盛松成：“房住不炒”保持一致连贯是市场稳定基础

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盛松成:上海市人民政府参事，中欧国际商学院教授

作者|盛松成(上海市人民政府参事、中欧国际商学院教授、同策集团学术委员会主任)

新华社北京7月20日电(记者张默)《经济信息日报》7月20日发表题为《盛松城:保住房子不投机》的报道是市场稳定的基础。文章称，国家统计局近日发布的数据显示，上半年中国房地产投资同比增长1.9%，1-5月同比下降0.3%。6月，中国房地产投资同比增长8.5%，比5月增长0.4个百分点；商品房销售面积和金额同比分别增长4.04%和12.61%，连续两个月实现正增长。鉴于房地产市场的稳步发展，《经济参考报》采访了上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、通策集团学术委员会主任盛松成。

盛松成表示，目前房地产市场基本稳定，主要表现为投资增长稳定、弹性强。新建筑、土地购买、销售、房价等指标可以迅速从疫情影响中恢复。原因是“无投机住房”的政策是一致和连贯的，这是市场稳定的基础。其中，供给侧监管主要表现在稳定房地产市场投资、确保房企合理融资需求、增加土地供给等方面，而需求侧监管则注重持续性和精确性。展望未来，从居民住房需求/需求和意愿来看，房地产市场将继续保持稳定。

“政策的一致性和连贯性代表了决策层落实“留而不投机”政策的决心，也能给公众以坚定的期望和信心，为房地产市场的稳定奠定基础。”盛松成表示，近年来，“无房炒房”是中国房地产市场调控的主要基调。尽管疫情对经济增长和房地产市场产生了巨大影响，但这种基调没有改变。自疫情爆发以来，各地出台了一系列调整政策，如与土地市场相关的税费，旨在减轻影响，而不是放松监管，显示出前所未有的政策一致性和连贯性。

一方面，由于中国房地产市场的主要矛盾在于供给方面，坚持房地产市场供给方面的调控是稳定市场的重要保证。盛松成指出，今年以来，供方调控的政策特征明显，主要表现在房地产市场投资稳定、经济适用房企业融资需求合理、土地供应增加。

房地产投资稳定且富有弹性。根据月度数据，1-2月房地产投资仅下降了-16.33%，3月后增速逐渐扩大，6月达到8.5%。"只有合理的投资增长才能有利于未来的供需平衡."盛松成说。据他分析，以商品房销售指数为参照，投资指数的增长率大，韧性强，稳定性远远大于销售指数。虽然中国房地产市场的需求在疫情期间大幅下降，但刚性需求在未来仍将被释放。

住房企业融资环境有所改善。盛松成表示，从融资额来看，今年上半年40家重点房企融资总额为4690.49亿元，同比增长11.94%；6月份，住房开发投资资金来源同比增长13.2%，比5月份增长3.2个百分点，连续两个月保持正增长。同时，降低债券发行门槛和降低融资成本也是重要原因。目前，上海绿城、深圳华侨城等多家房企已经接受了发债计划，融资成本也在下降。

盛松成进一步表示，随着适度的货币政策和疫情影响的逐步减轻，房地产销售市场将会回暖，住房企业的融资环境将会改善，这将缓解住房企业的现金流短缺。因此，住房企业将加快土地收购和建设的步伐，并增加房地产市场的供应。

土地市场迅速恢复。5月份，中国征地面积1601.09万平方米，同比增长0.86%，征地成本4460.39亿元，同比增长8.69%。此外，100个大中城市的住宅用地平均底价和住宅用地销售溢价达到最高点。“受疫情影响较小的是土地市场，而不是销售市场，自3月和4月以来，土地市场已逐渐恢复。”盛松成说。

他认为，土地市场回暖主要受四个因素影响:一是疫情发生后，地方政府调整了土地相关政策，如土地出让金、延期付款、分期付款等；二是住房企业融资环境改善，现金流相对充裕；三是2019年销售后，房企需要购买土地储备项目；第四，当地政府以相对合理的价格推出了大量地块，这激发了住房企业收购土地的热情。“土地市场的恢复将直接加速供给的增加，对稳定市场起到积极作用。”盛松成说。

另一方面，在加强供给侧监管的同时，仍有必要坚持需求侧监管，以确保市场的稳定发展。“在过去，所有之前的房价大幅上涨都伴随着需求方政策的放松，供求监管的结合可以确保房价的稳定。在增加供给的同时，我们必须坚持“限购、限贷”等需求方政策，这也是当前房地产市场基本稳定的重要原因。”盛松成表示，一些城市利用疫情出台了诸如降低首付和取消限购等政策，这些政策在发布后很快被收回，表明中央政府坚持和决心将房地产供求调控结合起来。

“历史经验告诉我们，遏制信贷资金非法进入房地产市场是成功监管的一项重要措施。”盛松成表示，今年上半年，中国居民新增住房抵押贷款约为2.8万亿元(按居民中长期贷款估算)，新增住房抵押贷款占新增贷款总额的比例为23.17%，基本回到2014年的水平。他表示，2020年后，中国的货币政策是灵活而温和的。尽管6月底m2余额达到213.49万亿元的高水平，但新增住房贷款的比例在过去5年中达到了新低。

“调控政策仍然坚持‘住、住、不炒’的基调，这表明在‘以城为主’的政策背景下，少数城市为稳定楼市进行了灵活调整。目前，我们基本实现了“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策目标盛松成表示，他认为，房地产供需双方的均衡调控将进一步保持“住有所养、房无投机”政策的一致性和连贯性，未来房地产市场将保持稳定。

展望未来，盛松成表示，大的住房需求是房地产市场稳定的重要支撑。“从长远来看，中国的住房需求主要包括新增城市人口的住房需求、城市存量住房的折旧和拆迁需求以及城市化进程中的改善需求。未来十年，城市住房总需求量约为97.8亿平方米，空的住房需求量仍然很大。”他说。

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