李宇嘉：新一轮调控来临 楼市下一步将如何走？

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广东住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员

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在过去的几天里，深圳楼市调控的频率一直占主导地位，许多解释基本上都是分析细则和影响。新政的压力相对较强，市场情绪有所波动。但在这里，首先，据说一些媒体报道称，所谓的业主降价数百万；“全部五个独一无二”的上市价格立即上涨；担心没有资格买房子，换房的客户都不敢卖房子，而且有一个急剧下降的贝壳上市，这是不可靠的。

首先，如果你以高价跳水，如果你降价几十万或几百万，肯定会有。例如，在早期阶段用杠杆购买房屋的投资者在账面浮动利润方面更为客观，对市场前景持悲观态度，并希望利用高价装运货物。仅此而已。自去年“双十一”以来，深圳的很多房子(尤其是光明、南山、宝中、福田的学位房)都增长了60%-100%。

此外，在深圳买房已经完全成为一种套利工具，有必要严惩那些富有和投机的人，比如那些疯狂来自全国各地的投资者。因此，如果价格降低几十万或几百万，表面上损失会相当大，但实际上是“挤水”。去年以来，深圳的平均房价上涨了1万元，与长沙的房价持平。

图:2019年8月至2020年6月一线城市二手房价格指数

不过，从政策基调来看，这可以说是“保持压力”，惩罚犯罪分子，为稳定楼市铺路。例如，杠杆政策没有太大变化。真正的第一套房仍然坚持30%的首付，而“先卖后买”的合理改进仍然坚持50%的首付。自2016年以来，这些杠杆政策没有改变。进入深圳的新人才工资相对较高，月还贷不成大问题。然而，就买房而言，财富积累是不够的。只要是真正的第一盘，拥有更高的杠杆率并不是什么大问题。

杠杆政策的改变只是将非普通住房的抵押贷款比率提高了10%。在我看来，这不会对换房的需求产生太大影响。根据媒体对全市80个区的统计，只有21个区的豪宅占比超过50%，而且大部分都是普通的房子。按照目前6.6万元的平均价格，即使是100平米的房子，税后总价格也将在700万元左右，能找到的豪华线路不到750万条。此外，目前在深圳，三间房80平方米是很常见的。

图:豪宅占比超过50%的地区列表

以前，南山总价超过490万、福田总价超过479万的房子都是豪宅，全市平均标准在300万左右。这一次，全市人口全面增加到750万，增长了一倍多。据估计，豪宅的平均比例约为30%。由此可见，豪宅线的大幅增加也是合理改善的保障。我希望买卖将会流通，房地产市场将会保持一定程度的活跃。

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根据最近发布的经济数据，第二季度国内生产总值同比增长3.2%，比第一季度增长10个百分点，好于市场预期。从增长势头来看，前期预期的消费“报复性反弹”并未出现。首先，人们的收入下降了，他们对未来有点悲观。第二，疫情“正常化”，这影响了消费。在投资方面，制造业投资的累计增长率从1-5月的-14.8%上升到上半年的-11.7%，月度增长率从5月的-5.3%上升到6月的-3.5%。

可以看出，这种预期是悲观的，制造企业对资本支出更加谨慎，这种趋势预计还会继续。尤其是占固定投资近60%的私人投资，降幅相对较大。制造业投资不佳，上半年全规模基础设施投资同比增速为-0.1%，月度增速从5月份的10.9%降至6月份的8.3%，基础设施投资没有起到支撑作用。

我只想告诉你，在今年上半年，经济见底，房地产行业发挥了至关重要的作用。在第一季度，房地产投资和销售被砸出了一个大洞。然而，自3月份以来，尽管管理层大力强调在疫情发生后保持控制而不是放松，但所有人都知道，应对疫情、疫情后重建和建设新的基础设施都需要资金。

图:2019-2020年中国一线城市二手房价格指数

因此，自今年3月以来，房地产市场出现了全面反弹。上半年开发投资累计增速转正至1.9%，月投资连续四个月增长，月销售额连续两个月增长。金融危机是富人的危机，而流行病是穷人的危机。这种流行病对富人几乎没有影响。相反，在疫情爆发后，人们在网上花钱，大规模地分发钱，富人仍然受益。

