蒙格斯智库：房价下跌有利于经济增长？

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专栏简介:《有趣的经济学》是一篇类比国际前沿经济学的论文，由公开发表的芒格斯报告编号。论文通常来自顶级国际学术期刊，如《美国经济评论》(aer)、《计量经济学杂志》(eca)、《政治经济学杂志》(jpe)和《经济学季刊》(qje)。我们希望通过简单易懂的介绍和评论让经济学变得有趣。

介绍

2016年9月发表在国家经济研究局的论文分析了经济增长和房价之间的关系。这项研究的作者包括南加州大学的乔舒亚·艾泽曼、中国香港大学的约恩·金哈拉克和新西兰惠灵顿维多利亚大学的欢政。论文的题目是“房屋估价和经济增长:一些国际证据”。

通过计量分析，研究者发现经济增长与房价上涨之间存在正相关关系，但由于城市的不同特点，房价下跌与经济增长之间的关系是非线性的。有趣的是，尽管房价的大幅下跌伴随着可能导致经济衰退的低水平消费和投资，但它可以促进金融市场和劳动力市场的重组，这有利于经济复苏。此外，在“僵尸贷款”扭曲资本配置、抑制增长的城市，房价的大幅下跌会迫使这些“僵尸公司”退出市场，从而使银行能够提高贷款效率、促进经济增长。不仅如此，房价大幅下跌对经济增长的另一个好处是，它可以提高劳动力流动的效率。破产抵押贷款可以促进劳动力向收入相对较高的行业流动，而房价的大幅下跌是导致破产抵押贷款数量和金额增加的主要因素。从这个意义上说，从长远来看，房价下跌可以促进经济增长。

研究背景

由于房地产业为社会提供了基本的土地和住房需求，房价往往受到区域经济的影响，同时，房价也会对区域经济产生反作用。房价还受到许多其他因素的影响，包括地区特点、政府宏观调控、商人投机因素等。其中，经济增长对房价的影响是巨大的。本文考察了不同国家的经济指标，跟踪了房地产价格的变化，并用一些国际数据定量衡量了地区经济增长与房价的关系。

通过增加家庭的消费能力和企业对新房地产开发的投资，房价的上涨将有助于经济增长。然而，房价的大幅上涨将导致过度投资，这将挤出原本提供给更多生产部门的资金，从而降低经济产出。然而，房价的最终下跌往往发生在信贷条件收紧时，这通常是由担保价值下降、房地产行业就业形势恶化和消费需求恶化造成的。

研究方法

本文在前人利用美国家庭数据估计房价对经济活动影响的基础上，进一步提供了房价与经济增长关系的国际证据。此外，研究人员还记录了住房市场大萧条与经济增长之间的积极关系，这可以通过提高资本配置效率和劳动力流动性来实现。这些发现将为遏制房地产泡沫的政策制定提供理论依据。

研究方法和工具有ols(普通最小二乘法)、iv(工具变量)、2sl(两阶段最小二乘法)等。

数据选择

研究者选择了《经济学人》的房价指数作为房价数据。原始数据包括21个国家，其中中国和新加坡被排除在外，因为它们缺乏贸易和通胀的季度数据。最后，研究者选取了1975年第一季度至2013年第三季度的房价数据，包括经济合作与发展组织(oecd)内外的19个国家。研究人员为这些数据设定了两个衡量标准:房价回报指数hpri，t(房价回报)代表第一个国家在三年时间里的累计房价回报；用prr(房价租金比)表示三年内房价租金比的累计变化。

国家一级的宏观数据来自国际货币基金组织和国际清算银行。研究人员选择了三个因变量:国内生产总值增长率、人均国内生产总值增长率和全要素生产率增长率，还选择了七个控制变量:对数(initialgdp)，即年度国内生产总值的自然对数值，投资(年度总资本形成/年度国内生产总值的自然对数值变化)，失业(年度失业率的自然对数值变化)和通货膨胀(年度消费物价指数的自然对数值变化)。政府支出(政府支出除以国内生产总值)、贸易开放度(名义进出口总额除以名义国内生产总值)和信用指数(私人部门国家信用指数除以国内生产总值)。

