肖磊：房产税将改变中国 很可能2020年全面实施

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作者:金融专栏作家肖磊

税制改革后，财产税立法逐步推进。据报道，NPC筹备委员会正在起草房地产税法草案，财政部正在配合立法工作。根据中国近期税制改革的效率，物业税在两年内开征的概率超过99%。

至于物业税，如果只从房地产市场或房价走势来观察或分析，无论其概念和逻辑有多么崇高或严谨，都是非常片面的，因为物业税是中国经济管理方式转变的产物，而不是一个单一目的的行业调整工具。

在过去的30年里，中国解决大多数问题的思路实际上归结为一点，那就是解决经济增长(发展)中的问题。也就是说，要解决创造财富的问题，尽管贫富差距在扩大，但贫困人口的数量却在逐年减少。总的来说，每个人都很满意。最大的问题是你挣得多，而他挣得少。他心里有些不平衡，但并不是无法忍受的。

然而，问题是任何经济的增长都有极限和界限，中国的经济可以继续增长。然而，实现这种增长所需的条件和成本与过去几十年有所不同。

如果持续高增长的条件不能在短时间内创造出来，解决问题的思路就会改变。特别是当中国的劳动力优势逐渐消失，中国需要依靠基础设施建设和社会管理水平的优势来吸引国际资本和参与国际竞争时，对政府管理能力和人民素质的真正考验才刚刚开始。

过去，许多人抱怨为什么许多政府政策是全面的。事实上，原因很简单，那就是全面彻底地解决问题。然而，未来的问题是，一刀切的方法根本不能解决问题，社会必须进入精细化管理阶段。

让我给你举个例子。例如，个人所得税的扣除可能会被很多人一下子搞糊涂。原因很简单。政府已经回避了一刀切的管理模式，开始进入精细化。管理，即每项政策的实施，需要考虑到各个方面，考虑到不同对象的不同实施方法。因此，你所看到的个人所得税征收问题不再是简单地提高门槛的一刀切模式。对大多数人来说，这是用精细化管理解决突出问题的最典型方式。

除了进入精细化管理，另一个变化是从完全倾向于创造财富的管理逐步认识到财富分配对社会管理的重要性。但是如果我们要考虑财富的分配，我们必须首先研究一个重要的实际问题。过去几十年，中国市场创造的财富沉淀在哪里？毫无疑问，近70%的财富都存在于房地产行业。

因此，如果中国的管理模式开始向精细化管理转变，注重财富分配的一般逻辑，那么未来的大部分政策都将以房地产为基础，房地产仍将成为经济问题的焦点。

那么中国房地产的历史背景是什么？

首先，让我们看一段数据。根据近期数据，2017年国家公共预算收入约为17.3万亿元，同比增长7.4%；2017年国家土地出让收入约为5.2万亿元，同比增长40.7%。土地出让收入占公共预算收入的30%以上。从地方财政角度看，大部分地方土地收入占地方财政收入的50%，个别城市的土地出让金占财政收入的100%。

其次，国内消费信贷占全国信贷总量的20%，其中近75%是住房贷款，扣除抵押贷款和汽车贷款后，只有5%是消费信贷，远低于国外成熟市场30%的平均比例。根据《2017年中国城镇住房空置业分析》，从住房贷款余额来看，2017年空置业占用的贷款余额明显增加，with/きだよ 0

第三，根据“2017中国城市住房空住房分析”报告，中国家庭的住房拥有率(居住在自有住房中的家庭占所有家庭的比例)也在逐渐增加，2017年达到85.0%，居世界第一。城市家庭多套房住房拥有率为22.1%，高于2013年和2015年的水平。自2011年以来，中国空的城市住房入住率呈现上升趋势，从2011年的18.4%上升到2017年的21.4%，空的城市住房入住数量已增至6500万套。与国际国家相比，中国空的住房占用率仍然处于较高水平。

