本驻军。日本的国内政治和经济秩序受到美国的严格限制。由于缺乏独立的基础，日本当局的货币政策不具有完全的独立性。因此，1985年，强行扭曲日本金融政策、强行中断日本发展进程的“广场协议”应运而生。中国在1949年的独立是现代世界历史上的一个“反天事件”。中华人民共和国成立之初，生产资料的所有制进行了彻底的调整。中国的革命、建设和发展，总的来说，是完全按照自己的独立意志前进的。从解放前的土地改革，到1982年的宪法修改，1994年的分税制改革，最后到1998年的房改，中国政府建立了独立的信用货币发行体系。这一体系使得中国的资本产生完全独立于出口盈余。经过20多年的应用和发展，我国的信用货币发行体系日趋完善。现在，即使有完全的出口赤字，中国仍然有完全的资本生成能力！

5.宏观调控措施不同。1985年，日本和美国签署了广场协议。当然，这是一个典型的日本城市联盟。作为美国的半殖民地，日本只能得到这样的待遇。当时，日本当局担心日元升值和广场协议导致的出口顺差大幅下降会导致日本经济衰退。因此，在接下来的几年里，日本当局推行了宽松甚至相当宽松的货币政策。毫无疑问，这种宽松的货币政策刺激了日本房地产泡沫的加速。另一方面，中国在对美贸易战中肯定会做出适当的妥协，但这只是一种适当的妥协，不可能完全服从美国。美国没有预料到这一点。中美贸易战的最终结果只能是双赢。自2018年下半年以来，中国有可能适当放松去杠杆化压力，转而采取稳定、中性的货币政策作为回报，但这只是稳定、中性的，不可能采取宽松的货币政策。

6.政府管理部门对私人投资房地产的态度。在上世纪80年代的日本，政府管理部门实际上鼓励私人投资房地产。另一方面，在现阶段的中国，“限购、限贷、限价、限售、限购”等一系列政策中包含了普通百姓的住房投机(603883，股票咨询)，政策中心是“无房投机”。金融监管部门对有杠杆的房地产投资非常谨慎，首付比例平均在40%以上。商业银行严格获得普通人的贷款资格。

7.住房市场的基础是不同的。20世纪80年代，日本的住房市场主要是商品房，占70%以上。也有一些不是完全意义上的商品房，如“集体房”。然而，在中国的住房市场，截至2017年，真正意义上的商品房实际上还不到全部住房的40%。在中国的住房结构中，农村的农民住房、单位福利房、单位公寓、城中村、小产权房、旧私房等较多。因为中国的房地产市场，也就是商品房市场，真正的开发周期不超过15年。现在，城市里的大多数人可能有房子住，但他们的生活水平仍然很低。事实上，他们所住的房子已经逐渐进入拆除、翻新和更新的循环。

8.土地和住房供应方面的情况完全不同。由于面积小、人口密集，日本的政治和经济治理仅相当于中国的一个省。此外，它已经完成工业化，城市化的深度很短，空的房间很窄。自始至终，日本都可以被称为一个大城市，也就是两三个城市，如东京和大阪。与中国相比，东、中、西部地区差距较大，一线城市与二线城市、三线城市与四线城市、五线城市之间差距较大。像北京、深圳这样的地方可能已经进入了规模发达的社会，但是广大的中西部地区仍然很落后。差距是潜力，差距是深度，而差距是经济和金融转型的空。一线城市甚至一些二线城市的建设用地供应出现了瓶颈；然而，广阔的三线、四线五线城市严重欠发达。就房价水平而言，一线城市(包括一些二线城市)的商品房平均价格偏高，但三线、四线、五线城市的房价实际上并不高。一线和二线城市的房价偏高，这是由需求方和城市化造成的，但也有供应方的因素。这种供给面的因素主要包括:建设用地不足，城市的硬件和软件基础设施仍需要大量投资。从人口或经济总量来看，中国的一线和二线城市可能已经达到了发达水平，但它们的质量远远不够。从供给方面来看，中国的城市化水平，无论是在一线、二线城市还是在三、四、五线城市，都有了/0/，质量大大提高。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！