张平：房产大佬选择撤离 房价会下跌？

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最近，房地产老板已经宣布退出房地产，但他们退出的原因是不同的。我们认为主要有三个原因:第一，正如房地产企业看到的那样，虽然2018年房地产业务仍在蓬勃发展，但未来做房地产的钱不会那么容易赚到，所以他们已经转型了。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

最近，房地产老板已经宣布退出房地产，但他们退出的原因是不同的。我们认为主要有三个原因:第一，正如房地产企业看到的那样，虽然2018年房地产业务仍在蓬勃发展，但未来做房地产的钱不会那么容易赚到，所以他们已经转型了。对于这样的企业来说，虽然不可能完全退出房地产市场，但至少房地产业务的比重会下降，其他业务的利润会上升。

例如，去年4月，恒大宣布将与中国科学院合作，在未来10年投资1000亿元，共同打造三大科研基地。今年6月，恒大以67亿港元收购ff，正式进入新能源汽车领域。此外，碧桂园最近成立了一家名为博支林机器人(300024，诊断单元)的新公司，并确认将落户顺德机器人谷，该项目将于2023年竣工，投资800亿元，招聘1万名世界级机器人相关研究人员。

此外，与万达的王健林一样，万达也从重资产转向轻资产，主要是为了降低负债比例。2018年10月，万达和融创中国均宣布，万达集团将13个万达城市的设计、建设和经营权出售给融创中国，融创中国为此投入62.81亿元。

今年2月12日，苏宁集团总裁张宣布，苏宁乐购(002024)正式收购万达百货37家门店。据外界传言，苏宁集团收购万达百货的价格不会超过80亿。很明显，万达名下房地产的大量出售主要是为了在未来走轻资产路线，降低过高的负债率，为万达文化旅游转型提供便利。

最后，与李嘉诚一样，他对内地的房地产并不乐观，认为在内地投资房地产是有风险的，所以明智的做法是大幅度撤出房地产行业的资金。目前，李嘉诚在上海没有房地产。李嘉诚也转向了国内百货、电信、金融等领域。与此同时，李嘉诚退出国内房地产业也被称为“离开亚洲，进入欧洲”，即去欧洲国家投资码头、地铁、通讯、能源等领域，为他的小儿子李泽楷提供充足的资金支持。

因此，房地产大佬的退出，只能说明国内房地产市场在未来没有盈利，暴利时代已经过去。为了未来的发展，企业必须转型升级，尽可能减少对房地产的依赖。但问题是，为什么房地产市场在未来不能赚钱？主要原因是投机性需求将被撤回，房地产将被去杠杆化，而作为回报，房价将是理性的。

未来，由于房地产调控的影响，一、二线城市的房价将稳步下降，每年下降10-15%，几年后，将回落到当地购买力所能承受的范围内。在此期间，房地产市场将降温，开发商的生活将困难重重。然而，只要房价是回归的住宅物业，房地产市场将迎来可持续发展的机遇。未来开发商牟取暴利的时代已经过去，大洗牌的时代即将到来，一批中小房企将被收购、关闭或重组。

然而，由于工棚货币化和农民工返乡，四线城市的房价在短期内大幅上涨，其中大部分在一两年内翻了一番。像这样的城市必须小心。如果有投机性的住房需求，四线城市就有成千上万的高房价，但当地居民的收入只有三四千元/月。一旦开发商和抄底者退出市场，这种风险就非常大。

房地产老板纷纷退出房地产市场，这是有争议的。只能说，房地产老板会尽可能地降低房地产业务的比重，努力把自己变成房地产。房地产老板的退缩主要是因为在这个行业挣钱越来越难。原因是房地产将在未来回归生活，房地产投机将退出。一旦房地产投机退出这个市场，房价自然会下跌。然而，大城市的房价将缓慢下降，而中小城市的房价将大幅波动。当然，每个城市都不一样，调整的范围也不一样。

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