盛松成：房地产业在经济增长中仍然具有重要作用

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盛松成:上海市人民政府参事，中欧国际商学院教授

本文来源于中国网络金融。

4月15日，上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究所所长盛松成作为嘉宾参加了由透通金融与中国网络金融联合举办的“金融阅读交流”栏目。盛松成曾担任中国人民银行统计调查部主任，被誉为“社会融合之父”。他在货币政策和房地产方面有着丰富的研究经验。

在这本新书《房地产与中国经济》中，盛松成表示，从世界发达国家的角度来看，房地产业仍在经济增长中发挥着重要作用，欧美、日本等国家的房地产业增加值已占到gdp的10%以上。可以看出，无论是在发达国家还是在中国，房地产作为关系国计民生的产业，在经济增长中发挥着重要的作用。他认为，新冠肺炎疫情对中国经济产生了巨大影响。在坚持“住无投机”、“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，要充分发挥房地产业在稳定经济、促进就业、保障民生方面的积极作用。

盛松成:房地产业在经济增长中仍然发挥着重要作用

问:你好，盛院长。《房地产与中国经济》自中信出版(300788，诊断单元)集团出版以来，吸引了社会各界的关注。写这本书的背景是什么？这本书对中国房地产市场研究的理论和实践意义是什么？

盛松成:自1998年房改以来，中国房地产业进入了市场化发展阶段。2003年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)将房地产业列为“支柱产业”，拉开了中国房地产市场快速发展的序幕。自2016年以来，中国房地产市场经历了“历史上最严厉的监管”。确定了“住而无房”的基调和“稳定房价、地价和预期”的政策，提出了房地产市场的长期调控机制。然而，到目前为止，无论是政府还是社会学术研究机构都没有给出一个清晰的框架、实现机制和明确的“长效监管机制”目标。在一定程度上，这反映出对房地产行业的研究还比较薄弱。面对“高房价”问题，房地产调控已从限购限贷发展到限价限售，措施不断升级。调控模式仍然是循序渐进的。虽然它可以在短期内稳定房价，但这只是一个临时措施。从长远来看，要保持房地产业的健康发展，实现与经济协调发展的目标，就必须深入研究房地产业在经济中的作用和地位，及其对民生和社会的影响，为房地产业找到正确的定位，从而为房地产业未来的健康发展和房地产业长效监管机制的构建提出合理的政策建议。这也是撰写本书的初衷，希望能吸引更多的专家学者参与到对这一问题的深入讨论中来。

本书主要阐述了房地产业与中国经济的关系，探讨了中国房地产业发展的规律性特征，现阶段存在的主要问题，对其他行业和宏观经济的影响，以及未来如何实现房地产业与经济的协调发展，如何构建房地产业的长效监管机制。这本书包括实证检验和理论研究。在实证检验方面，用事实和数据说话，使用先进的统计方法；在理论研究方面，深入分析了中国房地产市场的特点和存在的问题，借鉴发达国家房地产市场发展的规律和经验，提出了适合中国国情的房地产业发展方向。

本书做了一系列创新性的研究，包括房地产业对经济的贡献、住房的属性、房地产调控的思路、高房价的应对策略以及房地产调控长效机制的构建等。，并试图从发展的角度分析如何解决房地产行业面临的新挑战和新问题。本书可以作为决策部门制定政策的参考，也可以作为关心房地产行业的相关研究者和读者的参考书。

问:能否介绍一下《房地产与中国经济》一书的结构和核心内容？

盛松成:这本书由四章组成。第一章(第一章至第三章)研究了中国房地产业与经济发展的关系，主要论述了中国房地产业的发展历程和不同阶段，并着重指出中国住宅市场已经从“数量型”走向“质量型”。从国际经验来看，房地产业对经济增长的贡献符合“倒U型”规律。中国房地产业的相关指标一直处于下行阶段，但仍在经济增长中发挥重要作用。从房地产业与其他产业的关系来看，中国房地产业的产业关联度不断提高，尤其是金融产业。第二章(第4章至第7章)研究了房价的影响因素。从房地产市场的供给、需求和存量可以看出，房价明显受需求和供给的影响，这为调控房地产供求结合提供了依据。通货膨胀和利率等外部宏观因素也会对房价产生长期影响。本文还对“土地财政”问题进行了专题研究，认为土地财政不仅不利于房价的稳定，而且是不可持续的。第三章(第8-11章)研究房地产与经济协调发展的模式和路径。本文借鉴发达国家房地产业的发展规律，结合我国的实际情况，探讨了与经济发展相协调的合理房价水平，并提出了解决我国高房价的一些思路。本文还计算了未来十年中国住房需求的规模和结构。这对房地产行业及相关行业具有一定的参考价值。第四章(第12章至第14章)研究中国房地产市场的长期监管机制。本文分析了发达国家房地产制度的利弊，并根据中国的实际情况对中国房地产制度的改革方向提出了一些建议。本文还对房地产市场预期管理进行了系统的研究，提出了房地产市场预期管理的概念。最后，本书为构建中国房地产业的长期监管机制提供了思路和建议。

