同策研究院：旭辉战略性撤退 原来是弃卒保车去这里！

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2018年，徐汇完成年初1400亿元销售目标8.6%，实现合同销售额1520亿元，合同销售面积960万平方米，分别增长46.2%和52%。

2019年3月14日，徐汇控股(集团)有限公司(00884.hk，以下简称“徐汇”)在香港和上海同时召开年度业绩发布会:2018年，徐汇超过8.6%，完成年初设定的1400亿元销售目标。合同销售额1520亿元，合同销售面积960万平方米，分别增长46.2%和52%。利润方面，2018年徐汇核心净利润55.36亿元，同比增长36%，毛利率34.7%，核心净利润13.1%。2019年，徐汇将专注于稳定，目标是实现1900亿元的合同销售额，同比增长25%。公司管理层，包括董事长林忠和总裁蓝鸿震，详细阐述了2018年的经营业绩，并展望了未来的发展目标。

徐辉弃车保护帅帅，退至第一线攻击第二、三线

随着市场结构的变化，徐汇在2019年前倡导的“一二线为主”的投资布局策略已经不能很好地适应新一年市场的变化。去二线、三线城市是徐汇稳步前进的发展之路。

从宏观角度看，同策研究所发现，一线城市受到政府的严格控制，土地供应减少，而征地门槛提高。但是，其增量住房开发已经过了高峰期，未来将转向存量住房市场的开发。客观地说，一线城市不适合大型企业，也不利于其整体业绩的快速增长。然而，三个四层城市，在过去两年里很受欢迎，变得更少货币化，市场热度不如以前。此外，弱势的三线、四线人口流失严重，没有产业支撑。从长期来看，库存风险较高，这不是企业长期发展的最佳选择。另一方面，二线和强势三线城市，随着城市化进程的推进，一线城市产生的溢出需求将通过二线城市和一些强势三线城市表现出来，人口将加速流向二线和三线城市，这将使二线和三线城市成为未来十年城市化的最大受益者。同时，二、三线城市受政策调控的影响比一线城市小，人口和经济发展强劲，市场销售业绩好，市场潜力大。

根据徐汇的年度数据，在徐汇2018年的总销售额中，一线、二线和三线城市的销售额占比分别为13%、65.5%和21.5%，一线和二线城市的销售额占比分别为78.5%。然而，与2017年的97%相比，一线和二线城市的销售比例大幅下降，继续关注一线和二线城市可能导致徐汇发展潜力不足。2018年，徐汇总土地储备面积5500万平方米，价值8000亿元，其中一线、二线和三线城市分别占11%、70%、10%和9%，二线和准二线城市占80%。如果二、三线城市的布局得到加强，徐汇可以在不丧失现有规模的情况下，迅速调整战略，加快发展。

从成本角度来看，土壤储备结构向二、三线城市倾斜将导致土地成本快速下降。事实上，2018年，徐汇利用三、四号线的快速增长，提高了三、四号线的征地比例。2018年，一、二、三四线城市新增土地储备比例分别为48%和52%。与2017年的15%相比，三级四线城市新增土地储备的比例大幅上升，土地成本也大幅下降。2018年的平均底价为每平方米6190元，比2017年低五分之一，成本的降低将在一定程度上扩大空的利润，有利于企业的发展。

综上所述，根据通策研究院以往的战略分析，徐汇应选择下沉投资前沿，关注二线、三线等城市的投资机会，将主战场从原来的一线变为二线、三线，形成以二线、准二线城市为主体、一线、三线城市为补充的战略布局。在今年3月14日召开的2018年业绩发布会上，徐汇还表示，2019年将对现有的城市能源水平选择进行相应调整，这将有效把握土地市场的窗口机遇，把握城市差异化和市场轮换的投资机遇，增加二线、准二线和强三线城市的土地储备，优化土地储备结构，提高项目权益比例，提高利润率。

徐汇力求稳定，需要考虑长期租赁业务

面对众多专注于拓展多元化业务的企业，徐汇目前没有多少多元化业务。目前，徐汇的业务结构以房地产为主，辅以物业服务、商业和长期租赁公寓等多元化业务，并围绕房地产行业拓展业务。

由于徐汇地产的主营业务将向二、三线城市转移，一线城市将成为徐汇经营商业和长期租赁公寓的主战场。长期租赁公寓业务将成为徐汇未来的主要业务之一，在整体业务布局策略中具有一定的权重。然而，徐汇不会追求单纯的规模增长，而是非常重视自身的长期可持续发展。在运营模式上，徐汇长期租赁公寓将采取轻重结合的模式，这不仅可以通过运营赚钱，还可以受益于未来的资产管理。与四线城市相比，这种运营模式更适合一线城市发展，资产价值相对稳定，人口基数大，需求旺盛。2019年，徐汇长期出租公寓业务计划挑战8万套公寓的管理，并开设4万套公寓。

纵观整个房地产行业，很少有公司能够在长期租赁公寓业务中获利。在3月25日的施琅业绩会议上，施琅的长期租赁公寓业务在2018年遭受了近1.9亿英镑的损失。面对徐汇长期出租公寓业务的主营业务定位，徐汇将加大对该项业务的资金投入，因此随着规模的扩大，亏损将逐年增加。未来，能否避免持续亏损，形成稳定的现金流入，是徐汇必须考虑的重大问题。

在业务方面，徐汇将主要集中在一线城市的办公室和一二线城市的业务。在商业布局上，徐汇计划形成一线商业为主，二线住宅为主，三四线城市是商业与住宅合作的模式，以商业带动土地，以住宅开发支持商业发展。事实上，这种商业驱动的土地收购模式已经成为一些品牌房地产企业在三四线城市收购土地的常用手段，可以有效提升公司在三四线城市的投资和议价能力。

在徐汇的规划中，未来整个商业领域的比重将从10%提高到15%，在一两年内从15%提高到20%。未来10年，徐汇将在深入发展销售业务的同时，发展一线城市和部分二线城市的租金收取业务。

到那时，一半的收入和利润将来自开发和销售，另一半将来自租赁。这种模式与香港新鸿基公司的运作模式非常相似。该计划背后是徐汇对未来业务保持可持续现金流收入的长期考虑，这也反映了徐汇希望其发展模式稳定和成熟的愿望。