易宪容：中国“317新政”房地产政策调控的效果

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作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

北京房地产“317新政”是中国楼市调控这波浪潮的主要标志。已经两年了。它的效果是什么？不同的人，使用不同的数据，得出不同的结论。然而，有一个基本共识是，在政府出台一系列房地产行政调控政策后，2017年3月之前的房地产价格基本稳定，或者有人说北京的房价预期开始企稳，国内投资者开始退出市场。然而，这只是一个表面现象，我们需要对实际效果进行更深入的分析。以北京为例。

首先，调控北京市场的一项重要政策是住房销售模式的重大变化。限价房、限制竞争房和公产房成为楼市调控后的房市主力。例如，自2018年6月以来，大量“限制竞争的房屋”投放市场出售，一些地块在出售时规定了70/90的政策，即建筑面积小于90平方米的住房面积比例应达到70%以上。根据北京市住房和城乡建设委员会提供的数据，2018年，北京市新增商品房供应量为84，600套，是2017年的两倍。其中，限价房项目24000套，共有产权房项目26000套。与新增商品房供应量“翻番”相比，2018年新增商品房网上签约4.1万套，同比增长26%左右，交易增速略显不足。政府人为地控制房地产销售模式的价格，即把房价限定在一个价位上，因为周围二手房的价格变化或下降不能低于这个价位，希望一石三鸟，既能满足北京居民的购房需求，增加住房供应，保证gdp增长，更重要的是，能把房价稳定在政府期望的水平上。但事实上，住房供应已经增加。通过人为手段控制房价可能会完全扭曲整个房地产市场的价格机制。没有价格机制的市场就没有房地产市场。

第二，根据我爱我家市场研究所(000560)的数据，北京二手房平均价格在“317新政”实施后的第一年有所下降，第一年下降了约18%。新政第二年，房价基本保持稳定，目前平均价格水平与2018年3月基本持平。2018年上半年房价略有上涨，2018年下半年略有下跌，目前处于相对稳定状态。根据壳牌研究院的数据，2017年“317新政”出台后，北京二手房价格连续九个月下跌，累计下跌13.5%。2018年，年平均价格同比下降3.3%。2019年，随着之前积压需求的释放，平均价格将停止下跌。根据连锁数据，2019年2月北京二手房平均价格为59898元/平方米，仍比2017年3月的高点低11.3%。对于这些房地产经纪人的统计数据，他们的权威必须在下面进行分析。

第三，“317新政”出台已经两年了。据中原地产统计，在过去两年中，截至3月14日，北京共售出50，643套新房，比新政出台前两年(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)的92，281套低48.5%。从房价表现来看，2019年2月北京二手房平均价格为每平方米59898元，仍比2017年3月的高点低11.3%。根据这些数据，北京的“317新政”具有显著的控制效果。不仅住房数量下降或减半，而且二手房价格也下降了10%以上。

对于以上两组数据，与国家统计局历年公布的数据有很大差异。我不知道如何计算房地产中介的这些数据，其权威性当然值得怀疑。因为，原因很简单，如果“317新政”使北京二手房价格下跌18%，不仅投机者早就退出市场，而且北京房地产市场的价格上涨肯定会逆转，但这种情况并没有发生。同样，如果北京房价在“317新政”的两年内下跌11.3%，北京的住房投机者也会完全退出市场，房地产市场价格上涨的预期也会完全逆转，但这并没有发生。政府一直肯定北京的房价是稳定的。

当然，根据国家统计局70个大中城市的房价变化数据，房地产机构的统计并没有发生。根据国家统计局发布的数据，2018年2月，北京新房价格同比下降0.3%，也同比下降0.3%；二手房价格环比下降0.5%，同比下降4.6%。2019年2月，北京新房价格环比下降0.2%，同比上升2.9%；二手房价格环比上涨0.2%，同比下跌0.7%。也就是说，根据国家统计局的数据，经过两年的房地产政策调控，北京的新房和二手房价格同比上涨了2.6%，而二手房价格同比下跌了5.3%，而不是上述第一年二手房价格下跌18%，或过去两年二手房价格下跌11.3%。从北京房地产市场的情况来看，国家统计局的数据不仅更具权威性，而且更符合市场实际。

此外，据报道，二手房价格从高点下跌了11.3%，这实际上没有什么意义。这个高点可能不是交易价格，而是卖方或房地产机构的报价。更重要的是，这个高点是价格被漫天要价时的价格，所以决定房价的涨跌是没有意义的。因为，在这个高点之前，房价疯狂地飙升。例如，截至2018年2月，基于2015年底，北京的新房和二手房价格分别上涨了34.7%和46.7%。同样基于2015年底，截至2019年2月，北京的新房和二手房价格分别上涨了38.6%和45.6%。也就是说，北京的房价在最初几年上涨如此之高，无论是新房还是二手房。“317新政”出台后，北京新房价格同比上涨2.6%，二手房价格同比仅下降5.3%。这种轻微的调整只能说明，自政策出台以来，北京的房价并没有改变，仍然徘徊在高房价之上。即使承认上述二手房价格下降了11.3%，例如，2019年2月北京二手房平均价格为每平方米59，898元。如果用房价收入比来衡量房价，对绝大多数北京居民来说应该是一件了不起的事情(即北京居民2017年的年收入是101599元，如果一个家庭的父母买一套100平米的房子，他们需要近600万元，这个家庭的房价收入比达到30，也就是说北京的房价很高)。北京房地产调控两年了，让房价回归理性只是时间问题。