问:《房地产与中国经济》一书中有哪些创新？

盛松成:这本书有11个主要创新:

(1)本书倡导房地产调控供需结合的理念，我也是这一理念的最早支持者之一。(盛松成等，“供需并重”，《中国金融》，2016年第21期)。

(2)本书强调房地产市场的预期管理。我把人民币汇率调控中的预期管理的成功经验引入房地产市场，早在住房和城乡建设部明确提出“稳定土地价格、稳定房价、稳定预期”的两个月前，我就提出了房地产市场预期管理的理念(盛松成等:“是时候扭转房价只涨不跌的预期了”，今天的头条是2018年10月30日)。

(3)本书分析了中国房地产市场的结构性问题，强调要关注四线城市尤其是缺乏产业支撑和人口净流出地区的房地产风险，谨防从“去库存”到“补货”的转变。我也是这一观点的最早支持者之一。2018年1月，我的《四线城市房地产风险专题研究报告》受党和国家最高领导及相关领导的指示。

(4)本书提出了“挤压泡沫”而不是“刺破泡沫”的调控模式。具体方法是保持房价长期基本稳定，使居民收入的增长持续高于房价的增长，从而不断降低房价收入比，从根本上解决我国房价过高的问题。这是中国房地产调控的唯一选择，也将为房地产业的稳定发展创造历史奇迹。我们在相关文章中也提出了这一观点(盛松成等):《华尔街日报》，2018年11月30日:“目前中国房价稳定或略有下降是好事”。

(5)本书还重新估计了中国房地产业对经济增长的贡献，发现目前房地产业的贡献被低估了。(盛松成等，《中国房地产业对经济增长的贡献被严重低估》，《财新周刊》，2018年第21期)。

(6)本书预测了未来十年中国房地产市场的发展，并分析了需求结构。结论是，未来十年中国房地产市场仍有一定的发展，保持房地产业持续健康发展意义重大。

(7)本书研究了住房的双重属性，尤其是住房的投资属性。我们的研究表明，房地产调控宽松阶段的投资需求比例为11%-12%，调控严厉阶段的投资需求比例为4%-5%。我们进一步研究了中国的住房使用效率。2018年，我国住宅的使用效率为87.88%，使用效率低的主要原因是在住宅改造过程中，保留了原有住宅，部分闲置。

(8)本书计算土地财政对经济的贡献。结果表明，通过基础设施建设等方式，土地财政对中国经济增长的贡献率约为8%-12%。这一贡献率逐年下降，主要是由投资边际效益递减造成的。

(9)本书发现，中国住房市场的量价关系存在明显的地区差异。一线城市的成交量和价格相互影响；二线城市主要因数量变化而引起价格变化；第三，在四线城市，价格变化导致数量变化。与此同时，中国住房市场的量价涨跌之间存在明显的不对称关系。成交量的上升伴随着价格的上升，但成交量的下降并不伴随着价格的下降，这表明价格向下调整的刚性。

(10)本书研究的是中国的相对房价水平，即扣除必要的生活费用后的剩余收入与房价之间的关系。我们比较了中美两国的房价数据，发现中美两国房价负担的差异不仅体现在房价上，还体现在中国扣除必要消费后的相对较低的收入水平上。

(11)本书还研究了中国房价增长率偏离经济增长率的现象。由于中国的技术没有取得很大进步，要素成本的上升导致了房地产行业的利润率下降；在反周期调控下，房地产业起到了刺激经济增长的作用，形成了房价只涨不跌的预期。由于投资渠道的缺乏以及房地产行业与其他行业的巨大利润差距，生产要素集中在房地产行业，最终导致房价偏离经济的现象。

问:根据《房地产与中国经济》一书，请分享房地产在中国经济中的作用。

盛松成:从世界发达国家来看，房地产业在经济增长中仍然发挥着重要作用。欧洲、美国、日本和其他国家的房地产业增加值占国内生产总值的10%以上。可以看出，无论是在发达国家还是在中国，房地产作为关系国计民生的产业，在经济增长中发挥着重要的作用。

根据国家统计局公布的数据，2018年中国房地产业增加值占国内生产总值的比重为7%。与发达国家相比，中国房地产业增加值占gdp的比重较低。一方面，这反映出中国房地产业的发展与发达国家存在一定的差距。另一方面，由于我国房地产行业市场化程度相对较低，房地产行业增加值的统计方法可能无法准确反映其产出，导致一定程度上低估了房地产行业增加值及其对经济增长的贡献。经重新测算，2018年中国房地产业增加值对经济的贡献率达到12.37%，基本相当于发达国家的水平。