最后，研究人员获得了1920个季度的实验数据，数据的细节如下图所示:

图1样本数据的统计

数据处理

1、基线估计(基线估计)

研究人员建立了以下模型来分析经济增长和房价之间的关系:

y代表经济增长率，di和t是衡量房价下降的哑变量(当hpr为负时等于1，否则为0)，λ代表其他解释变量。实际国内生产总值增长率与房价之间的关系通过上述等式的回归得到，如下图所示:

图2实际国内生产总值增长率与房价的关系

2.内生性检验

由于强劲的经济增长往往会带来房价的上涨，为了消除这种影响，研究者采用了工具变量(iv)的方法进行进一步分析，结果如下图所示:

图3内源性测试

3.横截面异质性

基于两阶段最小二乘法，研究者将不同国家的特征纳入模型，并进一步在横截面数据层面分析了房价与经济增长的关系。结果如下:

图4内源性测试

4.改变经济增长的衡量标准(增长的替代衡量标准)

为了进一步检验结果的可靠性，研究人员使用了两种不同的测量方法来计算经济增长率:人均国内生产总值增长率(人均gdp增长率)和全要素生产率增长率(全要素生产率增长率)。结果如下图所示:

图5两种计量方法

5.摘要

通过对数据的处理，研究者得出结论:房价的上涨与以下三个因素有很大关系:gdp增长值、人均GDP增长值和全要素生产率增长值。具体来说，国内生产总值增长了35个基点，人均国内生产总值增长了29个基点，全要素生产率增长了22个基点，这可以使房价分别提高10%左右。国内生产总值增长21个基点，人均国内生产总值增长33个基点，全要素生产率增长18个基点，可以使房价分别下降10%左右。

在一个住房市场的涨跌周期中，房价上涨的平均持续时间为24.1个季度，约为6年；房价下跌的平均持续时间为18.2个季度，约为5年。根据这个研究样本的结果，平均价格每三年上涨17%，平均价格每三年下跌11%。也就是说，如果价格在前六年每三年上涨17%(或每年上涨5.4%)，那么在接下来的五年里，价格每三年就会下跌11%(或每年下跌3.6%)。这种价格上升和下降的循环使得国内生产总值增长约3.8%，人均国内生产总值增长约4.5%。下图显示了不同国家的房价与国内生产总值增长之间的关系:

图6不同国家房价与国内生产总值增长的关系

图7不同国家房价对国内生产总值增长率的贡献率

研究结论

通过计量分析，研究者发现经济增长与房价上涨之间存在正相关关系，但由于城市的不同特点，房价下跌与经济增长之间的关系是非线性的。研究人员发现，如果伴随着银行风险，房价周期将耗费更多的经济资源。在没有银行风险的情况下，房价的大幅下跌与经济增长密切相关。此外，经济增长和房价下跌之间的关系也受到城市法律制度的影响，如果没有按揭保险和个人破产法，这种影响将更加明显。

根据直觉，我们还可以得出结论，房价上涨与经济增长之间存在正相关关系，因为经济增长和房价上涨都可以直接或间接地促进消费和投资。虽然房价的大幅下跌伴随着可能导致经济下滑的低水平消费和投资，但它可以促进金融市场和劳动力市场的重组，有利于经济复苏。可以预计，当房地产市场低迷时，信贷市场将鼓励资本流向收益率更高的投资目标，资本将进入实体经济，推动企业转型升级和核心技术投资，从而促进长期经济增长。此外，在“僵尸贷款”扭曲资本配置、抑制增长的城市，房价的大幅下跌会迫使这些“僵尸公司”退出市场，从而使银行能够提高贷款效率、促进经济增长。不仅如此，房价大幅下跌对经济增长的另一个好处是，它可以提高劳动力流动的效率。破产抵押贷款可以促进劳动力向收入相对较高的行业流动，而房价的大幅下跌是导致破产抵押贷款数量和金额增加的主要因素。从这个意义上说，从长远来看，房价下跌可以促进经济增长。

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