朱邦凌： 华夏幸福年报深读 战略布局核心都市圈

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2019年4月19日晚，华夏幸福(600340)发布了2018年度报告。一年来，华夏幸福财务指标进一步改善，债务结构持续优化，收入和利润持续增长，盈利能力进一步提升，新的发展战略和布局区域清晰聚焦。

2019年4月19日晚，华夏幸福(600340)发布了2018年度报告。一年来，华夏幸福财务指标进一步改善，债务结构持续优化，收入和利润持续增长，盈利能力进一步提升，新的发展战略和布局区域清晰聚焦。

金融评论

模型的优势保证了业绩的增长，并不断为股东创造价值。华夏幸福实现营业收入838亿元，比上年增长41%，居民收入515亿元，同比增长78%，占比从49%提高到62%。同时，归属于母公司的净利润从2017年的88亿元增加到2018年的117亿元，同比增长33%。净资产收益率为35.2%，同比增长3.6个百分点，每股收益为3.79，同比增长33%，股息为36亿元，同比增长35%，股东回报大幅提高。

准确投资、提高质量、降低成本和降低费用已取得初步成效。2018年，华夏幸福着力优化组织结构。销售费用占公司营业收入的比重下降1.1个百分点，管理费用占公司营业收入的比重下降3个百分点。降本增效效果显著，运行质量不断提高。未来，华夏幸福将继续实施降低成本、提高效率等措施，确保华夏幸福业绩的增长。

现金流持续改善，公司运营安全。2018年，华夏幸福充分利用国内债券市场，继续拓展海外债券市场，全年发行各类债券产品，其中国债120亿元、民间债券46.1亿元、短期融资券50亿元、海外债券13.7亿美元。同时，截至2018年底，华夏的债务结构得到优化，一年内到期的生息债务比例从31%下降到19%，财务状况处于较安全的水平。2018年第二至第四季度，经营净现金流量继续为正值，融资净现金流量自第四季度起转为正值。截至报告期末，华夏幸福的货币资金余额为473亿元，比第三季度大幅增长25%，覆盖1年内到期的1.8倍的生息债务，华夏幸福的资金安全得到保障。

异地复制稳步推进，性能储备加快。华夏幸福在非京津冀地区的扩张成效显著，其中来自其他城市的总收入为257亿元，同比增长83%，占比从24%提高到31%，比2017年提高了7.1个百分点。外资企业合同销售额1628亿元，同比增长7%；公司合同销售额1628亿元，同比增长7%；海外合同销售额增长394亿元，增长109%，占比从24%提高到46%。北京之外的快速突破显示了华夏幸福工业新城模式的可复制性，也显示了华夏幸福快速建设高品质工业新城的能力。

解读《华夏幸福年报》:核心都市区战略布局，开拓新领域、新模式、新区域

商业评论

完全加速异地复制。2018年，华夏幸福增加了18个新工业城市，共开发了77个新工业城市。规划了15个核心都市区，全面规划了“3+3+4”核心都市区。华夏幸福工业新城已逐步进入业绩发布期，66个工业新城签署了工业项目，48个工业新城实现了付款，20个工业新城进入了成熟阶段(累计净现金流转为正数)，29个工业新城正式签署了ppp协议。就各地新工业城市的扩张而言，其他城市的30个新工业城市实现了支付，17个当前净现金流量转正，9个累计净现金流量转正，在各地复制效果显著。

工业生产能力显著提高。华夏幸福进一步利用现代科技，通过产业大数据平台，开启“技术驱动”、“精准预判”的新投资模式，聚焦十大产业，目前覆盖1960万企业，录入10亿企业数据。新工业城市的配套设施不断完善，优质的服务造就了一座幸福宜居的新工业城市。共接收住宅物业25万套，其中住宅物业管理面积3583万平方米，城市运营服务面积5861万平方米。