好吧，让我们详细读一下。

基于以上三个背景，假设中国大多数地方政府依靠卖地为生，会有两个重要的后果。一是信贷必须继续向房地产倾斜，否则开发商买不起土地；另一个原因是房价必须持续上涨，否则开发商没有购买土地的动机。这两个后果将导致政府管理中的巨大问题。如果信贷继续支持房地产，消费贷款将继续受到抵押贷款的挤压。中国想调整经济发展方式，优化国内生产总值结构(最终决定一个国家发展程度的不是国内生产总值总量，而是结构)，这可能是一厢情愿的想法。中国陷入中等收入陷阱的风险将急剧加大，这将直接影响中华民族的伟大复兴。

基于以上三个背景，我们可以清楚地看到，中国并不存在绝对的住房稀缺，住房拥有率已经走在世界前列。目前的稀缺性只是结构性的稀缺性，也就是说，在人口聚集和城市化快速发展的地方，仍然存在一定的稀缺性，而大多数城市的所谓需求不再是生活需求，而是投资需求，because/きだ从这个数据中，我们可以看到，对于房地产投机，目前，中国所有8亿城市人口平均承担至少13000元的信贷。

从全国的产业政策来看，财政资源是地方政府可持续发展不可或缺的，但它们需要的是可持续的财政资源，而不是卖地之后坐山观虎斗。此外，在当前“无房炒房”的背景下，地价和卖地的可持续性都受到质疑。如果找不到可回收和可持续的资金来源，那么优化财富分配的逻辑就是一个空词。因此，财产税在持有过程中肯定会到来，但财产税也将是一种精细化的管理税，而不是一刀切的模式。

从立法速度来看，房产税很有可能在2020年全面实施。让我们来分析谁将是物业税征收的重点，以及如何界定物业税征收的数额。

财产税是一个深奥的课题。我个人认为开征物业税的难度不亚于社会福利制度的改革，包括医疗保险的改革。历史上，为了开征财产税，一些国家想出了很多办法，一些政府根据房屋窗户的数量和大小来征税，这导致许多房屋在一段时间内没有窗户或窗户很小，这在一些欧洲国家可以看到。在其他国家，开征财产税的时机是在房子封顶后选择的，这导致许多房子和住在里面的人，但没有封顶。物业税的征收方式可能会改变中国未来许多领域的发展逻辑。

对控股环节征收房产税是非常复杂和特殊的。如果方法不对，政府必须付出巨大的代价。例如，只要企业得到管理，个人所得税就可以顺利征收；例如，与交易相关的税，如果你不交税，你就不能转让所有权，而且征收成本很低。然而，如果控股环节的财产税不缴纳，政府的执法成本将非常高。

要征收财产税，我们需要一个惩罚机制，比如不缴就怎么惩罚。这个问题非常复杂。在美国，如果我们不支付，房主的信用水平将会降低，这将会给生活和工作带来极大的不便。此外，房子在未来的交易中会遇到很大的问题，这可能会冻结销售。另外，如果我们长时间不付款，法院会拍卖房子。

类似美国的惩罚机制需要非常发达的社会和金融体系以及管理能力。很难说中国目前是否有。此外，地方政府需要分配多少资源，是否需要挨家挨户的调查和督促等等，都是需要考虑的成本问题。

2014年，北京的公共交通系统，包括地铁和公交车，价格全面上涨。当时仍有许多反对意见，但对其实施没有太大阻力。为什么每个人都接受价格快速上涨？例如，除了客观原因之外，每个人都知道公共交通的运营成本真的很高，而以前的票价真的很低，主要原因是如果你不接受，那就不要坐下来，没有别的办法。

财产税不同，因为房子是你的，钥匙在你手里，如果你不交财产税，惩罚机制的效果会很差。个人信用、房屋销售、法院追偿等。所有这些都需要很长时间，而且实施周期相对较长，这与个人所得税和公共交通价格上涨的管理难度完全不同。

因此，控股环节的财产税很有可能是富人税(少数人税)，其根本目的是调整收入分配。从重庆房产税试点来看，关于向谁征收以及如何确定征收金额，基本上有了一些线索。

征收的第一个对象是单户商业住宅，我们称之为别墅。如果住在别墅里的人不缴纳房产税，政府将有100种方法来惩罚他们，因为富人严重依赖信贷，而且数量很少。这就像，从范冰冰等人身上征收巨额税款的成本和难度远远低于从一个普通的中产阶级身上征收880元税款的难度，因为范冰冰更在乎的是惩罚，而这样的收入群体数量很少，而普通的中产阶级却有几千万。

