同策研究院：2019年公寓八大猜想

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规模扩张是2018年工业企业发展的重要方向之一。从各种品牌公寓的发展趋势来看，许多企业开始在中国二线城市深化培育，并通过城市布局拓展业务领域，实现规模快速增长。

2018年，长期租赁公寓行业经历了规模的快速发展和产品的快速迭代。未来，在大多数企业处理并解决了规模扩张带来的问题后，行业有望迎来从数量到质量的转变，走向精细化、深度化和盈利化的可持续发展。

该行业将不再追求单一维度的规模增长，而是通过规模扩张、产品升级、战略合作和企业融资进一步深化。

以下是通策研究所预测的2019年长期租赁公寓企业和行业的八大趋势。

趋势1:提高产品认知度

2018年，所有主要品牌公寓都加快了产品迭代过程。新产品的发布和原有产品的细化升级，都体现了企业提高公寓产品质量的重要性和作用。

但总的来说，这些产品是不可识别的。由于行业内目标客户重复性高，长期租赁公寓产品同质化问题严重。2019年及以后，公寓产品将不断创新，以满足更多客户的需求，并体现品牌的独特性。

例如，於陵徐汇建立了第一个产品研发基地——於陵实验室，创造了从5平方米、7平方米、13平方米到17平方米的创新公寓类型。价格在1000-3000元之间的租赁市场支付数量级的租金，这样年轻人就可以在他们负担得起的租金范围内充分满足他们的优质生活体验。

趋势2:合理控制规模，调整资产组合

规模扩张是2018年工业企业发展的重要方向之一。从各种品牌公寓的发展趋势来看，许多企业开始在中国二线城市深化培育，并通过城市布局拓展业务领域，实现规模快速增长。

根据一线城市品牌长期租赁公寓的集中度，北京为13.49%，上海为29.86%，深圳为16.47%，广州为11.53%。核心城市长期租赁公寓的集中度已经达到一定水平，市场份额相对较满，竞争压力较大。

2019年，向实力雄厚的二线城市扩张仍是长期租赁公寓企业稳步前进的发展之路。以后，当长期租赁公寓企业扩大到合理规模时，资产调整和利润提高将是企业未来发展的主要方向。

例如eqr。自2006年以来，eqr加大了出售房产的力度，逐渐将重点放在经济繁荣和人口稠密的地区，如波士顿、纽约、华盛顿、南加州、旧金山湾区和西雅图，同时逐渐增加核心市场的布局，直到非核心市场房产被完全剥离，所拥有的房间数量从2000年的227，700间减少到78，300间。

趋势3:深化竞争与合作关系

2018年，为了进一步健康发展，提高核心竞争力，许多品牌公寓选择与外部企业进行战略合作，优化运营管理体系，提升用户体验，巩固资本基础，通过双方资源的深度对接，获得更多的楼盘上市。

2019年，在规模达到合理范围，经营逐步成熟后，企业将深化联动，深化竞争与合作关系(包括三个方面:1资源整合与共享；②效率优化；(3)风险共担)，突出各自优势，从而实现协调良性发展。战略合作体现在区域、产业、资本和运营能力等优势的配置和整合上。

趋势4:持续融资和资金的多样化使用

2018年，随着资本的涌入，长期租赁公寓行业预计将筹集近770亿元。融资方式丰富多样，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业债券发行还是创新的融资方式——资产证券化，都体现了资本市场对长期租赁公寓行业未来发展的认可。

具体来说，770亿资金中的大部分来自房地产企业发行的债务融资，这一趋势将在2019年继续；创业是运营商最重要的融资方式，这一趋势将在2019年继续。此外，2019年融资资金的使用将更加多样化。除了为规模扩张融资外，企业还可能为并购融资。

趋势5:进一步制度化

在快速发展的房屋租赁市场中，随着时间的推移和资金的重视，机构运营将是房屋租赁市场和行业发展的重要方向。

2018年，将有1000亿资金注入机构，这将推动机构向外扩张，进一步占领市场份额。粗略计算，2018年融资规模将超过770亿元，假设房屋扩建成本约为7.5万元/间，未来新增100万套住房。因此，大量的融资将促进机构经营场所的快速扩张，进一步推动行业的变革。

趋势6:规模增加，增长放缓

2019年，仍将有新的参与者进入长期租赁公寓行业，这将带来行业规模的进一步增长。但是，随着一些城市的规模已经基本形成，规模效应逐渐减弱，一些企业的发展目标也与实际发展情况不同，行业规模的绝对值会增加，而增长率会逐渐放缓。

趋势7:住房购置的多样化

在项目扩张的过程中，未来长期租赁公寓行业获得住房的方式和方法将会多样化。在2019年，租房、获得产权、加入、在城市重建村庄、建立合资企业以及与第三方合作都是企业获得住房的新方式。以万科园居为例，园居从当地政府、村集体和其他业主手中收购了废弃的旧厂房、办公楼或住宅楼，并将其改造成长期租赁公寓。

趋势8:行业体系健全

2018年，长期租赁公寓存在诸多管理问题，这对运营商和政府都是一个警示。在品牌公寓的竞争中，产品不断重复，运营能力不断提高，这将积极引导长期租赁公寓行业和房屋租赁市场的发展。除了参与者的不断成长，监管机构还将不断更新和完善相关法律法规，使行业发展更加健康和规范。