朱邦凌:从西双版纳到丹东 炒房客为何盯上三四线城市

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房价和三四线房地产市场的受欢迎程度能持续多久？随着大量开发商的涌入，四线城市人口少、购买力有限的弊端将凸显出来。在“房无投机”的政策下，三线、四线房价上涨难以长期持续。如果我们继续大力发展，将来这些城市可能会有大量的住房存量。

作者:财经专栏作家、资深财经评论员朱邦玲

“我想从南到北，我想从白到黑。我希望人们看到我，但不知道我是谁。”这些“假线上的和尚”的歌词很好地描述了当前的三、四线房地产。从西双版纳到丹东，房地产投机者开始关注三四线城市。 数据显示，西双版纳最新楼市的平均价格已经超过1万元，达到1.0734万元/平方米，较上月上涨8.56%，较去年上涨158.99%。一些当地房产的平均价格高达25000-30000元。2016年，西双版纳楼市的主流价格仍在5000元左右。目前，全国近70%的大型房地产开发商已经在西双版纳收购了土地，而国内一些房地产巨头如万科、万达、平安、雅居乐等也已于2011年在这里部署，总投资规模超过1000亿元。

巧合的是，位于北方的丹东在短时间内经历了房价的大幅上涨。4月下旬至5月上旬，“丹东房价一小时内上涨100元/平方米”、“两天内上涨57%”和“房地产投机者买楼”等消息在丹东层出不穷。根据国家统计局4月份发布的数据，丹东房价指数为102，领先全国。

可以说，这种情况有很多因素:

首先，一些三四线城市有独特的地理优势。

西双版纳飞涨的房价与其独特的生态环境和不可重复的旅游资源有关。西双版纳是中国唯一的热带雨林自然保护区，气候温暖湿润。一带一路下的西双版纳正成为未来东南亚能源国际通道的前沿。独特的地理环境和独特的魅力使西双版纳的旅游业常年火爆。

近年来，随着国家“一带一路”基础设施建设的推进，主要基础设施建设如高速公路、高速铁路、机场等。以班纳为中心的地区已经开花了。已建成的机场和昆明高速公路，加上即将建成的泛亚铁路中段:中老铁路和中泰铁路，初步形成了水、陆、空立体交通网络，铁路以南通往老挝、缅甸和泰国，北部通往内陆腹地。

丹东房价飙升得益于朝鲜4月底发布的“放弃核武器试验，实施经济改革”的消息。丹东作为与朝鲜接壤的城市，肩负着中国对朝最大贸易通道的责任，也受到了红利的辐射。

第二，第三是四线城市房价上涨的大环境。

根据最新数据，截至4月底，中国平均房价超过1万英镑的城市数量已增至62个，其中四线城市超过三分之一。也就是说，平均房价超过10，000的城市有62个，其中20多个是四线城市。中国三个四线城市的总数不会超过300个。

中国社会科学院公布的中国261个城市中，排名前50位的城市中有28个位于二线城市，排名第50位的衢州市的房价达到了10286元。2018年第一季度，全国200个县的新建商品房平均销售价格超过9000元/平方米，距离突破1万元只有一箭之遥。

从2018年初到5月15日，一、二线城市新建商品房累计交易面积分别下降了-41%和-6%，而四线城市新建商品房累计交易面积同比增长了13%。交易量的不断扩大表明，不仅三四月份五线城市的房价已经突破万元，而且还在继续上涨。

第三，流行的一、二线房价限制的溢出效应。

在一些一线和二线城市，“万人抢屋”具有传播效应。例如，最近，在80%首付和400万元首付的“高门槛”下，利率普遍提高15%-20%甚至更高，南京楼市火爆的河西地区，依然再现了万人争抢的大战。

一、二线城市限购升级引发投资需求溢出。在一线和二线城市的热度下，市场情绪不可避免地会传递到四线城市。尤其是在一、二线城市被限购、限贷、限售封锁后，没有办法获得大量资金，因此四线城市成为最佳选择。

在许多热点城市“一房难求”的背景下，不难理解西双版纳、丹东等城市房地产市场的繁荣。

第四，房地产投机者的到来刺激了房价的上涨。

西双版纳房价的上升斜率突然增大，目前平均价格已经超过1万，而投资者仍然络绎不绝。“我从未见过这样的城市。晚上最热闹的地方其实是房地产销售中心的门口。”一位刚到西双版纳的买家说。据售楼处工作人员介绍，最近他们中有80%以上是外商投资客户。"北京的顾客最多，其次是中国东北地区."西双版纳房地产的火爆正导致更多的投资者蜂拥而至。

丹东房价飙升也是由房地产投机者推动的。为了遏制房地产投机者的不断涌入，扰乱市场的正常运行，丹东市在5月份公布并升级了限购政策:从5月14日起，外国户籍人员需要在限购区购房两年后才能进行交易。申请不同住房公积金贷款的首付比例不得低于50%；5月21日，限购升级，2年期升级为5年期，第二套房贷款利率上升20%以上。

房价和三四线房地产市场的受欢迎程度能持续多久？随着大量开发商的涌入，四线城市人口少、购买力有限的弊端将凸显出来。在“房无投机”的政策下，三线、四线房价上涨难以长期持续。如果我们继续大力发展，将来这些城市可能会有大量的住房存量。

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