郭施亮：炒房资金会被赶进股市吗？

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在房地产市场大量资本聚集的背景下，很容易导致房地产市场的投机泡沫不断扩大；从高房价延伸到高租金也是资本任性的真实写照。如果房地产基金被打入股市，或许股市会立即恢复活力。但对于a股，监管机构可能不想重复三年前的疯牛病市场。因此，房地产基金不太可能被冲到股市。

近年来，房地产市场变得火热，从高房价现象逐渐延伸到高租金问题，市民之间的矛盾也从买不起房转变为租不起房。从一、二线城市房价飙升到三、四线城市房地产市场价格快速上涨，高房价迫使一系列监管政策升级。但是，在限购限销政策的影响下，房地产市场的高烧现象略有平缓。然而，在货币金融环境大幅扩张、土地供应没有实质性变化的背景下，事实上，高房价问题从未得到根本解决。

然而，另一个新的问题出现了，那就是高租金现象的持续演绎。据统计，在过去的一年里，许多一线和二线城市的房租上涨了20%以上，有些地区甚至上涨了30%甚至40%。从高房价到高租金，归根到底是与房地产基金的逐利性质分不开的。同时，在货币金融环境不断扩张的背景下，为高房价高租金创造了良好的基础环境。

事实上，租金价格取决于当地市场的实际租金差距、当地市场的实际吸引力和产业集聚程度。同时，它仍然与高房价现象密切相关。在高房价的背景下，事实上，它仍然会增加周围环境的租金成本和日常生活费用。对于一些中介机构乃至一些群体来说，它也可能通过高价抢房和囤积居奇的手段间接抬高租金价格。归根结底，它是追求利益最大化的表现。

从高房价到高租金，一方面与货币金融持续扩张的环境有着积极的关系；另一方面，它与政策导向、资本逐利需求等因素密切相关。事实上，随着近年来各类资本的快速增长，营利资本在市场中发挥了非常重要的作用。对于一些租赁机构来说，他们通过高息融资的方式来抢房子，试图争夺更多的房子。然而，高杠杆拆屋背后隐藏着投资风险。一旦资金链断裂或面临收紧政策监管的风险，对于高杠杆拆屋的租赁机构而言，这仍是一个不可低估的风险。

也许，对于目前的国内房地产市场，也有两个严重的问题:一是出租和销售的比例是极端的，远远超过成熟市场的平均水平；二是租金回报率低，这也与海外成熟市场大不相同。然而，这些问题中最根本的问题在于，国内房地产市场的价格水平确实很高，而价格被大量炒作的房地产市场已经透支了其未来的发展预期。以租金回报率为例，国内市场租金回报率低的原因往往不是因为月租价格太便宜，而是因为房价太高，使得租金回报率难以达到理想状态。

近年来，在国内货币过度的环境下，资本增长对国内市场的影响开始逐渐显现。归根结底，“民间资金多，投资渠道少”的问题依然存在。但是，就目前的货币金融环境而言，虽然m2增速已逐渐降至个位数水平，甚至达到了近年来m2增速的水平，但考虑到基数问题，它仍然离不开宽松的货币金融扩张环境。因此，从高房价到高租金现象的出现，实际上是长期宽松货币和私人资金规模过大的结果。

由此可见，从高房价延伸到高租金正是资本任性的真实写照。退一步说，如果房地产基金被推入股市，它们可能会立即恢复活力。然而，对于a股市场来说，三年前经历了一场轰轰烈烈的杠杆牛市，用了几年的时间才压制住了杠杆牛市的泡沫。或许，经过三年的经验和教训，监管部门不希望股市重蹈三年前疯牛病的覆辙，房地产基金也不太可能被匆忙推向股市。或许，在实践中，通过房地产这个蓄水池，大量的资本和流动性被锁在里面，然后通过股市的反复波动来压缩过剩的流动性，这可能更有利于经济和金融市场的稳定发展。然而，其结果实际上增加了维持和增加居民财富价值的难度。股票市场基本难以发挥其应有的保值功能。相反，它加速了财富基金流入房地产市场，加速了房地产泡沫的膨胀。

可以看出，由于国内投资渠道狭窄和外汇管制等因素，大量资本无法找到合适的投资出路；然而，在资本发展和增长之后，它往往会产生非常强烈的影响。如何正确、合理地引导资本的流向，降低资本的任意性，可能仍然是目前的一个难题。