李宇嘉：环京楼市“集体解冻”VS“惨烈竞争”

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过去10年，只有一个地区的房地产市场真正经历了“过山车”，那就是北京周边。作为国家领导人关注的战略，京津冀的协调发展已经异化为一种不可容忍的“泡沫狂热”。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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过去10年，只有一个地区的房地产市场真正经历了“过山车”，那就是北京周边。作为国家领导人关注的战略，京津冀的协调发展已经异化为一种不可容忍的“泡沫狂热”。因此，环景在2017年被“冻结”，房价普遍减半，交易量下降了70%。但是两年后，这个市场开始复苏。捡便宜的机会来了吗？

最近，高碑店推出了解冻北京周边房地产市场的“第一枪”。四组人可以在不支付社会保障的情况下购买一套套房。仔细看，这四组人基本上涵盖了所有潜在的买家，放松的努力真的很大！

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高碑店在哪里？从北京周边位置的价值或房地产市场的价值来看，它属于“第三营”。“第一阵营”是千年计划的熊安新区(下图红色区域)，“第二阵营”是北京分中心(通州)边缘的“北方三县”(下图绿色区域)，夹在京津之间。“第三阵营”是北京周围的其他地区(黄区)，即北京、熊安和天津之间的广大地区，即河北省保定市的高碑店

虽然是“第三阵营”，高碑店距离天安门广场只有70公里，比天安门广场更靠近北京管辖的延庆。此外，高碑店位于熊安和北京之间，距离熊安新区的起点6公里。2009年，京广高铁高碑店站开通，30分钟到达北京西站，无缝连接北京地铁7号线和9号线。

高碑店拥有良好的工业基础。如长城华北、中科华北、新开等汽车制造行业；例如，世界上最大的节能门窗生产基地；白沟，中国的行李之都，被称为“义乌南部的白沟”。特别是北京放宽了资源，著名的新土地被移到高碑店，高碑店成为华北最大的农副产品批发基地，覆盖北京、天津和河北，人口1.1亿。

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因此，高碑店相当于“北方三县”限购(非户籍需要三年社会保障)，这一点也不公平！

河北和北京一样，是一个“相对富裕”的国家，但并没有受到太多的关注。它已经被北京“虹吸”了很长时间，发展钢铁和水泥，遭遇环境风暴；发展房地产，吸收北京的溢出效应购买住房，遭遇前所未有的房地产市场监管和“去杠杆化”，这些都是由国家决定的硬仗。我很清楚这一点，并对此深表同情。

京津冀一体化是为了解决河北被“净虹吸”后的发展问题。但是喊了多年之后，效果并不好。众所周知，由行政力量造成的就业和公共服务之间的巨大“差距”导致北京的“净虹吸”向外围转移，这是市场力量难以解决的。系铃解铃还需系铃人，于是位于北京西南100公里的熊安新区恒空诞生了！

首都是北京，通州是首都，熊岸是首都和北京。

根据国家批准的《雄安新区总体规划(2018-2035)》，北京的大学、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非资本职能将全部转移到雄安。怀着良好的意愿，公共服务和科学研究远离北京100公里，与北京和天津形成一个“金三角”，这是辐射红利的最佳方式，每个人都暴露在风雨中。

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过去，土地利用、工业、交通、人口、公共设施和服务没有统一规划，京津冀和北京分中心没有整合，奖金变成了“炒房”。在这些基础工程实施之前，冻结北京周边的房地产市场是合理的。现在，在中央政府的统筹规划下，各项基础工作已经就绪。例如，通州和“北方三县”已经开始进行统一规划。在北京周边，包括高碑店，他们也在抓紧做好规划和对接工作，承接北京的产业和人口转移。

未来，雄安新区将成为科研、医疗、金融和企业总部的集中地。上海和深圳的许多科技企业已经开始部署“熊安”。由此可以推断，熊安的外围产业，如制造业、加工业及配件业、生产及生活服务业(如高碑店的“新土地”)也将得到改善。此外，高碑店的机会等。，都不小了！

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北京周边限购政策的出台只是时间问题。这不是地方财政所不能忍受的，而是京津冀的协调发展，这已经成为国家战略，而实现这一战略的“牛鼻子”——缓解北京的非资本资源，这必须与房地产相协调。也就是说，人口、工业、房地产和交通一起发展。

高碑店放宽了限购，这源于文件《关于支持民营经济发展的实施意见》。这位官员解释说:“出台这项规定主要是考虑到在民营企业发展的过程中，相当一部分员工的生活需求是刚性的。”正在进行的“两会”明确表示，房地产市场监管是持续稳定的，京津冀重点缓解北京的非资本职能。由此可见，高碑店敢于迈出第一步，显然得到了认可。

因此，谁能协调好工业、人口和房地产，谁就能放松监管。未来，不管是在北京周边还是在其他城市，放松管制的原则是，放松管制后，人口和工业可以填满空街区，结束房地产市场的投机行为。那些做不到这一点的人，就像当初一样，依靠房地产，秋后算账！

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值得注意的是，北京周边地区长期被抽走，工业配套设施、基础设施和公共服务能力整体相对落后，甚至有贫困县。与上海、杭州、广州、深圳相比，整体产业基础和支撑能力要好得多。北京有很多“不想要的”东西，但是北京周围有更多的“想要的”区域，没有人想要它们？

这取决于实力，也取决于当地的主动行动。做吸引人的计划，放宽限购，高碑店可以做到，保定所属的涿州、永清、霸州、固安都可以做到(华夏幸福(600340，诊断单元)建设的固安可以做好)，继续火爆的“北方三县”仍然可以做到。奥运会就要来了，北京西北部的张家口也要来了。有红利，但谁将被预测还有很大的不确定性。这并不是说高碑店将被放松，房地产市场将能够逢低吸纳。

由于城市的政策，地方权力很大，但权利和责任是平等的，激励是相容的。如果人们和行业没有被吸引，或者他们被吸引但没有安定下来，房地产投机就是一个“无声的结局”，这个地方的官员很有可能被追究责任。怎么起来怎么掉下去，我只能在等韭菜的时候提锅。因此，我们应该深入分析相关规划“落地”的进展，关注北京每个城市的“家”。

在未来，如果你想获得利益，你必须像一个专家，如政策和基本面，宏观和微观，定性和定量，等等。只要听别人的话，跟随“逢低买入”的趋势，这几乎是传说中的狂言。“第一营”的熊安和“第二营”的北三县，第一次尝到了北京分红的“第一汤”，并有了未来的宏伟计划。目前，北京周边的房价和存量房已经处于较高水平，许多开发商正在等待限购政策的放松，因此大规模的供应即将到来。作为“第三阵营”，高碑店和其他孩子能得到多少红利？房地产市场有多好？这是最重要的考虑。

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