李宇嘉：2019年置业 先看大势 再做决定

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在今年的政府工作报告中，房地产市场的内容最少，用词也轻松多了。例如，没有谈到“业主不吵闹”、“同时出租和出售”和“抑制房价上涨”。许多人认为，由于房地产市场低迷，经济正面临巨大困难。有道理，但这不是重点。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

即使监管宽松，买卖是否划算？

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在今年的政府工作报告中，房地产市场的内容最少，用词也轻松多了。例如，没有谈到“业主不吵闹”、“同时出租和出售”和“抑制房价上涨”。许多人认为，由于房地产市场低迷，经济正面临巨大困难。有道理，但这不是重点。

原因是什么？

首先，机制是平滑的。谈到2018年取得的成绩，我对房地产市场说了半句话:“改革和完善房地产市场监管机制”。什么意思?在过去，我们都知道有国家名称的文件一旦到达基层会有多少折扣。近年来，经过对官员管理的大力整顿，政令畅通，人民和睦。还有谁敢鲁莽行事？！！

第二，权利和责任是平等的。什么意思?调控权交给了市政府，这取决于房地产市场和土地财政的现状，我认识到这很难马上改变。然而，保持稳定的房价和稳定的开发和销售是你的责任。你不能只享受权力而不承担责任。因此，如果监管的效果不好，你应该是唯一一个问的人。

房地产市场松动的调查

因此，除了中央政府可以确定的政策(如贷款首付、税收等)外。)和关键政策(如采购限制)，其他控制政策可在通知“组长”(并获得批准)后进行调整或取消。但不要认为这是好事，因为一旦房地产市场反弹(例如，房价上涨超过收入增长)，你将不得不食言，不仅要再次牺牲政策，还要接受采访并承担责任，一些人将被解雇(2018年查看政府网站)。 不管怎样，监管只是短期的“相机抉择”，所以我们应该顺应潮流！

结论:2019年，即使房价大幅上涨(例如10%)，考虑到交易成本、时间成本(有数据链，上市二手房交易周期为4-5个月)、断腿成本、精力和情绪的巨大痛苦，投资一套房子可能不如理财好，让人放心。这就是“没有投机的生活”，而国家的目的就是让每个人都有这样的期望。事实上，如果你在2016-2018年投资北京、上海和深圳的房地产，并在2018-2019年出售你的房子，考虑到机会成本和交易成本，损失概率不小。即使你赚了，你也赚不了多少。

货币宽松，房地产市场如火如荼。这是旧的黄色日历

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1货币宽松是针对私营企业的

政府工作报告称，宽松的货币政策意义重大。然而，就像RRR自2018年以来的四次降息一样，央行一再在货币市场进行“净投资”，2019年的宽松政策是为了给私人、中小和微型企业输血。为什么？因为私营企业贡献了80%的总就业和90%的新工作。在政府工作报告中，总理明确指出“稳定增长是保证就业的第一要务”。此外，正如你所看到的，报告的亮点是减税和减费(包括融资宽松)，都是针对私营企业的。

私营企业贡献的数字“56789”

此外，与2014-2016年不同，当前经济下行压力不是由房地产市场问题造成的(2014年，房地产市场高库存被认为是经济滑出底线的最大威胁之一，2015年开发投资降至1%的创纪录低点)。相反，无论交易量(2018年达到15万亿元的新高)、开发投资和新建筑(保持10%左右的增长率)，房地产市场仍然良好。因此，“稳定增长”主要是针对民营企业，因为民营企业缺乏投资信心，成本高，这是经济下滑的主要原因(另一个原因是贸易战)。

(2)资金可以流向私营企业吗？

过去，政策想法是一样的(希望资金流向实体)，但最终受益的是房地产市场。这一次，“与众不同”(至少缓和了许多)，我谈到了整顿法治，而从2017年到2018年，金融去杠杆化清除了金融部门的“害人”和“妖精”(如项俊波和赖。金融稳定委员会的成立增强了央行的权威，改变了以往银行担保“门前雪”的尴尬局面(交叉领域影子银行无人问津)，而且报告明确界定了量化指标，“今年大型国有商业银行小微企业贷款将增长30%以上。”

