李宇嘉：海南遇上兰州 调控将如何走？

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新年一到，楼市调控就开始分化。从2018年1月1日起，海南实施新一轮分税制财政体制，非房产税向县市倾斜，房产税向省倾斜，引导县市摆脱对房地产市场的过度依赖。与此同时，为了保持更多的温柔和甜蜜的空气体，绿色的海水和清洁的海滩，海南牺牲了历史上最严格的土地管理措施，并控制建设用地的总量和强度。千里之外的兰州西北，放宽了限购政策，取消了非核心区的限购，仍然限制了核心区的一套非户籍，但取消了社保和纳税要求，代之以三年销售。

难道不是一致同意保持调控政策的连续性和稳定性，而你甚至不能有呼吸和休息的想法吗？海南加强监管，兰州放松监管，而张的第二个和尚迷惑不解。事实上，这是分类监管，区分权责，并转化为一个长期机制。限制购买总是短期的。当楼市情绪高涨甚至失控时，限制购房资格是杀手锏。然而，经验证明，当市场和购买力之间建立起一道防火墙时，下一波需求也就积累起来了。本轮房价飙升和疯狂需求完全是由当地过度依赖和杠杆作用的“两把火”造成的。现在，长期机制已经加快，两次火灾下的工资正在被拿走。

海南改革了省、市、县之间的分税制，并向世界表明，地方政府依赖房地产市场。西北地区要大力推进城镇化，相对落后的兰州要建设基础设施，可以依靠基础设施。然而，中国只有一个海南，有着清澈的水、蓝天和天然的氧吧，不能依赖房地产市场。20世纪90年代的泡沫破裂仍然不好(海南的工业基础很差)。想象一下，在一个当地居民年可支配收入刚刚超过2万元的省份，80%的购房者是投资者，而1000万元的房屋销售量在中国名列前五。这个地方的房地产市场有多危险！因此，在海南这样一个特殊的地方，房地产市场赖以生存的脐带必须割断。

土地融资不是一件坏事。美国的经济复苏也有赖于房地产市场，而关键是利用土地财政和房地产税的优势。“开门见山”的财税改革和地方债务监管都在房产税改革中进行。然而，罗马不是一天建成的。在现有的体制和城市化模式下，对土地财政和房地产的依赖无法切断。在这种情况下，一方面，在“补短处”的供给侧改革新焦点下，政府收入应该用于民生需求，促进以人为本的城市化，让新市民扎根；另一方面，落实地方主体的责任，区分中央和地方的权力。

过去，人们总是说中央和地方的财权不平等。现在，中央经济工作会议明确提出“中央和地方要分开”。在未来的调控中，中央政府负责“定基调、管宏观”，地方政府要差异化“落地”。土地财政和房地产税的财政权力是给你的，但是控制房价上涨和房地产市场泡沫的权力应该是平等的。要处理好房地产市场、金融和经济的关系，不能靠“增加杠杆”来稳定增长，也不能靠底价来攫取土地财政和房产税。目前，预警监管的长效机制已经建立。一旦房价上涨超过上限，将会发出预警信，随后将进行问责面谈。

限购的负面问题非常突出。一旦房地产市场稳定，限购可以取消，但投资投机需求必须被排除在外。限制销售无疑是一种更好的甄别手段。一方面，限制销售而不是限制购买可以避免限制购买损害改善的需求；另一方面，限制销售直接降低了交易频率和流动性溢价，避免了短期的大规模买卖，真正实现了“无房无炒”。在国家一再强调调控政策的稳定性和连续性的情况下，兰州调控政策的“结构性”调整无疑引起了一些人的思考和认同。当然，承认的前提是，杠杆，作为另一个火，也被控制。

即使新的贷款额度在新的一年释放，银行对贷款额度和比例(不超过新增贷款的30%)的控制也没有放松。以深圳为例，目前按揭贷款周期已延长至4-6个月，但去年初只有2个月左右，每月仅投放80亿元(2016年平均每月按揭贷款近200亿元)。作为今年经济工作“三大硬仗”的第一仗，金融“去杠杆化”得到大力推进，抵押贷款利率继续上升。当杠杆受到控制时，房地产市场就受到控制，这个国家有这种决心和信心。新年伊始，海南在被问责后加强了监管，包括税制改革和严格的土地供应控制，而兰州及时调整了政策。这不仅是“一城一策”调控的深化，也是一个长效机制的开始，可谓新一年的新气象。

(作者在深圳房地产研究中心工作)