易宪容：两年调控 北京房价是涨还是跌？

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任何一个城市的房地产调控政策最重要的标准是这个市场是否是一个消费主导的市场，以及它是否使房价回归理性。如果做不到这一点，只会诱使公众采取最严格的监管政策。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

北京“317新政”出台已经两年了。它的效果是什么？据媒体报道，北京市新房交易量约为50，843套，比新政前两年(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)的92，281套低约45%；不到28万套二手房售出，而在新政出台前的两年里，售出了约48万套。从房价表现来看，2019年2月北京二手房平均价格为每平方米59898元，仍比2017年3月的高点低11.3%。根据这些数据，北京的“317”调控效果显著，不仅房屋交易量下降或减半，而且二手房价格也下降了10%以上。

但是，对于上面的数据，据说北京的房价已经下降了10%以上，我不知道怎么计算，也不知道它是否具有权威性，因为根据国家统计局70个大中城市的数据，情况并非如此。我无法判断是这个标准还是国家统计局公布的标准。根据国家统计局发布的数据，2018年2月，北京新房价格同比下降0.3%，也同比下降0.3%；二手房价格环比下降0.5%，同比下降4.6%。2019年2月，北京新房价格环比下降0.2%，同比上升2.9%；二手房价格环比上涨0.2%，同比下跌0.7%。也就是说，根据国家统计局的数据，经过两年的政策调控，北京的新房和二手房价格同比上涨了2.6%，二手房价格同比下降了5.3%，而不是上述的11.3%。

据报道，二手房价格已经从最高点下跌了11.3%，这其实意义不大。这个高点可能不是交易价格，而是卖方或房地产机构的报价。更重要的是，这个高点是价格被漫天要价时的价格，所以决定房价的涨跌是没有意义的。因为，在这个高点之前，房价疯狂地飙升。例如，截至2018年2月，基于2015年底，北京的新房和二手房价格分别上涨了34.7%和46.7%。同样基于2015年底，截至2019年2月，北京的新房和二手房价格分别上涨了38.6%和45.6%。也就是说，北京的房价在最初几年上涨如此之高，无论是新房还是二手房。317调控政策出台后，北京新房价格同比上涨2.6%，二手房价格同比仅下降5.3%。这种轻微的调整只能说明，自政策出台以来，北京的房价并没有改变，仍然徘徊在高房价上。即使承认上述二手房价格已经下降了11.3%，也不如以前的46%的涨幅，要使房价回归理性，只需几年几个月的时间。

调控政策出台后，房价的变化是这样的，销售量下降，与高点相比没有什么意义。因为，作为一个由投资投机主导、由银行财务杠杆驱动的房地产市场，当房价大幅上涨时，其交易量将立即迅速上升，就像几周前的中国股市一样。然而，一旦房价的疯狂上涨停止，并采取各种行政控制政策，交易量迅速下降是很正常的。正因为317调控政策出台后，房价徘徊在那个高点，房屋交易量大幅下降，这才说明这是一个完全投机的房屋市场。否则，如果住房是一个以消费为导向的市场，它肯定会随着交易量的迅速下降和房价的下调而重新出现。但这在北京没有发生。

当一个城市出台了这么多的房地产调控政策，或者说是历史上最严格的房地产调控政策时，它不可能使这个市场回归到十九大报告所要求的“住用房，不炒作”的市场定位，也不会改变房地产市场的性质，所以基本上不可能说这些调控政策有多少效果，这对绝大多数中低收入人群是有利的。因此，北京市政府希望增加经济适用房的供应来解决这些问题，这样会更好，但这可能仍然是杯水车薪。

可以说，317房地产调控政策对北京房地产市场影响最大的可能是商品房。在过去的两年里，商品房遭受的打击最大，跌幅最大。据中原地产统计，在过去两年的房地产调控中，商品房实际签约量仅为9000套，比以前下降了91%。换句话说，317房地产调控政策基本上把这种市场打得落花流水。然而，这是一个利基市场，对绝大多数人影响不大。

也就是说，衡量一个城市房地产调控政策效果的最重要标准应该是这个市场是否从回归到消费导向型市场，以及它是否使房价回归合理。如果做不到这一点，只会诱使公众采取最严格的监管政策。用交易量的下降来衡量房地产调控的效果基本上是无稽之谈！

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