此外，该书还计算了房地产业在投资、就业、金融和其他行业中的主导作用，从产业关联的角度进行衡量。数据显示，房地产在中国经济中占有重要地位，房地产业的健康稳定对经济发展有着重要影响。

目前，新冠肺炎疫情对中国经济造成了很大影响。在“有房无房”和“稳定地价、房价和预期”的前提下，要充分发挥房地产业在稳定经济、促进就业、保障民生方面的积极作用。

问:根据《房地产与中国经济》一书的内容，请谈谈如何实现“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的政策目标。

盛松成:首先，我们要始终贯彻“禁止投机倒把”的指导思想，实行供求相结合的调控模式，坚持房地产市场“预期管理”的理念，实现“三个稳定”的目标。

目前，虽然我们提出房地产业应在稳定经济、促进就业和保障民生方面发挥积极作用，但这并不等于刺激房地产业的发展。这本书强调供求调节的结合，特别是供给方面的调节，这也适用于当前市场形势下的疫情。一些城市的调控在需求方面大做文章，对市场影响很大，会刺激居民用杠杆购房，这不仅不利于房价的稳定，损害现有的调控效果，还会增加房地产业和金融体系的风险，导致居民消费的挤出效应，也不利于经济的稳定发展。

这种流行病对住房企业的资金链有很大影响。销售回报(包括个人抵押贷款、存款和预付款)已成为房地产企业的主要资金来源。2019年，房地产开发企业销售利润占实际资金的比重达到49.62%，创历史新高。2020年1月和2月，商品房销售同比下降35.9%，国内上市房地产企业平均负债率达到80.26%(2019年前三季度)。因此，房地产企业的资金链风险不断上升。因此，要实现“三个稳定”的目标，还应防范房地产企业资金链的断裂。因此，不应收紧对房地产融资的限制。在法律合规和风险控制的前提下，适当增加房地产企业的融资渠道，包括商业银行表内和表外融资。

问:你最初是如何提出将“预期管理”的概念应用到中国房地产市场的监管中的？

盛松成:2018年10月，我发表了《扭转房价只涨不跌预期的时候到了》，比住房和城乡建设部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”早了两个月。笔者将央行人民币汇率预期管理和控制的成功经验引入到房地产调控中，提出了房地产预期管理的理念。根据我国房地产市场的发展特点，也提出了“期望管理”的概念。

1.经过20年的发展，中国房地产市场还没有经历一个完整的市场周期。自1998年以来，房价和房价预期一直处于上行通道，甚至连上行通道中的回调都难以出现。单边上升趋势非常明显，世界很少能持续20年而不完成一个完整的周期。

2.中国的经济基本面是健康的，这已经成为房价和预期房价上涨的基本支撑，但它不能解释两者的持续上涨。一个非常明显的证据是，自2012年以来，中国的经济增长和房价都出现了偏离。

3.中国已经形成了超长期的看涨预期，全社会很少有人相信房价会下跌。无论是基于过去房价长期上涨的经验，还是基于对未来形势判断的理性预期，人们普遍认为房价不会下跌，这也是非常罕见的。

4.中国的房价有望产生巨大的社会影响，这很容易导致社会和经济的波动。因为住房问题关系到每一个家庭，整个社会都在关注这个问题，所以解决这个问题是非常重要的。房地产业在我国经济中占有重要地位，房价的预期波动将直接影响房地产业的发展。

最近，为了应对疫情的影响，一些城市出台了降低首付、放宽限购等政策，并迅速收回，表明中央政府非常重视稳定房地产市场的预期。要保持政策决心，坚持“房无投机”政策，扭转长期以来的市场预期，确保调控措施的连续性和稳定性。

问:根据《房地产与中国经济》一书，我们应该如何理解房地产市场的长期调控机制？如何建立这个机制？

盛松成:从住宅物业本身来看，其本质是一种长期消费品而不是资本品，而住宅物业是住宅物业的基本属性。界定住房的本质属性是房地产调控的重要依据。中国共产党第十九次全国代表大会确立了“住房是为了生活，而不是为了投机”的指导思想，这就是住房回归生活。因此，长期控制机制是住宅物业建设过程中的回报。

在正常情况下，只有当一个行业的超额利润消失，回报率达到社会平均利润率时，才能防止超额资源被分配给该行业。因此，长期机制应该使房地产行业的利润水平回归到全社会的平均水平，摘掉“暴利行业”的帽子。因此，长期调控机制的构建也是使房地产业回归常态的过程。

从房地产业对经济增长的贡献来看，房地产业的发展与一个国家的经济发展阶段和发展模式相匹配。发达国家的经验表明，房地产业的发展已经从注重住宅数量建设转向提供高质量的住宅服务。这一变化的背后是经济发展从工业化初级阶段向工业化高级阶段的转变。因此，长期调控机制的构建仍然是中国经济增长进入新的发展阶段的过程。

长期调控机制的目标应该是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使所有人都住在一套房子里。

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