张平：房贷是选择固定利率还是LPR？你觉得呢？

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作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

近日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、中国邮政储蓄银行(601658)先后宣布，从8月25日起，符合条件且未转换为定价基准的个人商品房贷款将分批转换为贷款市场报价利率(lpr)定价。

这意味着，在本月底之前，尚未转换抵押贷款利率的贷款人将被默认转换为低利率模式。对于那些还没有决定抵押贷款的人，银行会为你做出选择。这一次，五大银行将被默认转让，其他商业银行很可能会效仿五大银行的做法。

公积金贷款。同时，本次转按揭仅涉及2019年前的存量浮动抵押，该抵押在2020年1月1日前已发行或签约后尚未发行，截至2020年8月24日(含)，尚未按定价基准转按揭的存量浮动利率个人住房贷款必须在固定或lpr中“选一”。

受此影响，许多人最近问固定利率是好还是低利率是好。在这点上，我们认为固定利率好还是低利率好就相当于让你赌博。在正常情况下，这取决于未来是降息还是加息。如果你认为整体利率在未来会下降，最好转到参考低利率定价。

从目前的情况来看，未来房价很有可能得到保证，抵押贷款利率也很有可能下调。对于只剩下几年抵押贷款的贷款人来说，贷款余额并不大，通过选择lpr绝对不可能亏钱。

例如，前几天杨女士问我们她在镇江有一处房产，贷款期限为10年，从2015年到2025年，问我们是否有必要采用固定的按揭利率。

我们仍然建议杨女士采用lpr利率，因为短期内没有加息的可能，同时杨女士的贷款余额也不大。即使lpr被逆转，她也可以通过提前还款来避免利率波动的风险。

相反，如果你认为抵押贷款利率会上升，最好将其转换为固定利率。固定利率主要适用于抵押贷款利率以前被大幅贴现，每月还款剩余时间较长的家庭(如剩余20年以上)。我们建议选择一个固定的利率，这将有助于锁定每月的支付成本，方便家庭的收入和支出安排。

原因很简单。如果是20到30年的长期抵押贷款，目前的抵押贷款利率水平处于历史低点，因此采用固定利率更安全。

例如，去年9月，上海的戴先生用550万元首付和150多万元买了一套房子。这要求戴相龙考虑未来20年银行平均按揭利率是否会超过5.5%。如果未来20年抵押贷款的利率一直高于这个水平，那么戴相龙签署一份固定利率合同是很划算的。如果银行平均抵押贷款利率低于5.5%，戴相龙的固定利率抵押贷款肯定会受到影响。这有点冒险。

因此，抵押贷款应该选择固定利率还是低利率？只有根据抵押贷款人自身情况，包括贷款价格、贷款期限、贷款余额等综合考虑后才能做出决定。即便如此，这也意味着在抵押贷款利率上赌博。无论是固定利率还是短期利率，留给抵押贷款机构的时间已经不多了。

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