“317新政”房地产调控政策出台后，房价的变化就是这样，销售量下降，与高点相比没有什么意义。因为，作为一个由投资投机主导、由银行财务杠杆驱动的房地产市场，当房价大幅上涨时，其交易量将立即迅速上升，就像几周前的中国股市一样。然而，一旦房价的疯狂上涨停止，并采取各种行政控制政策，交易量迅速下降是很正常的。正是因为“317新政”房地产调控政策出台后，房价徘徊在那个高点，房屋交易量大幅下降，这才说明这是一个完全投机的住房市场。否则，如果住房是一个以消费为导向的市场，它肯定会使房价随着交易量的迅速下降而向下调整。然而，在北京“317新政”之后，这种情况并没有出现在房地产市场上。

当一个城市出台了这么多的房地产调控政策，或者说是历史上最严格的房地产调控政策时，它不可能使这个市场回归到十九大报告所要求的“住用房，不炒作”的市场定位，也不会改变房地产市场的性质，所以基本上不可能说这些调控政策有多少效果，这对绝大多数中低收入人群是有利的。因此，北京市政府希望增加经济适用房的供应来解决这些问题，这样会更好，但这可能仍然是杯水车薪。因为住房市场的问题只能通过市场价格机制来解决。否则，公屋在香港房屋市场所占的比例超过50%，但居民所面对的基本住屋问题仍然十分严重。然而，香港只是一个拥有700多万人口的富裕城市。对于中国14亿人口来说，能够通过经济适用房解决的人口毕竟是少数。

可以说，“317新政”对北京房地产市场的影响可能最大。在过去的两年里，商品房遭受的打击最大，跌幅最大。据中原地产统计，在过去两年的房地产调控中，商品房实际签约量仅为9000套，比以前下降了91%。换句话说，“317新政”的房地产调控政策基本上把这种市场打得落花流水。然而，这是一个利基市场，对绝大多数人影响不大。因此，它对北京的“317新政”有一定的影响。但是，由于行政控制政策的过度使用，房地产调控的经济杠杆并没有真正得到落实。例如，税收政策严格区分事件之前、期间和之后的投资和消费，放开土地市场以加快住房租赁市场的发展，以及重新定义房地产市场的发展模式。这些政策是北京房地产市场持续稳定发展的重要方面。可以说，北京的情况就是如此，而上海、深圳和二线热点城市的房地产市场也是如此。至于广州等二线城市，在房地产调控政策出台后，成交量和价格基本上都在上涨。例如，Xi、三亚、南宁和其他城市在数量和价格上都很疯狂。

可以看出，中国这一轮房地产政策调控始于2016年。2016年，政府不仅提出了发展房地产市场的基本原则，还推出了许多不同的地方政府行政性房地产调控政策。然而，这些房地产调控政策首先只遏制了一线城市和二线热点城市房价的疯狂上涨。然而，随着地方政府出台越来越多的房地产行政调控政策，一线城市房价疯涨的趋势迅速蔓延到全国各地。从一线城市，到二线城市，三线城市，最后到四线城市及以下。也就是说，国内房地产市场已经被监管了三年，中国每个城市的房价几乎都再次上涨。

这种房价的上涨还在继续。2019年2月，中国70个大中城市的数据显示，二线城市新建商品房销售价格同比增长12.0%。三线城市新建商品房的销售价格同比上涨11.1%，而三线城市以下城市的价格涨幅可能更大，实际价格涨幅肯定被夸大了。因为中央政府希望地方政府稳定房价，哪个地方政府官员敢用他们的黑帽子来侵犯他们？因此，地方政府在中央政府的要求范围内控制地方房价。正是由于近年来的房地产调控，全国各城市房价普遍回升，中国住房面积和住房销售量的增长也创下了历史纪录。尽管2018年没有前几年那么夸张，但房屋销售的增长率仍高于15%。中国房地产市场的模式是，房价仍在上涨(如果房地产市场价格不上涨，房地产市场将立即出错)，房屋销售仍在创历史纪录，这是政府愿意看到和实现的。如果中国房地产市场价格下跌，全国房地产泡沫、土地金融、地方政府债务风险和gdp增长等所有问题都将暴露出来。这是近年来房地产市场调控的效果。

然而，如此持续的房价上涨能持续20年吗？这不仅会加重已经拥有30多万亿元住房抵押贷款的居民的债务，还会全面阻碍中国农村居民的城市化进程，全面增加城市企业的运营成本和劳动力成本，增加中国金融体系的风险。如何平衡这些问题取决于中国政府的智慧。

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