叶檀：“楼市万人摇”又来了

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个人房地产的复苏表明，房地产市场已经进入了大春天，并进入了另一个牛市？这完全不可能。房地产在2019年暴跌？同样不可能。我们保持对2019年房地产市场的判断，以稳定为重点，波动范围为。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

近日，有消息称，恒大地产降价，地产回暖，深圳抢豪宅，杭州、南京抢房子，万人摇头。

个人房地产的复苏表明，房地产市场已经进入了大春天，并进入了另一个牛市？这完全不可能。房地产在2019年暴跌？同样不可能。

我们保持对2019年房地产市场的判断，以稳定为重点，波动范围为。2月底和3月初有关房地产市场的几个重大消息，并不是判断房地产市场涨跌的主要线索。开发商和中介机构打开了手电筒，让一些困惑的人爬上灯柱。

第一个消息是，恒大将在春节后打折出售。别太高兴了。这是老办法。

据媒体报道，2月27日下午，恒大集团董事局主席许家印召开集团营销会议，会议将于3月1日至31日每周召开一次。这一次，全国营销热潮将把时间节点定位在第一季度，恒大旗下共有690个项目。在折扣方面，住宅产品有10%的折扣，零售产品有20%的折扣。

这就是房地产崩盘让开发商疯狂的原因，但这是恒大的常规运作。

春节后，每家公司都为其年度业绩打好基础，这是做生意的人都很理解的。恒大是一家容易抓住两个节点的营销公司，大家都习惯了。

一个是春节的第一个季度，另一个是十一期间的黄金、九银和十颗钻石。

春节是年轻人回家的高峰期。许多年轻人正在约会和结婚。现在，三线以下城市中等收入阶层的标准是县城一套、家乡一套、一辆车和一两个娃娃。县城里没有房间，他们不能结婚。

春节期间，在外工作的人会回家，给镇上的房子打折，被迫结婚的孩子的父母会咬着牙买下房子。春节期间打折售房和春节期间去农村提取存款的原因是一样的。

今年春节后恒大的推广不是为了翠花和狗蛋结婚，而是为了完成全年任务，完成换手率，行业领先。

2011年1月5日，恒大在全国主流媒体上做广告，宣布所有项目打七五折，这是恒大迄今最大的折扣，目前没有第二次折扣。2015年9月，恒大在全国范围内推出了85%的折扣，2016年的折扣为82%，其余大部分都是10%或88%。

金、九银、十钻石和十一的促销与圣诞节促销没有什么不同。由于这是一年一度的大销售季节，当然有必要做大营销。在2018年国庆前后，恒大开始抢滩促销，并宣布启动“黄金周89折”活动，享受“分期付款，首付5%，然后3万元”的折扣。

每个折扣都有一个特定的目标，那就是推销特定产品的某个部分，或者实现某个战略目标。

折扣通常包括对一些房子的折扣，比如超过5000万元的豪宅，或者规划建设成本低、定位不准、透明度差的房子，这让你觉得喊的时候都打折了。

去年春节期间，恒大集团宣布，从2月1日至2月28日，全国所有楼盘将享受比基本价格高出88%的折扣。当时，记者在杭州走访了四个项目，发现恒大水晶国际广场主要是销售商铺。那时，杭州的房子很受欢迎，所以买它们很好。这一次，估计主要的推手是商店。

第二个消息是，深圳抢购了非常特别的豪宅。

2月22日上午，华润深圳湾瑞福项目开始网上选房。有网友爆料，截至10点12分，瑞富售出75套，400套公寓在数秒内售出。也有人说，69套房将推出，50%将减少。只需30分钟，涉及数十亿美元。

深圳湾瑞福大厦是一座真正的大厦，总价为2448万元，最高约为1.2亿元，平均价格为15.8万元。而且，地理位置相当好，周围是大型投资场所，交通便利，高端商务聚集。

在这栋建筑的24层下面是一个酒店，可销售的部分是从27层到59层，这是一个超高层公寓。他们卖得这么好的原因不仅是深圳人很有钱，还有一些特殊的原因。

齐接君说，有两个原因。首先，因为这是一套已经被禁了五年的公寓，所以价格比周围的普通房子要低几百万。据说这套公寓还可以申请带积分的学位，这吸引了很多买家。第二，由于销售佣金高，中介可以得到5%，即10万-15万的回扣。中间人非常有动力，疯狂地把人拉到这里来。

