李宇嘉：别再炒作“小阳春”了

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最近，房地产市场有一种强烈的“小阳春”气氛。在天气最先转好的南京和杭州，“万人彩票”和一位数中奖等热门场景再次出现。2018年，热门城市的土地市场扫除了阴霾，一些受欢迎的拍卖网站和一些有上限的地价。作为房地产市场的“领头羊”，北京、上海和深圳的新房成交量在1月和2月分别增长了57%、22%和6%。从更多代表市场的二手房来看，根据易居研究所的监测，3月上半月，10个重点城市的二手房成交量同比增长32.3%。

每年春节后的三月，具有良好季节性交易的房地产市场被称为“小阳春”。今年小阳春似乎走得更自信了。首先，政策的底线出来了，“两会”没有对楼市喊“狠话”，按揭利率比基准利率还快。在“一城一策”的利剑下，放开限价令、取消限购的呼声不绝于耳。第二，百度的大数据显示“价格上涨，访问量上升”等。，替换为“真诚销售，方便查看”等。在2018年的3-4季度，排名领先于房地产市场搜索指数。回顾过去，政策触底，预期改善，交易改善，新周期的要素都已到位。

目前我们应该警惕的不是房地产市场的季节性反弹，而是人为炒作的“小阳春”。目前，虽然火热的房地产市场显示出回暖的迹象，但驱动力非常弱。以占市场交易规模70%的二手房为例。2月份，深圳二手房交易量只有1997套，创历史新低，比去年同期下降50%，3月上旬下降32.6%；今年1月和2月，上海售出了2.6万套二手房，同比增长38.3%，但不到2016年成交量的40%，而2016年的成交量刚刚达到近十年的月平均水平。高房价在很大程度上限制了购买力。

许多人认为北京和上海有500多万套房子。但以深圳为例，自2018年以来，总价低于350万元的房屋占深圳二手房交易总量的46%。此外，21%的房屋售价低于250万元。很多人都在想，现在深圳的房子还不到250万套？也就是说，那些“又老又远”的人只需要“上车”，就可以搬到这样的房子里。上海也是如此。自2018年以来，二手房销售价格中位数为340万元，月支付中位数为1.1万元，40%的人购买60平方米以下的房子。

壳牌大数据以上海为例展示了购房的微观行为。从今年1月到2月，在被监测的1000个交易社区中，只有21个社区的房价上涨。根据前50名增长区和前50名下降区的排名，第50名增长4.8%，第50名下降25.2%，表明市场疲劳依然存在。此外，超小型公寓非常受欢迎，当它稍微增加时，有一些买家，但大型公寓不是。当它上市一年时，它可能被忽略，而且它仍然是需要的，但是购买力不占主导地位，这迫使卖方获利。2018年2月，上海二手房业主平均盈利17.4万元，比上市价格低4%，交易周期为191天。

今年2月，交易周期缩短至142天，空的议价时间仍在4%左右，这意味着人们一致认为切割肉是为了现金流而出售的。因此，《小羊春》的炒作，首先是高层次的锁定板块。自2016年10月以来，热点城市的房价一直受到严格控制，上级部门要求“从上个月开始不要上涨，要逐步回落。”如果算上税收和机会成本，2017年进入市场的投资者现在可能会赔钱。特别是，在影子银行于2018年被摧毁后，早期增加的杠杆作用是由不断下跌的房价推动的。因此，与2017年相比，2018年深圳“法国拍卖行”的数量增加了50%也就不足为奇了。

如果今年房价不上涨，将会有更多的“拍卖行”无法靠杠杆维持。此外，许多中介机构最近转向新的房屋业务。所谓的“两级联动”希望依靠人与人之间的策略和自我媒体的祝福来支持需求。然而，即使“返利”高达3%，一套新房的销售收入也能达到10万元左右，近年来，热点城市的新房一般都是“豪华”的，有效需求集中在“老破小差”，这是一个孤立的市场，很难改变“少人上门”的海上策略。

目前，市场整体情绪不高。为了解决高房价造成的供求肠梗阻，许多人认为有必要依靠提高需求，使存量房可以流通。然而，随着“一卖一购”的改善，杠杆率和月供应量不得不增加，最终它们又回到收入的支持上来。也许，许多人都在攒钱支付首付和月供，但如果他们吃不好或穿不好，就不得不买房。如果在这种激情下的楼市再次被硬生生推到一个新的高度，那是多么可怕啊！

(作者是高级房地产研究员)