李宇嘉：租金回报率跌跌不休 投资放租还有前景吗？

本篇文章2523字，读完约6分钟

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

1

糟糕，租金收益率跌至三年低点！

当你观察房地产市场时，你应该警惕“可怕的概念”。例如，在某个城市，居民不吃不喝地买一套房子需要20-30年。事实上，任何一个国家的居民都需要几十年的时间才能买到一套房子，而不需要抵押贷款，也不需要走“先上车，后改善”的道路。如果发生这种情况，房地产市场将不会发展，因为每个人都在勒紧裤带存钱。

今天，我将谈谈一个误导性的概念，即租金回报率或租金与销售的比率。在英美国家，这一指标通常用于衡量投资物业租赁时收回投资所需的时间。计算公式为:月租金/所购房屋总价。最近，有两件事让人们开始关注这个指标。首先，研究显示，50个城市的租金同比下降了10%，租金收益率达到了三年来的最低点。其次，北京和深圳都出台了“租金管制”政策。

2

热门城市不值得投资，政府必须“控制租金”

先看看第一个。根据易居研究所和城市房地产网的统计，50个典型城市的租金收益率为2.3%，分别比上个月低3%和10%，创下近三年来的新低(见上)。在50个城市中，排名前5位的是乌鲁木齐(3.6%)、韶关(3.5%)、西宁(3.4%)、银川(3.2%)和哈尔滨(3.2%)。因此，有些人认为在这样的城市里，在一个好的位置买房和收租可能是好的。租金收益率最低的五个城市是厦门(1.2%)、深圳(1.5%)、三亚(1.5%)、福州(1.5%)和青岛(1.6%)(如下)。有些人认为这些城市投资氛围浓厚，房价明显透支，所以他们押注房价上涨，对租金兴趣不大。

看第二个。最近，北京和深圳都出台了“租金管制”政策。北京发布了新版租赁合同示范文本，明确规定“未经双方协商一致，出租人不得在租赁期内单方面增加租金”；根据深圳的规定，如果个人在政府租赁平台上签订合同，租金不高于指导价，那么在2023年底之前，税率将为零。如果合同未在政府租赁平台上签订或租金高于政府指导价，将按现行规定征税，并追溯以前应纳税款。

3

房价太高，租金太低

北京和深圳都在“控制租金”。由于租金不能上涨，公共租赁住房在各地大规模供应，“稳定房价”已上升到战略位置，短期至中期房价不会大幅下跌或上涨。那么，租金收益率还会徘徊在低水平吗？目前，中国一线城市的租金收益率约为1.5%，而国际大城市的租金收益率约为4%。这是否意味着在“住无投机”的背景下，中国大城市的房子已经失去了投资价值？

事实上，几年前，一线和二线重点城市的租金收益率下降到2%左右，不值得投资。近年来，房价上涨明显，租金涨幅跟不上房价涨幅，租金收益率被随意调整到1.5%左右。显然，主要城市的租金收益率已经下降，一方面是因为作为分母的房价正在迅速上涨；另一方面，与国际大都市相比，中国的租金相对较低。为什么这么低？首先，没有租房的习惯；第二，租赁秩序太混乱。

即使在北京、上海和深圳，租房供应的主体也是个人房东和“二房东”。随意增加租金、驱逐房客和其他混乱情况经常发生。此外，儿童无法上公立学校，导致租房意愿低和租房失败。结果，人们倾向于买房，房价迅速上涨，租金回报率下降。为什么租金在2018年年中上涨？原因是长期租赁公寓为房屋提供了更强的体验和更好的秩序。

4

低租金收益率是一个错误的命题

一些媒体认为，我们迟早会与国际标准接轨，大城市的租金收益率将上升到4%左右。那么，房价在下降吗？还是租金上涨？如果房价不能下跌，租金就得上涨。问题是大城市的租金收入比(平均租金/月可支配收入)现在超过了50%，租金负担不起！租金怎么会上涨？近年来，各地大力推广公共租赁住房和人才住房，深圳的城中村没有被拆除。这不仅仅是为了稳定租金吗？

笔者认为，在完全不同的税收结构、公共服务和生活习惯下，比较中外租金收益率无异于以牙还牙。事实上，所谓租金回报率约为1.5%，即你买了一所房子，然后把它租出去的回报率。事实上，现在投入租赁市场的许多房子是几年前甚至十多年前买的。

假设在上海，如果你租的房子是2005年买的，现在的租金回报率是18%；如果你在2010年购买，目前的租金回报率是5.4%，如果你在2015年购买，目前的租金回报率是3.6%。此外，出租供应单位太大，“共享”是趋势，包括“n+1”(客厅出租)。只要环境好，租金收益就很高。此外，一些交通便利的出租公寓很受白领的欢迎，回报率仍然很高。

5

选择好的房子，租金收入还是相当可观的

房价与收入的比率是分等级的。例如，中低收入人群不适用房价收入比，因为他们应该被纳入公共租赁住房的保护范围或选择租房。如果他必须买房子，媒体说房价与吓人的房价收入相比太高是没有意义的；对于中上收入群体来说，房价与收入的比例约为15倍。虽然他们很难买房子，但如果他们选择较小的公寓，选择城市的外围，房价与收入的比例可以降低到10倍以下。对于高收入人群来说，房价与收入的比例约为7倍。

未来，房价上涨的预期将会减弱，一旦房价不涨，或者收入的增长无法抵消成本，租房将是一个普遍的选择。调查显示，90后和00后更喜欢租房，未来在中心城市租房的人口比例将超过40%。此外，“租购并举”是国家战略，租赁秩序会更好。因此，租房的比例肯定会上升，这是热点城市租金回报上升的逻辑。然而，就像价格收入比一样，租金销售比也是分等级的。

对于中低收入的公共租赁住房，租金回报率无法衡量；想在空体面地生活、离工作更近的中等收入人群，不得不租一套小公寓或“分摊租金”，否则他们不得不在城中村或城外租房子；对于高收入的人来说，与租金相比，他们希望获得匹配良好、经验丰富的租赁服务，而这一类别的租金将明显增加。在未来，投资房屋租赁仍然可以获得良好的收入。关键是要知道钱和选择一个好房子。

本文转载自《李房地产札记》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！