李宇嘉：新一轮楼市调控将翻出政策底牌

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苏州只能通过增加土地销售和弥补公共服务债务来分享长三角都市圈的红利。政策能做的是控制地价和房价缓慢上涨。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1苏州是一个现象

2019年，它将成为二线热点城市，尤其是既不是一线城市也不是省会城市的网络红城，如厦门、苏州和大连。由于5月11日出台了限制销售和土地供应的新政策，苏州这个在3月和4月都很受欢迎的城市再次出现。你觉得苏州和监管怎么样？

自2015年年中以来，苏州房价已大幅上涨。在此之前，平均价格保持在不到1万元，这是非常稳定的。然而，在2016年10月开始的上一轮调控中，苏州成为16个热点城市，房价被“压低”。2016年，苏州、厦门、合肥和南京被称为房地产市场的“新四小龙”，但2016年最耀眼的是二线黑马合肥。

2017年，它属于Xi、郑州、武汉、成都；2018年，一线房地产市场开始反弹，热点城市“抢房”，苏州风平浪静。2019年，所有火热的房地产市场都出现了反弹。各行各业的人都相信，蛰伏了两年的苏州应该会反弹！此外，苏州是一个拥有1000万人口的城市，也是中国第二大移民城市(在1068万常住人口中，831.8万是外来务工人员，679.4万是注册外来务工人员)，这令人羡慕。

除了人口，苏州的工业基地也是一个杠杆。过去，苏州的gdp一度排在第五位，仅次于北京。2018年，苏州以1.85万亿元的国内生产总值排名第七，在“天堂之上，苏杭之下”的双星中超过杭州，比省会南京多6000亿元。苏州的人均gdp高于北京、上海和杭州，在东部五省所有城市中排名第一。

苏州有100多家上市公司，在中国排名第五。有112个新的三个董事会上市，在全国排名第三；中国发明专利数量居第五位，pct专利申请数量居第四位；有超过20，000个百万富翁，平均344人中有一个百万富翁。苏州利用外资仅次于上海和北京；风靡全国的“苏南模式”和“外资主导模式”，奠定了苏州的基础。

苏州的房价被低估了吗？

作为江苏的“影子资本”，2018年，苏州的房价远低于其经济指标，落后于自己的南京和杭州。所有人都认为苏州房价被低估了，反弹真的开始了。这是真的吗？

房价被低估了吗？宏观指标是表象，关键是能否给出收入。据智联招聘网发布的《2018年秋季求职平均工资城市分布》显示，苏州人均工资为7723元，位居第13位，比杭州(8798元)低6位，差距超过1000元，甚至低于宁波、厦门、东莞和南京，与经济成就不相称。

3收入不强，难以支撑房价

目前，在苏州投资的财富500强企业有100多家，包括辉瑞、强生、丰田和三菱。庞大的生产规模和全球化的生产销售体系使这些外资工厂成为苏州制造业的重要支柱。

然而，外国公司看重的是苏州廉价的劳动力和土地，其实质是低端产业的转移。尽管苏州的gdp很高，但核心和领先的R&D和高端制造业却很少落户。根据秦朔的研究，亚洲R&D中心最受欢迎的候选城市是北京、深圳、重庆、武汉和杭州，但苏州没有上榜。这就是苏州居民收入低的原因。

近年来，随着外资撤出苏州，写字楼和企业经营者纷纷涌向空大厦，去化学化期高达4-5年(详见百度2014年文章《苏州警报:两头在外的城市发展难日》)。根据企业就业问卷调查，苏州市48.7%的被调查企业年龄在16-22岁之间，16岁的人没有高中毕业，也就是高一的年龄。由此可见，苏州“总量大、人均收入低”是技术含量低、徘徊在行业中下游的体现。

苏州也有自己的优势

苏州最大的优势在于其丰富的民俗。根据工业和信息化部发布的《中国工业百强县(市)和百强区发展报告》，江苏省有24个县(市)上榜，苏州的昆山、张家港、常熟和太仓分别位列第二、第三、第四和第七位，居全国之首。苏州应该比其他城市更快实现工业化和向内需和消费的转变。

近年来，苏州修复了人文底蕴丰厚的古城，规划了以公园、高新区、新城为核心的“一核四城”新城，以多极化的格局顺利完成“单中心、大蛋糕”的分化。如今，苏州不仅有如玉般温存的古城，还有欣欣向荣的新区、秋库大厦、诚品书店和郭进中心，它们代表着从工业化到城市化、从外需到内需的新繁荣周期。

没有办法做到这一点

热播剧《一切都好》让每个人都觉得以姑苏古城和新加坡公园为核心的古典与现代相结合的苏州真的很棒。这是苏州在沪、苏、浙边境地区建设长三角一体化发展示范区的契机。它不仅能以工业基地和低廉的房价优势在上海周围构筑起一个工业高地，还能以美丽的风景和文化遗产吸引人才。

但是情况比预期的更严重。从工业化到城市化，从依赖外部需求到发挥国内需求，都需要坚实的公共服务。杭州新经济的突然出现并不妨碍其土地出让收入排名第一，产业、房地产市场和城市可以共同推动。苏州似乎也摆脱不了“土地财政”。最近的三次“数百亿”土地拍卖和奥林匹克体育区的工业园区达到了新的高度(3万)，这是一个不可避免的结果。在过去，每个人都依赖土地财政，所以为什么我不能？

6新房二手房联动涨价

2017-2018年的限价是近年来的低价。现在，低价楼盘已经售罄，2016年至2018年“土地王潮”中诞生的高价土地将进入市场，今年将有100多处，届时将不得不放开价格限制。2018年，二手房价格上下颠倒，新房价格便宜，抑制了二手房。但现在，新房供应“量少价高”，而二手房却在增加。

新房和二手房的价格同步上涨。4月份，苏州房价环比上涨6%，同比上涨10%，居中国首位。住房和城乡建设部警告称，监管将如期出台。未来主要的城市化地区将吸收人口集中的开发区，新房和二手房的销售将分别限制3年和5年。首先，空的新房供应时间表(第一季度只供应了两个纯新房)，二手房的投机被抑制了。第二，预先设定高价格进入市场，锁定流动性，控制由土地价格上涨驱动的房价上涨预期，为高价格铺平道路。

7转型需要钱

目前，从2015年到2019年，苏州工业园区的房价翻了一番，网上说“苏州工业园区的房价太贵了，小王住在上海。”虽然噱头气氛浓厚，但也从侧面表明，目前的苏州工业园区已成为房价高的地区，这是城市化的大敌。但是没有办法，城市的运营成本是刚性的，有太多的地方要花钱，而且改造需要更多的钱。

过去，苏州依靠低成本的出口导向型经济，公共服务支出较少。现在，我们正转向城市化和内需，有太多的地方可以消费。此外，邻近杭州、南京、宁波、无锡、合肥等。都在抢劫别人。只有通过增加土地销售和弥补公共服务债务，苏州才能在长三角都市圈分得一杯羹。政策能做的是控制地价和房价缓慢上涨。

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