毕舸：“无理由退房”料破房产认购潜规则

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“通过本地创新，我们将逐步打破房地产认购过程中的定金支付、非格式合同和补充协议等潜规则，让个别开发商利用买家的信息和知识挖洞。这是东莞“没理由退房”的最大价值。"

1月11日，广东省东莞市正式发布了首个“无理由退房”的新规，将于3月1日起实施。从签署认购书之日起，如果买家后悔，他们可以要求取消认购书，并在两个自然日内退还押金。这样就可以避免“激烈的购房纠纷”，开发商会在他们头脑发热的时候愚弄他们。

东莞的“无理由退房”与之前的操作相比显然取得了很大的进步。首先，在以往的房地产认购过程中，开发商的销售人员通常会采取诱导甚至恐吓的言辞，如“之前，有几位买家对该房屋一直持乐观态度，如果你不尽快开始，你就会错过”，“我们的房地产推出了特别优惠活动，买家如果提前支付xx元定金，就可以享受xx折扣。”现在或永远不会。”

面对这样的言论，再加上房地产市场繁荣时房地产的过度拥挤，购房者很难抗拒“早下单，早放心”的心理暗示，于是选择了交定金。押金一旦付了，就会被牢牢地捆住。如果后续行动平静下来，后悔之前的选择，它将面临无法收回存款的困境，买家将成为房奴。

“首付”和“首付”似乎有相似的区别。定金是买方和卖方为实现合同债权而以书面形式向卖方预付的担保金额。根据以前的法律，押金不能退还。开发商经常利用人们对存款的模糊理解，将其变成某些行业的潜规则。虽然充满争议，但消费者往往很难捍卫自己的权利。

东莞的“无理由退房”给了消费者一个取回押金的方法。就此而言，在规定的两天后悔期内，认购书不等于正式合同，定金已不复存在，消费者有机会冷静下来重新选择，而开发商利用定金来保证买家认购的潜规则开始出现松动。

与此同时，“无理由退房”仍在试图打破房地产认购的潜规则。根据东莞市的规定，开发商在签署认购书时，应出示并说明今后将签署的《商品房买卖合同》。买方应清楚了解主要合同条款及相关合同风险，这就要求买方提前了解所购房地产的情况及是否符合购买要求。他们还需要了解银行的最新抵押贷款标准。买受人了解上述情况后，如未在规定期限内与开发商签订《商品房买卖合同》，则开发商有权取消认购书，定金不予退还。这意味着，一方面，购房者在认购过程中获得了更充分的知情权，这有助于打破以往的信息不对称，避免知识和信息陷阱。另一方面，这实际上是要求购房者不要“愚蠢和甜言蜜语”，而是要学习关于购房的各种知识，更多地了解购买过程的细节，在与公开交易者的交易中更清楚地界定自己的权利和义务，在充分信息的基础上评估未来可能的利益和风险，最后对自己的行为负责到底，从而促进消费群体的增长。

这是东莞“无理由退房”的最大价值。通过地方创新，定金支付、非格式合同和补充协议等潜规则，以及个别开发商利用买家的信息和知识挖洞的做法逐渐被打破。如果有更多的地方可以参照东莞的样本，那么在目前不尽人意的房地产市场中，将会实施新的外部监管措施，以获得更多的潜规则，这可能会使中国的房地产市场真正符合法治和市场发展的规律。