李宇嘉：开发商“抢地”因为他们看懂了国家的战略

本篇文章2461字，读完约6分钟

今后，国家政策的重点是保持几个大都市地区、中心城市和省会城市的房地产市场稳定、均衡、高位运行，高举供给旗帜，满足高需求。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1个异常信号！

我不知道你是否感觉到了。最近，房地产市场出现了两个主要信号。第一，二线城市(尤其是江浙城市和中部大城市)热；第二，高层官员再次提到“不准炒房”。虽然口号很刺耳，但“落地”并不强烈。例如，3月份住房价格涨幅位居第二的Xi，只提高了公积金贷款的比例。这项政策很微妙，这是一个需要思考的信号。

坦率地说，打地板应该实施在"稳定土地价格，房价和预期"，而不是像往常一样大喊大叫和杀戮。既然“求稳”，市场就有信心。近日，孙宏斌抄底楼市的消息成为头条新闻。我还记得，在2018年融创业绩发布会上，孙宏斌强调“今年我们在征地时会非常小心。”

春江水暖，开发商先知。最近，一项关于武汉价格控制的新规定在网上公布。从2019年到2021年，新房和二手房的房价和地价的年增幅不会超过5%。据房屋委员会表示，该文件是一份讨论草案。没错。房价可以小幅上涨，但不能大幅上涨。想起来很简单。毕竟，社会融资和m2的增长率应该与名义gdp的增长率(约9%)挂钩，所以房价不可能不上涨！

即使是小幅上涨，也给了开发商一个机会，这比2018年“7.31”政治局会议上的“抑制房价上涨”(没有增加空的空间)好得多。虽然土地市场在去年的“拍卖潮”后仍处于低位，但现在是收回土地的好时机。

2钱更便宜

孙宏斌是教父。他曾经说过，征地取决于两个指标:“土地贵”和“钱贵”。钱真的很便宜。目前，国内房地产企业的公司债券利率都在5%以内，有的还不到4%。例如，4月3日，华侨城5年期公司债券的票面利率仅为3.88%；同一天，碧桂园发行了5.9亿元公司债券，利率为5.03%。

资金便宜，窗口打开，融资加速。一季度，房企发行信用债券1745亿元，同比增长76.4%。公司债券发行820亿元，同比增长一倍；海外发债216亿美元，同比增长20.5%。第一季度，经济稳定，但基础不牢固，因为金融和货币“双正”带来的增长不够可持续。棚改减半(2019年，15个省市开始的棚改量下降了50%以上)，基础设施受制于地方债务和杠杆，因此今年下半年的经济增长势头令人担忧。为了保持脆弱的增长底线，降低实体融资成本，我们必须保持低市场利率。

土地也更便宜。

2018年，土地市场进行了理性调整，部分城市地价下降。经过调整要求，许多地块重新进入市场，转让条件满足了房屋企业的期望。此外，土地供应在第一季度收缩，3月份下降超过30%，南京、杭州和武汉的住宅用地供应在3月份同比下降约40%。显然，当地政府尚未从“掌掴浪潮”的冲击中恢复过来。

总体政策是稳定的，有更多的钱和更便宜的土地。如果你不接受，别人也会接受。后来，“补仓”可能是一个很高的价格。那些在2016年夺取土地之王的开发商仍在跪着，等待解决方案。结合以往的经验，这是一个获得土地的好时机。在都市圈战略下，一线和二线城市的机会更大，但竞争更激烈，因此及早行动显然是明智的。

国家号召你夺取土地！

土地征用集中在几个大都市地区、核心城市和国家中心城市。一方面，这些地区的库存将在2018年迅速消化。根据易居研究院第一季度的《中国100个城市清查报告》，6个月以下的土地供应需要大幅增加:成都、郑州、杭州、合肥、扬州、南宁等。；加快南京、昆明、苏州、南昌、惠州、重庆、襄阳、茂名、贵阳、丹东、宁波、长沙、济南、Xi和广州的土地供应。

根据中国手指研究所的数据，成都、Xi、杭州、南京、郑州、广州和昆明是今年第一季度全国土地市场交易面积排名前十的城市。可以看出，土地交易主要集中在大都市地区、国家中心城市和具有强大省份的城市(见下文)。显然，各地都在遵守国家政策，对于存量小的土地供应加快了，而开发商也加快了征地速度。

4土地供应的长效机制

另一方面，自2016年以来，人口开始涌向几个大都市地区、国家中心城市和省级城市。从“稳定地价、房价和预期”的角度来看，土地供应必须先行。只有这样，我们才不会重蹈“低库存、高需求、高房价”的覆辙。只有这样才能实现“稳字”(而不是“沉浮”)。

这是土地供应的长期机制。2017年4月，国家下发文件，要求增加低存量地区的土地供应，并推出3-5年土地供应计划，以缓解供应方面的波动。4月下旬，国家强调了新的土地供应机制。不久前，中共中央政治局会议明确提出了“长效调控机制”，土地供应机制确实发生了变化，热点城市土地供应的灵活性将明显提高。

5房地产市场的焦点

2018年，中国东部10个省市中有7个为人口净流入，南部省份人口净流入达到168.5万人。就省份而言，广东、浙江和安徽的人口净流入量最大。从省的角度来看，很明显，各省的人口都集中在省会城市(下图显示了陕西和福建的情况)。趋势越来越明显。只要大都市地区、全国中心城市和强省市的房地产市场稳定，全国房地产市场将稳定70%。

显然，在消除了人口流动的障碍之后，向几个大都市地区、国家中心城市或省会转移是总的趋势和政策方向。另外，随着大都市区的建设和人口的涌入，当地政府需要大量的资金来投资，所以不卖地真的是不可能的！

今后，国家政策的重点是保持几个大都市地区、中心城市和省会城市的房地产市场稳定、均衡、高位运行，高举供给旗帜，满足高需求。开发商清楚地看到，他们将继续与这些热点作战，赢得“资格赛”的最后胜利。尽管这些城市会限制房价，但土地成本会更低，利润会更高，未来的竞争会更激烈。

本文转载自《李房地产札记》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！