钟正生：房地产会超预期么？

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作者:钟，莫尼塔研究公司首席经济学家，财新智库常务董事

作者:莫尼塔宏观研究中心郑声钱伟 报告摘要

2019年1-2月，中国房地产投资超出预期，商品房销售的边际恶化有限。总的来说，房地产周期是相对清晰的，但在节奏，房地产仍将超出预期？

一线和二线销售准备就绪:1月和2月，30个大中城市的住房销售下降，一线和二线城市的住房销售没有多大改善，但后劲仍然可以预期:首先，今年春节前一线和二线城市的住房销售较冷，但春节后，回暖势头良好，与去年同期相比明显增加；二是年初一、二线城市新房价格持续上涨，这不仅表明需求依然强劲，也表明市场对一、二线城市房地产未来继续复苏的预期并不悲观；第三，居者有其屋的需求逐渐从“返乡”转向“留在城市”，这对一线和二线城市的需求是积极的。第四，去年同期的推进力和销售基数相对较高，春节期间的错位有利于今年3月销售增长的恢复。

房地产投资逆势上涨:1月和2月，房地产投资超出预期，建安投资增速回升是核心。回顾过去，土地购置费增速回落的悬念不大，但我们对建安投资的回弹力持乐观态度。1)短期来看，虽然新建筑增长率可能会继续下降，但建筑面积增长率可能会呈现相对稳定的增长；2)购地费的降低有利于资本向建安投资的倾斜；住房企业债券融资继续改善，信贷息差继续收窄；抵押贷款利率的放宽取得了一定的成效；随着资金来源的边际改善，单位面积的建设强度可能再次上升。3)综合各省市今年公布的棚改计划，下调幅度在27%左右，市场对棚改减的负面影响可能过于悲观。今年上半年，尽管征地成本累计为零增长，但建安投资仍有望上升至6-7%，房地产总投资仍可能保持在5%左右。

土地市场:自2019年以来，100个城市土地交易的平均底价和地价大幅上涨，土地市场似乎正在升温。在需求方面，房地产企业的征地热情并未大幅降温，二线城市的竞争是在三、四线城市股改热潮消退的背景下提前开始的。更多的企业将加入竞争，这将进一步推高土地市场。在供给方面，我们推测地方政府已经主动降低了土地转让的规模。首先，由于提前发行特别债券，当地政府对土地租赁的依赖在年初有所下降。第二，去年第三季度土地价格下行压力加大，地方政府通过减少供应稳定了土地价格和房价。

房地产投资将在短期内得到支持，政策放松的步伐不会太快。从历史上看，房地产销售出现负增长后，房地产投资将大幅下降，这在目前还不是一个迫在眉睫的严重风险。自今年年初以来，土地价格和房价稳步增长，房地产投资保持弹性，市场预期没有明显波动。基于此，尽管要求更大范围和更高程度放松房地产政策的呼声已开始上升，但政府房地产调控政策的调整将会更加宽松和平静。一方面，政策在短期内大规模放松的可能性很小，政策跌宕起伏和市场急剧起伏的历史预计不会重演；另一方面，政府更加注重短期反周期调控与长期机制建设(如正在讨论的房产税)的结合，这将为房地产投资的平稳运行和中国经济的有序转型奠定基础。

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