李宇嘉：开发商“抢地”的钱袋子是怎么装满的？

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最近，东莞这个“新一线”城市的土地市场出现了“二手”地块。5月16日，沙田镇的商业用地从拍摄开始到“落锤”用了29秒。此外，它还创造了一项新记录，即在短短10秒内，投标人实际上连续进行了18次投标，将最高限价和最高自持比率推至极高水平，如方形喷水。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1东莞土地市场“第二枪”

最近，东莞这个“新一线”城市的土地市场出现了“二手”地块。5月16日，沙田镇的商业用地从拍摄开始到“落锤”用了29秒。此外，它还创造了一项新记录，即在短短10秒内，投标人实际上连续进行了18次投标，将最高限价和最高自持比率推至极高水平，如方形喷水。

程楠情节也是如此，13日21: 40: 36开始上演。在不到一分钟的时间里，567竞拍了9轮，并达到了上限，而且每5或6秒钟就提高一次价格。在此期间，没有其他投标人投标。21: 47: 11，567进行了第十轮自持投标，到21: 48: 06，567的投标达到了“2.36亿元+100%自持面积”的上限，该地块被拆迁。

东莞的热点城市只是东部二线热点城市复苏的一个缩影。今年4月，新增土地储备中，排名前100位的住房企业的二级土地占49%，创下新高；土地销售金额比例为0.38，为2019年以来最高；二线城市的土地销售收入占全国土地销售总收入的70%以上；白城市土地流转的升水率达到25.1%，达到了近期的高点。

谁这么任性？

谁这么任性？一个是鼎好深圳湾第一开发商彭锐地产，大股东是世界第二大医疗器械制造商迈瑞医疗(300760，诊断股票)的所有者徐航；另一位是今年年初高喊“小心土地”的前四名，在话音未落之前就在当地城市谴责方遒的“上帝保佑”。他所看重的所有地方都必须在半个月前锁上。这里的土地拍卖刚刚下降，贷款、信托、前期融资等等。所有人都来了。

据悉，这位“上帝买”已被主流金融机构列为战略合作专家，各大金融机构都在等着随时给他装满“钱袋”。当钱袋充裕时，粮草(土地收购)就可以进行了！你可以看看百度。自2018年第四季度以来，银行资金充裕。有多少银行与大开发商签署了战略合作协议？

还有一家福建房地产企业，过去一直非常低调，但最近已升级为“上帝购买”序列。公司现金496亿元，综合融资成本连续四年低于6%，不仅在“招投标、拍卖、挂牌”市场频频招牌，还多次收购其他房地产企业的核心资产。最近，他花了近80亿元收购了7个村民(泰和)的项目，他们在深度交易中询问了漩涡。

3.有没有非法资金进入房地产市场？

我记得在4月初，当土地市场开始升温时，有一个很大的争论，就是RRR减赤的资金有否流入物业市场。当时，两篇文章阅读了上万篇文章，这些文章都诞生在两个最著名的房地产研究机构。他们表示，热土市场主要是由于现金流改善和房企预收款增加，而不是融资“增加杠杆”。

然而，当我们发现1-4月份商品房销售增速较去年同期和去年年底有所下降，而房地产企业到位资金增速(8.9%)较第一季度提高了3个百分点，房地产企业百强二线城市4月份达到新高时，我们不得不相信“大江东去”。在4月份金融数据发布后的第三天，银监会发布的第23号文件《房地产去杠杆化》。

纠正非法融资的“老套路”，重新开始。如土地预融资、四证不全融资、精装修影子融资、虚假抵押、非法占用等。随后，对房地产非法“输血”的罚款接踵而至。当“去杠杆化”停顿了一会儿，当房地产市场的转折点出现时，各种各样的资金与机器并行地潜伏着，很容易就推翻了松散的枷锁，混乱依旧。

4房地产市场在两个方面受到基金的青睐

2019年，“资产短缺”已在意料之中，房地产市场受到资金两方面的青睐。首先，房地产市场在东部二线热点城市如苏州、合肥、南京、厦门、东莞等一直处于休眠状态。两年多来，得益于“人口抢夺”、大都市地区和“强省联盟”等多项额外福利。自2017年以来，这些城市一直相对平静，它们的光环属于第二、第三和第四中心线。

第二，顶级住宅企业。他们是房地产市场中偿付能力最强的“大白马”。他们手头也有最“干净”的抵押品，即符合“432”要求的项目(“四证齐全”，30%资金到位，二级资质)。自去年年底以来，各大银行纷纷与其签署各种战略合作协议，并将其纳入贷款“白名单”。

这两类课题受到基金的追捧，因为它们代表了未来房地产市场的增量，也是符合政策导向的有价值的增量。众所周知，大多数利用人口政策放松房地产市场的人都被阻止了。未来，净人口流入和增量城市化将由他们承担。对于房地产，还有比这更好的吗？当房地产红利确定可见时，“快吃快吃”是最好的选择。

5房地产去杠杆化，重新开放

现在，地方政府应该花光每一分钱。自去年底以来，非标准融资适度放松后，各地监管规模不同，导致资金流向房地产。例如，突破监管的“先融后取”战略首次大胆亮相，2018年底放松的信任扮演了“先遣部队”的角色。今年第一季度，房地产信托募集资金增长25.71%，3月份房地产信托融资增长382%。

最近，央行发布了一季度货币政策执行情况报告，其中对房地产市场有一个新的表述:“房地产交易不能创造gdp，但需要大量的货币支持”，这是对房地产过度金融化和泡沫的警惕。央行提到，未来经济将变得“轻”，住房货币化将发生重大变化。与过去相比，较低的货币增长率足以支撑经济运行。

因此，如果房地产资产支持未来的房地产融资，无论是“四证齐全”的土地、明晰的产权证券化、真正的股权融资，还是真正的首套或改良需求，都可以得到金融支持，这是货币政策对房地产市场的“底线”，也是“稳定地价、稳定房价、稳定预期”对金融政策的诉求。其他一切都应该在激烈而复杂的控制之下。

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