创建城市模式效果显著。新签署的行业投资1660亿元，行业投资稳步增长，将成为未来利润增长的基石。2018年，新工业城将继续打造固安新展示、嘉善科技服务、大厂文化影子监管、怀来大数据、武智机器人(300024、诊断单元)和南京开发区新能源汽车等100多个产业集群。新工业城土地储备充足，规划开发能力建设面积917万平方米，未来新工业城发展空间巨大。

工业新城配套住宅。华夏幸福产业新城配套住宅销售能力领先，住宅销售面积同比增长58%，交付面积同比增长91%。

解读《华夏幸福年报》:核心都市区战略布局，开拓新领域、新模式、新区域

战略展望

自2018年7月起，华夏幸福引进了第二大股东，公司的股权结构更加合理。来自上市公司的创业团队、新高管和新董事使新董事会的治理结构更加合理。华夏幸福新的组织结构已经实施。未来，在董事会和首席执行官的领导下，工业新城及相关业务、商务办公及相关业务两大业务板块将高速发展。

中国房地产业的环境呈现出三大趋势-/0/都市圈、精细化经营和房地产金融。

空都市圈的大趋势。未来，三分之二的城市人口增长将集中在核心大都市区，经济总量将占全国的一半。都市圈是中国未来经济增长的基石。未来，房地产的结构性机会将集中在核心都市区，同时，都市区的住宅溢出市场将与核心都市区的市场产生联动效应。都市核心圈的城市更新机遇、都市圈的房地产新机遇、都市圈的工业新城新机遇，都将成为中国美好未来的战略支点。

运营优化展望未来。运营能力将成为未来房地产企业的核心竞争力。增加持股比例和营业收入可以对冲经济周期，增强抵御风险的能力。

房地产金融化促进变革。房地产投资信托基金公开发行等政策加速，国内房地产证券化方兴未艾，房地产企业正从单一的债务模式向一体化的金融模式转变。国内对长期资本配置房地产的需求持续上升，长期资本与房地产的深度结合将催生更具竞争力的房地产企业。

为了顺应行业的三大新动向，华夏幸福推出了新战略。华夏幸福致力于成为中国领先的核心大都市地区的综合性房地产开发、运营和资产管理平台。通过住宅房地产业务、商业房地产业务和工业新城业务三大业务形成新的业务组合。此外，运营服务将贯穿住宅房地产业务、商业房地产业务和工业新城业务。华夏幸福希望通过制定新的发展战略，坚持核心大都市的布局，壮大新兴工业城市，开辟新模式、新领域、新区域。

坚持核心都市区的布局。

截至目前，华夏幸福已经遍布北京、上海、杭州、南京、合肥、武汉、成都、广州、贵阳等15个核心大都市区和近80个区域，形成了“3+3+4”的战略格局。未来将规划和重点发展三类都市圈，即高能耗都市圈(京津冀、长三角、粤港澳)、高潜力都市圈(郑州、武汉、成都)和潜在都市圈(长沙、Xi、贵阳、沈阳)。

巩固新的工业城市。

坚持工业新城的商业逻辑，通过产业拉动、城市提升和运营联动来强化工业新城；坚持一区一策，准确投资，确保获取优质资源。同时，推动区域内跨行业经营，提高工业新城运营质量，实现高质量发展。

《华夏幸福年报》解读:核心都市区战略布局，开拓新领域、新模式、新区域

新模式、新领域和新区域。

新模式:华夏幸福将在传统重资产模式的基础上加快轻资产模式的发展。在盘活现有资产、优化资产负债结构的同时，我们以资产管理产出模式快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式和资产证券化模式。

新领域:华夏幸福在加强新工业城市商业的基础上，探索新工业城市之外属于综合房地产的新商业领域。华夏幸福将增加商业地产及相关高端住宅业务，如写字楼和商场；继续探索新的房地产业务，如杨康和长期租赁公寓。

新区:华夏幸福聚焦中国五大潜在都市圈(京津冀、长三角、粤港澳大湾区、以武汉为核心的华中、以成都为核心的华西)的核心圈，通过城市更新、tod、并购等多种渠道快速获取优质资源和项目。