同策研究院：5月楼市“小阳春”转“黄梅天”

本篇文章2182字，读完约5分钟

展望市场前景，通策集团首席分析师张宏伟预测，房地产销售可能在短期内于6月和10月出现反弹。

《小羊春》到《黄梅田》

国家统计局发布的最新数据显示，5月份，各地继续落实“一市一策”长效调控机制、城市政策和市政府主体责任，房地产市场继续保持稳定。据初步估计，四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.3%，增速比上个月下降0.3个百分点。其中，北京、广州和深圳分别增长0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。二手房销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上个月下降0.3个百分点。其中，北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下跌0.3%。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.8%，与上月持平；二手房销售价格上涨0.5%，比上个月低0.1个百分点。35个三线城市新增商品房销售价格环比上涨0.8%，环比上涨0.3个百分点；二手房销售价格上涨0.6%，与上月持平。

今年前五个月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，1-4月增速下降0.7个百分点；商品房销售面积5.5518亿平方米，同比下降1.6%，同比下降1.3个百分点。同策集团首席分析师张宏伟表示，5月份的数据显示，楼市的“小羊春”难以维持，在业绩压力下，第四季度房企可能会加大促销力度。(回复关键字“价格”以获得原始数据)

02

许多因素导致房地产市场“降温”

“房地产相关数据有一定程度的下降，可能有三个原因。”通策咨询首席分析师张宏伟表示:“首先，从需求来看，从2016年到2018年上半年，整体市场需求出现一定程度的透支，需求不足的局面正在显现。尽管今年前几个月房地产市场出现了“小阳春”，但整体复苏仍相对乏力，难以保持“小阳春”的趋势。其次，在房地产市场过热之后，特别是个别城市的土地市场，监管当局出台了一些政策。有传言称，监管部门最近对一些征地企业进行了窗口指导，这也产生了一定的“降温”效果。最后，三个四线城市的大部分房地产市场仍在持续调整过程中，这将对全国市场产生更大的影响。”

值得注意的是，根据5月份的月度数据，销售面积同比下降5.5%，进入负增长区间。有人认为这标志着房地产投资增长率的一个拐点。

03

宏观经济分析

根据同策研究所的分析，结合宏观市场环境，我们可以看到，1992年至1993年中国共产党的“十四大”和“三中全会”对社会主义市场经济的顶层设计和改革作出了总体规划。在此期间，实际国内生产总值增长率远远高于潜在的国内生产总值增长率。在科技进步和管理模式转变等因素的推动下，全要素生产率呈现快速增长。2010年后，全要素生产率迅速下降，导致中国潜在gdp增长率持续下降，这种下降趋势在中短期内难以逆转。2019年，中央政府设定的经济增长目标下调至6-6.5%的区间目标。

中国货币政策的法律目标是保持货币稳定，促进经济增长。因此，反映货币增长率的m1增长指数与gdp增长率和柯强指数增长率有很强的相关性。当货币宽松时，国内生产总值增长率和强劲指数上升；当人民币收紧时，gdp增长率和李克强指数将面临下行压力。结合中央政府的调整，预计未来仍将通过适度宽松的货币政策实现“稳定增长”。

中国m1年同比增长率与敏感反映经济形势的柯强指数之间存在很强的相关性，宽松的货币政策能够推动经济复苏。从周期来看，m1同比增速已进入周期波动的底部，预计未来将再次进入上行周期(2019年3-4季度是真正的上升期)。另一方面，2019年中国经济下行压力进一步加大，有必要进一步适度放松政策。m1同比增长率的反弹将推动经济复苏。

在调控期间，住房和城乡建设部明确指出，各地要坚决贯彻落实党中央、国务院的决策部署，始终坚持住而不炒的定位，进一步加强市场监测和分析，及时解决市场运行中的问题，切实落实稳定土地价格、房价和预期的要求，确保房地产市场稳定健康发展。根据同一个政策研究所的分析，"稳定土地价格、稳定住房价格和稳定预期"是当前调控政策的重中之重。在市场下行周期，应稳步小幅调整，以避免市场快速下行导致楼市周期剧烈波动；在市场上行周期中，控制市场复苏，防止非理性复苏，这将影响宏观经济发展和经济结构调整。通过对商品房交易量与经济周期关系的分析，同策研究所认为商品房交易面积增长率与经济周期趋势之间存在滞后关系。通过量化处理，我国商品房交易面积增速比m1增速落后3-5个月。如果从2019年第三季度到2021年上半年，国民经济重启“结构性+杠杆”进程，那么从2019年第四季度到2021年第二季度，房地产市场更有可能处于上升周期。

04

今年第四季度，房企可能会加大促销力度

展望市场前景，通策集团首席分析师张宏伟预测，房地产销售可能在短期内于6月和10月出现反弹。

“在房企半年销售业绩强劲的背景下，6月份的房地产交易量可能会回升。然而，在6月份的“冲刺”之后，加上积累的市场需求不足，市场可能会在第三季度分阶段回调。第四季度之后，在业绩更大的压力下，企业可能会从10月份开始加大促销力度。”张宏伟进一步指出，“从各房企的销售金额和面积比例来看，下半年往往占全年的60%，而第四季度是占比最大的季度。届时，为了冲刺年度业绩，房企可能会在价格上做出一些让步，甚至可能出现新一轮的“价格战”不过，张宏伟也强调，房地产行业持续调整的基本面并没有改变，市场很难看到“仲夏”市场。