齐俊杰：3％利率的装修贷？房价要飞涨？

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年初RRR降息的放松一直让所有人担忧。利率下降后，房地产将再次上涨。最近，市场上有一笔装修贷款，而且利率只有3%，所以一些小伙伴并不平静。有两个条件，一个是他们在三年内已经在这家银行申请了住房贷款，另一个是房子还没有装修，装修还没有完成，装修已经完成但是他们没有留下来。过程也很简单，只需提供你的身份证，购买合同和贷款合同。3月31日前享受优惠利率，年利率3%，期限1年。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

齐:3%的装修贷款？房价会飙升吗？

年初RRR降息的放松一直让所有人担忧。利率下降后，房地产将再次上涨。最近，市场上有一笔装修贷款，而且利率只有3%，所以一些小伙伴并不平静。有两个条件，一个是他们在三年内已经在这家银行申请了住房贷款，另一个是房子还没有装修，装修还没有完成，装修已经完成但是他们没有留下来。过程也很简单，只需提供你的身份证，购买合同和贷款合同。3月31日前享受优惠利率，年利率3%，期限1年。

有些人惊叹，这是进行房地产到底，因为买房子和装修基本上是相连的，所以低利率的3%支持装修实际上是支持每个人买房子。这会再次推高房价吗？

但实际情况可能并非如此。这是一个营销陷阱，年利率为3%，这只是一家银行使用的伎俩。实际上，它远没有那么漂亮。

首先，这种消费贷款基本上是每月分期付款，年利率为3%，但实际上年利率在5.5%至6%之间。从这个结果来看，它几乎等于国家抵押贷款水平。

第二，房屋翻新的时间跨度不一定是整年。如果他只按年支付利息，但根据实际周期结算，利率可能会更高。

第三，这种贷款利率的营销无处不在。例如，常见的信用卡，实际贷款利率=月利率×n×24/(n+1)，其中n是分期付款的月数，所以乍看起来信用卡的分期付款费用似乎不高，但实际上是两倍高。如果信用卡的分期付款是0.72%，你可以简单地计算为下一年的0.72x12 = 8。根据我们刚才的公式，0.72x12x24/(12+1)等于8.64%加上24/13，最后是15.95%，这是真正的信用卡利率。

然而，有些人可能不得不反驳它。不要胡说八道。我借了一张信用卡，借了一万多元。经过12期，我真的只换了8-9%的利息，不是你算的15.95%。这是因为银行对你耍了一个花招，欺骗了你。你是在偿还本金和利息，也就是说，把你借的钱加上利息。当你偿还每一期贷款时，你借的钱越少，但银行仍然会根据你所有的贷款来计算利息。也就是说，如果你借12万元，当你还完最后一期时，你只需要向银行借1万元。之前的11万元已经还了，但是没有用。最后一期的利息仍按12万元计算。

这就是为什么实际利率比你感觉的利率高，而且高得多。对银行来说，信用卡业务的实际利率是分期付款的两倍。用户确实支付了很高的利息，但这并不明显，所以他可以躲起来。几年前，有些人还在想，既然信用卡利率是8.6%，有些p2p利率可以达到10%，我能否用信用卡购买这些金融服务，结果却发现这是一项亏本生意。信用卡偿还的越多，贷款就越少。最后，即使p2p不运行，利息也不能支付分期付款。

装修贷款产品也是如此。如果年化利率为3%，如果你随机购买一家财富管理公司，你每年将有超过1%的无风险套利收入，但显然这是不可能的，银行也不傻，不会给你这个套利机会。从实际的金融业务中，老齐可以负责任地告诉大家，最低的实际利率是抵押贷款，任何贷款业务都不会低于实际的抵押贷款利率。

那么现在抵押贷款利率是多少？央行的基准利率是4.9%。荣360刚刚发布的报告显示，1月份中国首套住房的平均贷款利率为5.66%。当然，全国各地会有一些差异，但总的来说，它已经上升了10%以上。也就是说，任何银行的贷款都不会低于5.66%。

此外，至于央行的宽松政策是否会让房价再次上涨，大家也应该观察一下抵押贷款利率。目前，这5.66%与上月相比有所下降，但与去年的5.43%相比增加了约4%。因此，当前的财政政策比去年同期更加重要。老齐还可以给你一个有用的指标，那就是，一旦首套房贷利率低于基准利率，那就是低于4.9%。只要银行的贷款利率高于基准利率且没有折扣，那么抵押贷款业务仍有窗口指导。至于浮动利率，这是由银行自己决定的。当市场无风险利率大幅上升时，他也会提高首套房贷利率，而当市场利率下降时，首套房贷利率也会下降。因此，上上下下是正常的，所以没有必要大惊小怪。如果你没有上涨，你应该保持警惕，这表明房地产将再次起飞。在2009年、2012年和2015年，类似的情况发生了，贴现率再次出现，20%的基准利率成为标准，然后房价开始大幅上涨。

从去年8月到9月，有传言说农行和工行在上海的首笔住房贷款有10%的折让，这一开始确实让我们很吃惊。然而，在媒体进行调查后，工行和农行都否认了贴现抵押贷款，并表示坚持不投机。也有人说，这是个别分支机构的个人行为，这是紧急停止后，新闻爆发。后来，这件事就烟消云散了。不管怎么说，这说明贴现抵押贷款是绝对不允许的，这也从一个侧面说明房地产金融监管并没有放松。

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