张平：5月央行再次降准 房价还会上涨吗？

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最近，央行突然宣布有针对性地下调RRR利率。从2019年5月15日起，将对以地方为重点、服务县区的中小银行实行较低的存款准备金率优惠。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

最近，央行突然宣布有针对性地下调RRR利率。从2019年5月15日起，将对以地方为重点、服务县区的中小银行实行较低的存款准备金率优惠。约有1000家县级农村商业银行可以享受这项优惠政策，发放约2800亿元的长期资金，全部用于向民营企业和小微企业发放贷款。这一RRR削减主要用于支持小微企业和私营企业的发展。

在这方面，有人担心房价在第一季度已经显示出复苏的迹象，而现在央行不断下调RRR，所以房价很可能会上涨。我们现在能卖房子吗？在这方面，专家认为，此次RRR降息主要针对的是服务于农业、农村和中小企业的县级以下中小银行，严禁资金流入房地产市场，因此此次RRR降息不会对房价产生实质性影响。

然而，我们认为央行有针对性的RRR降息不会对房价产生太大影响。首先，一季度房地产交易量扩大，房地产似乎显示出复苏迹象，即央行在1月份两次下调RRR利率，释放了总计1.5万亿的流动性。本轮央行RRR减息“定向”服务实体经济，主要解决中小微型实体融资问题，服务“三农”。

再者，中央银行降低中小银行存款准备金率的资金数额并不大，在中国只有2800亿元。对于市值40万亿元的房产，这一资金流量只能是9牛一毛。此外，此次RRR降息的资金无法流向房地产行业，对全国房价的提振作用基本为零。

最后，此次RRR降息的受益群体主要是县级农村商业银行，因此不会对房地产市场产生太大影响。目前，大部分与房地产市场相关的资金，无论是开发贷款还是普通抵押贷款，都与大银行有关，而农村商业银行只占其中的一小部分。因此，如果农村商业银行有充足的资金，它们不会对房地产市场产生太大的影响。

尽管此次RRR降息不会对房价产生影响，但房地产确实在第一季度显示出复苏迹象。权威部门的数据显示，一季度，易居研究院监测的100个城市新建商品房平均成交价为每平方米13685元，同比增长13.1%。与1月至2月12%的增幅相比，第一季度的增幅有所扩大；其中，23个城市的新建筑价格涨幅甚至超过20%。

本地房地产在第一季度复苏有两个主要原因:首先，市场流动良好。进入2019年后，央行继续全面下调RRR利率，金融市场流动性更加充裕。抵押贷款利率结束了其持续上升的模式，并有所下降。2019年1月，中国首笔住房贷款平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，较上月下降0.35%。

今年2月，中国首笔住房贷款的平均利率为5.63%，较上月下降0.53%。3月份，全国首笔住房贷款的平均利率为5.56%，比上个月下降1.24%。目前，一些城市的首套房利率已经下调至基准利率，如厦门。购房成本的下降在一定程度上刺激了观望人群进入市场购房，因此交易量大幅上升。

第二，放松房地产政策。由于楼市与当地经济发展和当地政府的土地收入息息相关，经过多年的调控，很多地方都感到压力很大，于是他们慢慢放松对楼市的调控，如有条件地放宽结算政策，这无疑刺激楼市变相复苏。然而，今年第一季度一些城市房价同比快速上涨，也为那些放松管制的城市敲响了警钟。

这一轮有针对性的RRR减息主要针对县级以下的农村商业银行。为解决中小企业融资困难以及农业、农村和农民问题而采取的措施不会对房价产生实质性影响。房地产在第一季度的复苏主要是由于充足的流动性和放松房地产政策。如果市场前景收紧调控，预计第二季度各地房价也将下跌。中国房地产市场的黄金时代已经过去。

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