张平：4亿套空置房 开发商还在建 房价为何不跌？

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作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

中国空是否有4亿套住房是有争议的，因为没有官方数据来证实这一点，但是空商品房在一线城市的入住率超过20%，在二、三线城市的入住率超过30%，而在小counties/き的个人商品房

如果算上农村的小产权房和闲置房，这个数字一定很大。显然，中国商品房过剩。

此外，中国城镇居民的住房拥有率已经饱和。2020年4月，央行发布了一份关于城市家庭财产和负债的报告。城镇居民住房拥有率为96%，其中一套住房占58.4%，两套住房占31%，三套以上住房占10.5%。

这表明，许多家庭已经拥有自己的物业，甚至有几套房，房地产市场已经饱和。也就是说，即使开发商不再建造商品房，只有房地产的存量才能满足中国城市居民的需求。

现在很多人都觉得奇怪，既然国内城市空有这么多房子，商品房刚刚饱和，为什么房价还没有下降？让我们给你一个分析:

首先，在中国众多的金融渠道中，没有一种投资产品能像房地产一样跌宕起伏，在不赔钱的情况下获得稳定的利润。真正通过股票交易赚钱的人很少，购买在线理财产品的人数也激增。20多年来，只有房地产一直在上涨。因此，只要人们存够首付，他们就应该买房子，这样他们的资产就能保值增值。因此，对投资性住房的需求推高了房价。

第二，地方政府将房地产视为支柱产业。如果房价下跌，地价也会下跌，这将影响土地财政收入，而地方政府将出现财政赤字，这不仅会影响地方政府债券的发行，而且也没有资金可用于基础设施投资。现在，一些地方政府不愿看到房价下跌，往往通过危房改造、引进人才等政策来创造商品房需求，以达到延缓商品房价格下跌的目的。

第三，受疫情影响，国内经济下滑，央行货币政策趋于宽松。仅半年时间，m2总规模就增长了10万亿元。RRR的持续缩减为金融机构带来了流动性，而过度的流动性除了投资于个人住房贷款领域外，别无选择。

此外，央行今年开始引导市场利率下调，使抵押贷款利率也同时下调，这刺激了投资性住房需求的反弹。投资需求进入市场，延缓了房地产市场的调整。

第四，房价20多年来一直在快速上涨，即使房地产开始调整，也会有一个滞后期。虽然国内经济目前处于复苏阶段，但各行各业都处于衰退之中。但是许多人并没有改变他们对房价上涨的预期。2009年、2011年和2014年，房价进行了调整，但在下跌后，又开始反弹。现在，一些人在下大赌注，在疫情爆发后，房价将再次反弹。

因此，市场对长期房地产的预期并没有改变，也没有迹象表明房地产投机者已经大量退出房地产市场。

事实上，依靠货币宽松、人才引进、棚改货币化、鼓励投资购房，只能人为地阻止房价下跌，延缓房价下跌的进程。最终，国内房价应该与当地居民的收入挂钩，而不是由房价和投资需求决定。

因此，就目前the/きだよきだよきだだよききだだきききだよききき