余胜良：楼市调控有必要 扩大供给是正道

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梁羽生

作为市场经济的信徒，我自然对权力干预市场持谨慎态度，但在房地产市场，我支持监管，尤其是在一线城市。

为什么权力要干预市场，有计划地干预经济？事实上，房地产不应该像其他商品一样出售给负担得起的居民吗？

支持监管的最大理由是，房地产不是普通商品，而是具有半垄断的特征。一旦被一些具有超级购买力的投资者持续购买，就会形成一个既得利益集团，不利于普通人。

房地产市场半垄断的原因是因为土地是独一无二的。例如，市中心的土地价值不同于郊区。它不同于自然环境丰富的地区，如湖泊和公园，以及自然条件差的地区。教育资源和普通教育资源也有不同的领域。除了土地，建筑风格和公寓类型都是独一无二的，即使同一房地产的价格相差很大。

作为一种非标准产品，它不同于一种可以流通的价值计量标准产品。一旦你买下了房地产市场，你就会占据这个地方，没有人会染指它。而一般消费品可以重复使用，没有排他性。建筑和一般商品有一些区别，比如简单的饮食和便宜的衣服，这些都不贵。人们可以找到一般商品的替代品，但房地产市场可以买也可以租，价格基本上同步上涨和下跌，所以很难找到替代品，只能被动地接受。要在一个城市定居，必须有一个住的地方。这些都是艰难的要求。

现在的问题是，城市房地产，尤其是一线城市的房地产，是一种不可复制的稀缺资源。有人占领了它，就像占领了这个城市的一个码头。任何想在未来停靠码头的人都必须付给他停车费。关键是中国人口多，经济发展快，出现了一个庞大的富裕群体。他们可以继续买入买入，手里拿着厚厚的一本红色书籍。就像游戏世界里有人可以用钱买设备一样，一件设备在竞争中有绝对的优势。这些有钱人想买房子，而房子是商品，所以他们似乎不应该干涉。然而，作为城市的共同所有者，一些人继续购买，因为他们有超强的购买力，这挤压了其他人潜在的购买机会。

例如，市场原本处于弱势平衡，有10套房和10个潜在买家，但现在有3个超级买家买了6套房，剩下的7个人将争夺剩下的4套房，这表明市场的需求供不应求，成为卖方市场，房价可以漫天飞舞。

以上只是一个简单的类比。在深圳这样的城市，情况可能更为突出——10套房对应20个买家，而哄抢必然会导致房价大幅上涨。

结果，超级买家的价格继续飙升，他们切断了买家的退路，他们可以在合适的时机把房子卖给后来的买家，以赚取利润。

贫富分化是一种自然的形式，但房价却成了贫富分化的加速器，所以政府有责任干预这个市场，让10套房正好可以供应给10个买家，这当然是一种理想的状态。

根据这个原则，市场应该满足住房需求。目前，在像深圳这样的市场，市场无法提供足够的住房，这使其更加稀缺。对销售和购买的限制更像是暂时的缓解，但因为深圳是一线城市，这种状态可能会持续很长时间。

销售限制应该更早开始，而且应该更严格，严格限制购买的建筑数量，并对在一个城市中拥有两个以上套房的家庭的销售征收重税，以释放他们的财产。

整平制度由来已久，即通过政府投资来干预经济，防止材料短缺。在住房市场，政府也应该投入更多的资源。政府应该支持开发商，而不是限制他们，并提高住房供应能力。

不仅中国，日本、德国和许多其他国家也将干预住房和租赁市场。中国有很多值得学习的经验。

(作者是《证券时报》记者)