易宪容：国内一线及二线楼市是什么小阳天？

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过去几天，有媒体报道深圳房地产市场有一个小晴天，然后有媒体报道中国一线和二线城市的房地产市场已经全面复苏。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

对于中国的房地产市场来说，近十年来，市场的任何动荡都会引起媒体的极大关注，有时甚至市场的微小变化都可能引起媒体的极大动荡。是的，在过去的几天里，有媒体报道说深圳的房地产市场有一个小晴天，然后有媒体报道说中国一、二线城市的房地产市场已经完全恢复。

例如，据报道，根据北京市住房建设委员会的数据，3月份有16051套二手房在网上签约，这是自2018年5月以来的最高值。这也是继2017年和2017年4月及2018年5月颁布317号法规后，第三个月售出超过16，000套二手房。

另据报道，风能数据显示，随着房地产调控政策的放松，一线城市的房地产市场交易最近出现反弹，显示出复苏的迹象。3月16日至29日的两周内，北京、上海、广州和深圳的商品房交易量同比增长29.9%。另据报道，截至今年3月29日，一线城市的累计营业额同比增长30.1%，而二手房地产的营业额同比增长31.8%。在房地产市场回暖的同时，这些城市的土地市场也全面回暖。今年以来，一线城市累计交易面积同比增长41.8%，累计交易总价同比增长8.1%。

事实上，自317以来，国内房地产市场的繁荣从未停止过。然而，317之后，它不断地从一线城市蔓延到二线城市、三线城市、四线城市甚至一些小城镇。近年来，全国各城市的房地产市场价格几乎普遍再次上涨，但房价上涨的时间只是一个接一个。正是由于房地产市场的繁荣时期，一线城市的住房销售面积近年来有所下降，甚至迅速下降，但一线城市的住房价格并没有因为住房销售面积的下降而向下调整。也就是说，在317房地产调控政策出台后，一线城市的房地产性质一点也没有改变。

尤其是近几年来，永保一线城市的房价一直在上涨。如果一线城市的房价一直在上涨，这也意味着一线城市的房地产市场近年来没有调整，房屋销售面积的下降只是暂时的。从2018年的情况可以看出，一线城市的住房销售总量占全国总量的20%，但这一比例在2018年下降到了6%。因此，近期一线城市房屋销售面积的增加不是什么大事，也不是一个小晴天，而是在近年来销售面积基数较低的情况下有所增加。但就房价而言，这些报道根本没有提及。事实上，在投机性住房市场中(如果住房销售量急剧下降，而房价没有下降，那么这个房地产市场一定是投机性市场)，如果住房销售面积迅速增加，也就意味着房价也在上涨，否则投资者就不愿意进入这个市场。

当然，根据媒体报道，一线城市住房销售的突然增加是由于住房消费者进入市场。当然，中国一线城市的房地产消费需求与中国的人口结构和计划生育政策有关。在中国目前的人口结构下，许多独生子女通过家庭帮助进入高房价市场，提高了高房价的承受能力，这在很大程度上与计划生育政策有关。尤其是这一代独生子女，受这种精致的利己主义的教育，他们会认为借助家庭力量进入高房价市场更为自然。否则，一线城市的房价就这么高，他们怎么承受得了？第二，目前，中国一线城市不仅是人口净流入的城市，而且对资源的吸纳能力也很强，比如北京，所以很多二线和三线四线城市的孩子被迫在这些城市工作，承受高房价，因为一线城市的就业机会和社会公平总是比其他城市好。然而，四线城市的孩子承受着一线城市的高房价，这将严重损害他们父母的养老保险。

因此，对于一线城市和二线城市的房地产市场来说，不是房地产繁荣再次到来，而是低基数的增长。至于这种高价房销售增长能持续多久，应该相当不确定。因为过高的房价肯定会严重侵蚀那些进入市场购买住房的人的能力。

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