深圳的市场很好，有了大湾区的祝福，但是深圳的楼市还没有到达下一个暴涨期。

从瑞富的大甩卖中，可以推断出深圳的房地产疯涨了，所以问问那些上市的二手房是否同意。在瑞富之前，深圳湾和华侨城都很贵。这是谁的？

2月18日至24日的一周内，深圳二手房售出791套，同比增长111.5%，平均成交价同比下降3.86%，每平方米49724元。交易量飙升，价格没有跟上。现在能成交，那是春节前一直有希望的，但现在办了合法手续。

第三则消息，杭州和南京的房子又被抢了，杭州抢了房子，“万人震动”。

2019年2月的最后一周，杭州房地产圈惊呆了。

神华地产平均价格上涨近5000元，第一万人出生在猪年，城北土地价格上涨15%。

二月的最后一周，杭州主城区的两栋受欢迎的建筑在中国铁建(601186)西湖国际城的摇号注册。去年，有两个万人震动的超高记录。这一次，这是262套房的最后一次清算——第三次，超过10，000名买家登记，中标率不到1.5%。

什么万人震动，是万人迷，好吗？！

绿城建发沁园是猪年第一个涨价的楼盘，这次又增加了125套房，单价比第一次开盘时贵了近5000元。然后，杭州房地产市场的文案已经疯了。

市场有点热，没那么热。

像深圳一样，杭州的几栋网红建筑拔地而起也是有其特殊原因的。西湖国际城、华夏四季、沁园等市场声音最大的建筑都是板块中价格有限的红色板块。与周围的二手房相比，价格差异是显而易见的，也就是说，当市场进入冬季，这些板块也是净红色的，更不用说天气变暖的时候了。

西湖国际城是杭州唯一一个连续三次突破万元大关的项目，均价为23254元/平方米，与上次开盘持平，是杭州主城区的一个低洼点。

我们应该知道，在西湖国际城项目所在的三墩北，二手房价格已经达到35000元/m2-40000元/m2，存在明显的差价，空房存在巨大的套利。

一位参加抽奖的人说:“这是我第一次参加抽奖。只要我周围的同事和朋友有资格，他们就会动摇。我不得不决定参加。毕竟，没有多少倒置的盘子。错过也没关系，但是万一发生了意外呢？看看你有没有大奖。”

看，参加摇号是为了套利，这也是南京的新房价格远低于周边二手房价格，套利者连夜排队买房的原因。

南京楼市温度大幅上升。

位于长江西南部的琅琊溪华富的上市价格仍在46000-47000元/㎡左右，24日的这个周末，交易价格飙升至每平方米49773元！

南京作为安徽的另一个省会，吸引了许多安徽人早早排队购买。在销售办公室吃午餐是真正的爱。

敲敲黑板，给出一个结论，现在是肖阳春的房地产，不要投机房地产，回去工作。

房地产市场确实有所好转，这可以从土地市场交易数据中看出。

此外，积压的销售和议价交易在春节后被释放。

去年的交易不太好，但今年略有上升，环比数据看起来非常好。根据嘉里的数据，2018年，北方、上海、广州、深圳和杭州的豪宅总成交量仅为9493套，创下近五年来的新低，不到2016年总成交量的40%。

今年前两个月，市场低迷。前三名、前十名和前五十名开发商的总销售额分别为788.29亿元、234亿元和70.32亿元，分别比2018年1月和2月下降22.48%、20.71%和增长9.96%。

现在，一些城市已经放宽了限制政策。截至2月26日，全国21个城市取消了限价令，放开了限购。

住房政策和不解雇政策改变了吗？不可能。目前的放松是为了保持市场稳定，避免金融、实体和地方金融崩溃。

杭州网着火了，其他物业平均消化。北京一些有限的比赛用房不能出售。这是正常状态，产品销售良好，滞销，总体稳定。高峡出平湖，消化堰塞湖。

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