结论:自2018年4月以来，货币一直是宽松的，2018年下半年，流动性非常充裕，保本和“宝贝”的回报率下降到3%，但北京、上海和深圳的价格仍在下降。事实上，这些城市的房地产市场对货币环境非常敏感！为什么？资金很难流向房地产市场。请注意，如果没有大量的资金，“巨无霸”房地产市场，已经达到了几个步骤，不能撬动。这与2019年类似，即使资金没有流向私营企业，也不会有很多非法进入房地产市场。因此，重复过去的故事，增加杠杆，并考虑成本和摩擦，不一定是成本效益决策。你想得很清楚。当然，当经济下滑超出底线时，床下的东西还是会被拿出来！

不提工棚改革，工棚改革会少吗？

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罕见的是，报告没有提到2019年的工棚改革计划。

根据该机构的计算，2019年，全国有20多个省市的棚改计划有所下降，其中山东、河南和山西省下降了70%以上。总体而言，2019年的车棚改革比2018年的计划(600万套)至少小1/4。

①“舍变”少，“他舍变”多！

根据国家计划，棚改将在2020年结束，但棚改将以不同的形式进行，因为中国存量住房的供应效率太低，而在存量住房中，“第二套新房”(建筑年限不到10年)约为50%；2000年以前的房屋占41%；同时，有厨房和浴室的房屋比例约为20%。

(2)“新棚改革”即将到来。

在城市住房存量中，78%有六层及以下，这是为什么？在去年的中央经济工作会议和这份政府工作报告中，提出了“旧住宅区改造”和“安装电梯”。此外，报告建议增加老年设施、无障碍设施、更新水路、物业管理、智能改造、便利市场、步行街等。，所有这些都是巨大的机遇，而舍改革则体现在其他形式上(包括美丽的乡村)。

结论:推高房价和地方债务，旧棚将受到指责。新的工棚已经改变，包括第3和第4条线以及第1和第2条线。例如，在深圳，1000多个老社区相继加入了新的棚改序列。不要低估中国人追求更好生活的愿望和他们的努力。如果他们没钱换新房或新房子，他们肯定会接受“新棚改革”；那些换房间的人也可以接受，因为新的棚子会提高房子的价值。在北京、上海和深圳，75%的业主拥有一套房子已超过10年，其中许多是旧社区，因此有很大的潜力进行新棚改造，等待福利。

如何分享大都市战略的这一部分？

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大都市区是城市化的“后半壁江山”，是新的经济“增长极”，受到高度重视，也是报告的“最大亮点”之一。

都市圈不仅聚集人口，而且推动基础设施建设，更具创新性，因此长三角、粤港澳成为国家战略。

在都市圈战略下，上海、深圳、广州等中心城市过去盲目吸走资源，房价不断上涨，高得离谱。未来，国家要求这些城市停止虹吸，并发挥辐射作用，即缓解资源和驱动周围的兄弟发展。领导效果差的城市应该向地方政府负责。例如，在第一轮19届中央委员会的巡逻中，厦门，济南，南京等城市被严厉问责，“你不配当领导”！

对于那些太顽固、太难解决的人，比如北京，他们会跳出来建立一个熊安新区，用行政之手解决他们。

什么是“登陆”大都市区的方法？首先，轨道交通连接周边，基础设施相互连接；二是空之间的产业布局和土地利用整合(通州与北方三县共同规划)；第三，公共服务均等化。

结论:中心城市的集聚效应短期内难以改变，房价上涨的压力很大，价格极限将是长期的。双方都挤压房地产投机的利润(限定地价+限定房价)，并坚持预期。同时，通过轨道交通、产业引导等。，以缓解住房需求和去外围，将有更多的机会在大都市地区的外围城市，国家将尽最大努力鼓励新市民，大学生和农业转移人口购买外围的房子。在中部地区，旧的改革将成为供应的主旋律，但肆意的“大拆大建”较少，更多的洼地被挖掘出来，包括前面提到的新棚子改革。

最后，回答网友:

昨天，一个朋友问我是否应该在2019年买房。2019年，抵押贷款利率将下降，尤其是在上海和深圳等城市。银行将“攫取抵押贷款份额”，这将有助于你。因此，你可以找到市场机会，甚至是微观市场专家，在看了更多的房子和大约30套房子后，才需要和改善。

②2019年，房地产投资收益可能不大。根据售出房屋的中位数(约400万套)，每月供应量可能大于租金。因此，最好是租一套套房，这被认为是生活消费的升级，等来年再做计划。

2019年，租金可能会上涨，2015年前购买的房屋的投资收益将相当可观。即使是中号或大号，也没关系。免费等待可以帮助你租到一个相对好的水平。

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