同策研究院：落户条件放宽利好这些城市 拿地or买房

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4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务通知》(以下简称《通知》)，再次给人居政策环境注入了一剂强有力的良药。

新华社北京4月8日电(记者安贞)国家发展和改革委员会8日表示，中国将在2019年继续加强户籍制度改革。过去，市区常住人口不足100万的中小城市和小城镇相继被取消。在定居限制的基础上，拥有100万至300万常住人口的大城市应完全取消定居限制；常住人口300万至500万的大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点群体的定居限制。

▲图片来自新华社

放开聚落，加快“新型城镇化”发展

本月4日，杭州市政府发布了《关于实施稳定企业增长、促进实体经济发展的政策措施的通知》。最有趣的事情之一是降低定居门槛:从最初的，只有新鲜的大学生可以直接定居。以前的大学生需要一年的社会保障，他们完全适应“全日制大学毕业生及以上，在杭州工作，并支付社会保障。”，可以直接结算。”4月8日，国家发展和改革委员会发布了《2019年新型城镇化建设重点任务通知》(以下简称《通知》)，这再次给人居政策环境注入了一剂强有力的良药。

根据通策研究所的监测，在2019年的“两会”期间，“新城市化”的信号再次被强调。新的城镇化发展规划已经进入最后阶段。2019年，“两会”提出“以中心城市引领城市群发展”。目的是:1 .溢出型城市群通过区域一体化发展，在四线城市建立“稳定投资”。在第二和第三四线城市，人口定居在“稳定消费”；2.吸附型城市群以中心城市建设为核心引领区域发展，加强中心城市建设，带动中心城市周边大都市圈发展。新的定居政策的出台正积极配合“新型城市化”的发展。

新政的达成对二级房地产市场有好处

在“新城镇化发展规划的最后阶段”，根据新调整的安置政策，哪个城市受益最大？答案是二线城市通常受益最多！

根据2014年10月29日国务院发布的《国务院关于调整城市规模区划标准的通知》，按照城市常住人口统计口径，将城市分为五类七个等级。常住人口少于50万的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为一类小城市，20万以下的城市为二类小城市；城市地区常住人口在50万至100万之间的城市为中等城市；城市常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为一类大城市，100万以上300万以下的城市为二类大城市；常住人口超过500万、城市地区不到1000万的城市是特大城市；城市地区常住人口超过1000万的城市是特大城市。”

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根据通知要求，“特大型城市应调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目，确保社保缴费年限和居住年限得分占主要比例”，因此北上广深等一线城市的结算门槛没有受到太大影响。但是，根据《通知》的定义，城市常住人口在300万至500万之间的一类大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点人群的定居限制。“常住人口在100万至300万之间的二类大城市”是指“完全取消定居限制”。 根据中华人民共和国住房和城乡建设部于2019年1月24日发布的最新《2017年城市建设统计年鉴》(回复背景关键词“年鉴”下载链接)，“城市常住人口300万至500万的第一类大城市”包括沈阳、大连、长春、哈尔滨、杭州、济南、青岛、郑州、昆明和Xi

俗话说，房价看短期政策，看中期经济，看长期人口。二线城市定居政策的放松将极大地刺激城市人口的流入，尤其是年轻人的进入将为二线市场带来诸多好处，这不仅是人力资源，也是城市可持续发展的重要保障。而人口的流入效应实际上会影响到下一步各大房企的市场布局。

达成新政，帮助缓解第三和第四条生产线的库存压力

按照“城市常住人口在100万至300万之间的二类大城市”的标准，我们可以发现，大部分已经放宽落户的城市仍然是三四线城市。

今年1月，四线城市销量普遍下降，库存增加。围绕一线城市的三个四线城市市场跟随核心城市进行调整。目前，一线城市的楼市并不明朗，周边三四线城市仍处于降温期。一些城市，如嘉兴和东莞，在春节后的二月下旬开始回暖。然而，由于预期和棚改的弱化，其他三个四线城市的价格动力不足，三、四线市场的去库存压力仍然很大。

在当前的市场形势下，放宽居住条件，引入人口需求，对大多数四线城市的去库存化具有重要意义。通策研究院根据近五年的商品房用地规模，扣除近五年的商品房交易规模，计算出广义库存，并根据近三年的商品房平均年营业额，测算出各城市的库存风险。绍兴、宜昌、菏泽在19个三四线非环线城市中，库存风险较高。

▲2018年其他三个四线城市库存风险，点击放大

▲通策研究所分析三、四线市场的方法和逻辑

房企应有效把握二级市场的窗口期

在“两会后房地产市场周期的总体趋势和结构性机遇”中，通策研究所预测，稳定土地价格和稳定房价是2019年政策的基调。在楼市下行周期下，为保持楼市稳定，各城市将根据调控需要微调政策，适度放宽限制政策，防止楼市过快下跌。然而，总的来说，政策的连续性仍然保持，大幅度放松是困难的。对于一些强大的二线城市，有必要防止房价过快上涨，防止地区房价和地价下跌；对于普通的二线市场来说，去年市场变冷了，一些城市的库存压力再次出现。基于这些因素，市场政策在未来将有很大的调整力度。

正如政策研究所预测的那样，今年住房市场政策仍将支持合理的自住需求，并适当降低购房门槛，如适当降低社会保障年限要求和放宽安置条件。现在一些相关政策已经出台并实施。

根据通策研究所的监测，城市房地产市场热度与居民对房地产市场的关注度之间存在着几乎同步的正相关关系。我们用百度“房价”搜索指数来代表居民对房地产的关注程度，并分析指数的相对高度和涨跌趋势来判断城市房地产市场的热度和未来可能的趋势。在强大的二线城市中，成都和青岛的关注度相对较高。同时，2018年的热度呈现小幅上升趋势，未来将保持“高”和“热”状态；长沙、苏州和武汉的市场关注度较低，并呈下降趋势；南京和天津市场关注度相对较低，但有上升趋势。在普通二线城市中，贵阳、昆明、太原、南宁、乌鲁木齐、哈尔滨、厦门和长春的关注度相对较高。同时，2018年的热度在上升，未来将保持“高”和“热”状态；然而，合肥、石家庄、济南和福州的关注度较低，且呈下降趋势；虽然兰州、郑州、沈阳、大连、南昌、西宁和银川的市场关注度相对较低，但有上升趋势。

通策研究所还以2013年至2017年的平均年营业额为参考标准。与2018年的平均成交量相比，下调幅度越大，未来政策放松后市场反弹的可能性和程度就越大。在二线城市中，海口、厦门、南京、成都、苏州和济南的调整幅度都超过了20%,而天津和苏州的调整幅度也超过了100万平方米，随着房地产市场的复苏，空的房价未来将出现大幅反弹。

▲2018年一、二线城市商品住宅交易面积调整范围

综上所述，每个房企都可以根据自身需求在二级市场进行合理布局。