易宪容：财富聚集楼市？还是说本身就不是财富？

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2017年，房地产占中国家庭总资产的比例达到77.7%，远高于美国的34.6%；金融资产的比例仅为11.8%。与日本、英国、法国等国家相比，资产配置比例严重失衡。在中国居民的金融资产中，银行存款占42.9%，股票仅占8.1%；换句话说，中国家庭总资产中只有0.96%配置了股票，不到1%。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

随着国内房地产市场价格的快速上涨，中国一线城市的房地产市场最近更加关注这些城市的10万元以上的房地产项目。哪个城市有更多？10万多套二手房的价格在哪个城市高？相应地，国内房地产市场的财富增长也成为国内外的热门话题。例如，一家国际咨询机构早些时候估计，中国住房市场的市值达到65万亿美元以上，远远高于美国、日本和欧盟的总和。

近日，广发银行和西南财经大学发布了《2018中国城市家庭财富健康报告》，揭示了中国城市家庭财富管理的现状、特点和问题。调查对象包括华北、华东、华中、华南、西南、东北和西北7个地区23个城市的数万个家庭。调查结果显示，近年来中国城镇居民家庭资产规模快速增长，从2011年的每户97万元增长到2017年的150.3万元，年均复合增长率为7.6%。预计2018年中国城镇居民家庭总资产161.7万元，总资产154.2万元，可投资资产55.7万元。

报告显示，房地产在中国家庭总资产中所占比例最高。2017年，房地产占中国家庭总资产的比例达到77.7%，远高于美国的34.6%；金融资产的比例仅为11.8%。与日本、英国、法国等国家相比，资产配置比例严重失衡。在中国居民的金融资产中，银行存款占42.9%，股票仅占8.1%；换句话说，中国家庭总资产中只有0.96%配置了股票，不到1%。

看到这份报告，人们一定会有以下印象:第一，中国居民的财富近年来增长迅速，中国家庭的财富在短期内翻了一番以上；第二，中国居民快速增长的财富主要集中在房地产上；第三，由于中国居民的财富主要集中在房地产，其他金融资产的比重极低，尤其是股票市场。这也是中国股市不能发展繁荣的一个重要原因。

事实上，这些数据没有多少问题可以解释。一个样本太小。在大数据时代，这种小样本数据的作用非常有限。此外，如果在2000年房改前了解的话，中国居民的财富几乎处于非常低的水平。近年来，中国家庭住房财富的增长应该集中在一线城市和拥有多套住房的居民(即目前超过20%的城市居民拥有两套以上的住房)。对于只拥有一套房子的居民和三个四层城市居民的房子来说，他们的房子所拥有的财富肯定没有那么快。特别是，住房是一个两栖产品。如果居民只拥有一栋房子，但不进行交易，那么这些房子根本没有财富效应。

因为，在目前房价还在上涨的情况下，在目前情况下，只拥有一套住房的居民很难再增加一套住房。即使他们愿意增加一套房子，他们的负债率也会立即上升。如果你卖掉你现在拥有的房子，估计这些居民将不得不支付更高的价格来拥有另一栋房子。因此，在这种情况下，估计只拥有一套住房的居民的财富意义不大，但对拥有多套住房的居民更有意义。因为，有很多房子的家庭不仅可以随时交易他们的房子，而且可以估计他们以前已经多次买卖过房子，这些居民所拥有的财富是目前中国财富的绝对持有者。也就是说，就目前的情况而言，由于住房财富占家庭财富的比例过高，整个社会的财富分配不公平现象将会越来越严重。

此外，国内居民财富持有的金融资产比例过低，尤其是股票市场的比例过低。这不是国内居民喜欢买房的问题，但近十年来国内居民财富的快速增长基本上来自于住房市场，而住房市场则来自于住房投机。如果这些居民不总是投机房产，他们的财富增长肯定会很小。由于他们的财富来自房地产市场，因此将国内居民的财富转移到其他金融资产上肯定不容易。尤其是中国的金融市场一直不成熟，投资机会很少，尤其是在中国的股票市场。近十年来，股票市场上没有任何投资失败。在这种情况下，国内居民会愿意进入股市吗？如果中国股市像美国股市一样是10年一遇的牛市，那么居民进入股市就能获得巨大的利润。我相信国内居民也会涌入这个市场，国内居民的股市财富份额将会迅速增加。因此，我们只能通过拨云见日才能看到问题的本质。

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