第二个主要征收对象是新购买的高档房屋，即所谓的高档房屋，不是根据总价或平方米来界定，而是根据平均交易价格来界定。我认为可能的逻辑是，在平均价格高的地方，基础设施和配套设施肯定是好的，而且政府在基础设施方面投入更多。为了补贴配套设施相对落后的地方，对平均价格高的地区征税基本上是合理的。

以北京为例。近两年二手房平均成交价格为5万元/平方米。根据重庆房产税征收办法，你在北京买的房子必须至少达到7万元/平方米(比过去两年当地平均交易价格至少高出40%)，才能获得房产税的起征点。否则，你很有可能不需要缴纳财产税。

第三，对于房地产投机者来说。根据重庆市的实际情况，重庆市无户籍、无企业、无工作的个人新购买的第二套(含第二套)普通住房，无论价格如何，都必须按0.5%的税率缴纳房产税。

第四，征收率是累进的。以重庆市为例，近两年来，主城区9个区单户商品房和高档住宅建筑面积交易单价达到新建商品房平均交易面积的3倍，税率为0.5%；3倍(含)至4倍，税率为1%；4倍以上的税率为1.2%。

开征物业税时，可能会有一些非常精细的征收机制，类似于减税。例如，年收入较低的人、老年人、残疾人和其他特殊情况可以减免。

根据目前的情况，房产税主要是对新购买的房屋征收，这可能对大多数业主来说更安全。然而，一旦物业税下降，需求将受到很大限制，因为当每个人都买房子时，计算的不是它能涨多少，而是一年应缴纳多少物业税，这抵消了放松对销售和购买限制的风险。我的理解是，物业税开征后，很可能会全面放开限购限售税，但在物业税开征前，全面放开限购限售税的可能性并不是很高，否则，不但会面临房价报复性反弹的压力，还会降低税基。

最后，让我们谈谈这种征收方式会带来什么好处和坏处。

好处是显而易见的，如增加地方政府的可持续收入，有持续的资金投入社会保障体系等。但在我个人看来，最重要的好处之一可能是这种征收机制将更有效地调整住房与个人财富创造能力之间的匹配程度。

在未来，居住在高端房地产的人应该是那些创造较高现金流的人，而不仅仅是那些拥有较大财富存量的人，因为对于大多数人来说，如果他们居住在高端住宅建筑中，收入较低，现金流将会受到很大的损害，即使他们拥有一些金融资源，也会给财富存量带来较大的影响。例如，如果你住的是价值2000万元的高档房子，按照1%的税率，每年的房产税只有20万元，这对没有足够新现金流的家庭(如拆迁户)来说是非常不经济的，这将刺激居民寻找和交易与其财富和创造能力相匹配的房子。因此，财产税实际上调节了财富的分配，同时也可以提高资源分配的效率。

物业税当然有很多弊端和负面影响。我个人担心的是，只要房产税开始征收，就会进一步强化中国的户籍意识，进一步加剧不同地区和城市之间的发展不平衡。但是，作为一项地方税，一些具体的裁决权肯定会下放给地方政府，其影响暂时可以看到。

此外，根据平均价格效应，这可能导致核心区房产税较高，郊区房产税较低，这可能会增加中产阶级的负担，因为中产阶级应该考虑上班时间。在核心区租买均价高但面积小的房产往往是必要的，真正的“老板”其实并不担心上下班的时间，可以住在郊区均价低的大房子里。然而，从大城市的发展来看，富人确实经常住在郊区，而中产阶级将住在商业的核心地区。

房产税的征收应该细化到什么程度？是不是不仅根据地方政府，还根据具体的城市，不同的地区，甚至不同的街道？这些都是未来有很大争议的地方。但是请记住，停止讨论土地是公有还是私有，财产税是否符合法律原则是没有意义的。

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