李宇嘉：房东不配合 租金抵扣个税怎么落地？

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我们常说“一个计划，很落实”，2019年实施的“新税法”就是这样。最近，有一篇文章说，“房东告诉房客，如果你为租房申报减税，房子就不会租给你！”这篇文章在网上流传。一般内容是，当一个租户从租金中扣除税款时，他需要关于房东和房子的信息，但是房东拒绝合作，因为他担心提交信息或被征税。事实上，根据个人所得税法，房地产租金收入是要缴税的。然而，在现实中，由于大多数租赁行为都是私人分摊租金，租户不需要租赁发票，也基本上不享受基于租赁备案的额外公共服务，导致租金基本上没有支付。

事实上，出租房屋是要缴税的，无论是减为综合税率(税率约为租金收入的5%，因地而异)还是分项税(增值税、房产税和所得税的总税率为15.5%)，毕竟是直接从房东口袋里拿钱。在无税租房“合理与非法”的惯性下，对如何支付租金收入没有明确的规定，对房地产征税将为政府开辟新的财源的预期十分猖獗，因此房东拒绝向房客提供信息是合理的。正如房地产登记为财产税创造条件一样，也不排除通过租赁扣除获得登记信息，从而为租金支付创造条件。

经过一轮又一轮的循环，房客可能无法享受可扣除的奖金，或者奖金将被房租上涨抵消。这样，通过特别减税向租房者传达减负诚意的美好愿望也就无形中消失了。解决一个问题涉及许多问题。如果要征收的税没有上来，要减的税就不能减。该怎么办？根据简单的征税，房租税可能低于税收抵免。总的来说，承租人仍然是受益人，但税务当局不能表达他们的观点。首先，各地的税收差别很大。第二，未来如何征税还不确定。当然，税务机关更不可能表达自己的意见，如果无税租房是“合理和非法”的话，这种惯性还会继续。

值得注意的是，根据调查，如果你租一个机构的房子，比如免费的房子，皇家的房子等等。，租户可以以公司房东的名义成功申报减税。这是因为机构租赁服务的所得税与个人所得税完全分离。笔者认为，这是扩大机构租赁的有效措施，即通过租赁扣除的方式吸引更多的租户向机构租房。此外，机构租赁凭借其在规模和体验服务方面的优势，向地方政府报告租户在享受教育、医疗和就业保障等公共服务方面的设施配置情况，可能是实行“先租后买”的新住房制度的一种可行方式。

目前，住房和城乡建设部确定的12个试点城市的机构租赁普及率不到20%。换句话说，私人房东仍然是租赁供应的主题。此外，与私人租赁相比，机构租赁的成本相对较高，有些租金比周围的出租房高出50%以上。2018年，热门城市的租金飙升，国家出台了打击“租金投机”的政策。此外，租赁机构不断破产和“出走”，阻碍了租赁制度化的趋势。未来，由于居民收入增长的下降，再加上私人宽松租金的灵活性和低成本，房东的个人直接租金仍是租赁市场供应的主流，从租金中扣除税费更加困难。

笔者认为，各地应抓住房地产统一登记的机遇，没有住宅房地产的人，在就业城市居住工作一定年限(由社保缴费确定)，可享受房租补贴。这样，一方面，我们可以利用现有的制度基础设施，如统一的房地产登记制度和社会保障制度，以尽量减少新制定的公共政策的执行成本。同时，也迫使统一的不动产登记制度和社会保障制度进一步完善，更多的不动产和公民被纳入其中。这样，将为房地产税制改革的“落地”创造基本条件，使税收更加公平有效。

更重要的是，这可以鼓励租户(其中大多数是移民)支付社会保障，作为他们享受租金补贴奖金的先决条件。毕竟，一些人的利益将涉及房租补贴、减税、使用纳税人的钱或税收负担的结构调整。一般来说，税收负担应该对任何纳税人都是公平的。作为一种税收支持的公共服务，它的享受也应贯彻权利与责任平等的原则，同时，它也应成为城市公共服务的“蓄水池”。这是法制社会的进步，更有利于公共政策的实施。