如何应对疫情？就是让富人花钱，富人有低消费倾向但有高投资倾向，所以让富人买房。因此，正如我们所看到的，房地产市场在疫情爆发后出现反弹，所有这些城市都是富人集中的城市，如深圳、东莞、杭州、上海、宁波和广州。看一下深圳最近的“1000亿投资计划”，该投资计划包括大量新的基础设施，如教育和医疗、经济适用房、轨道交通、总部基地和5g。可以推断，房地产市场的反弹可能是一个有计划的公开计划。

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下半年，制造业投资和消费复苏可能是一个漫长的过程。与此同时，有必要保持房地产市场在一个高水平，并保持交易活跃，因为仍有大量的项目等待煮熟，以及政府的大规模土地供应计划和旧的改革计划。因此，监管抑制投机，同时支持和保护合理的住房消费和长期投资需求。

事实上，房地产市场最近开始降温。首先，6月份全国房地产销售面积和销售增长率分别为2.1%和9.0%，而5月份分别为9.7%和14%。7月，随着对“无投机住房”的重新强调，非常规货币宽松政策在疫情期间开始趋同，mlf连续三个月没有下降，银监会开始打击资本流入股市。此外，深圳和东莞等热点城市开始调控，房地产市场明显降温。从7月1日到14日，35个城市的生产和销售增长率下降。

笔者认为，“一城一策”仍是下半年的主旋律，深圳等热点城市的调控势在必行。首先，房价上涨过快；第二，投机活动猖獗，已触及“留而不投机”的底线。然而，监管本质上是一种短期权宜之计。近年来，调控频率加快，周期缩短。现在过于紧缩的政策可能会在一段时间后放松。简而言之，尽管这一次做出了巨大努力，但房地产市场的基本面并没有改变，如土地供应减少、有效供应不足、资金充裕等。

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下半年，房地产市场交易成本全面上升，交易摩擦明显增加。自我修养是抵御风险的最好方法。要理解房地产市场发展的一些基本逻辑，我们需要理解房价上涨的一些基本规律。如果房子的位置好，有一个学区，而且计划可以落地，建议保留它，不要盲目交易，否则会被税收和交易成本吞噬。

至于其他城市，总体政策是支持房地产市场，包括东莞、杭州、宁波等。，最近出台了调控政策，力度并不大。因此，深圳的调控具有标杆意义，这意味着几个热点城市楼市最放松的时候已经过去了。然而，在“一城一策”的框架下，大多数其他城市仍然保持宽松的政策态度。

从这个角度来看，笔者认为下半年大湾区其他城市的房地产市场仍处于上升趋势。一方面，尽管信贷最宽松的时期已经过去，但它不会收紧。“两会”明确指出，今年货币发行增速将明显超过去年，降低实物融资利率仍是货币政策的目标之一；另一方面，在深圳的强力监管下，一些需求将不可避免地溢出。2019年，关晖等主要城市将会有深圳游客的影子，这一趋势在2020年将会加强。

据中原统计，2019年，70%的深圳客户在本地购房。惠州是深圳购房客户数量最多的城市，占2019年深圳所有客户交易量的25%。第二个是东莞，近三年一直稳定在8%左右。深圳调控的目的是将需求向外围转移，加快深圳都市圈的建设。据估计，在此次稳定楼市后，大深圳协调合作示范区的礼包将会在深圳经济特区成立40周年之际推出。

图:2019年下半年海湾地区7个城市的客户结构

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最后一点。深圳作为一个城市的地位已经不是过去的样子了。在城市价值重估之后，它开始类似于北京和上海。收紧户籍和购房是一个长期趋势。北京和上海之所以坚持“安居就能买房子”，是因为他们的安居门槛很高。定居门槛高的原因在于，北京和上海的户籍制度是中国最好的公共资源，这是中国所有城市无法比拟的。

深圳门槛低的原因是，深圳一直是一个移民城市和创业城市。鼓励外国人创业和分享城市红利(包括买房)是一个一贯的传统。其次，深圳的公共服务相对不足，比如教育和医疗。未来，大湾区、先锋示范区、大深圳统筹示范区等“三区红利”将会落地，城市价值将会重估，城市地位和户籍含金量将会提高。不能收紧结算，只能收紧购买。

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