黄小鹏：长租公寓从香饽饽到鸡肋的启示

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去年，各种资本进入长期租赁公寓，以便在新的“蓝色海洋”中占有一席之地，但现在却充斥着负面消息。7月9日，万科长期租赁公寓事业部总经理不到两个月前离职的消息得到了证实。此前，该公司的“万村计划”未能达到预期，高级管理层公开表示，很难从长期租房中赚钱。也有一些品牌房地产企业计划剥离长期租赁公寓业务。另据媒体报道，自去年以来，已有16家父母的出租公寓品牌被打死，更多的公司正艰难前行。诸如拖欠业主租金和租金贷款欺诈等问题时有所闻，甚至“不远了”。有些人担心长期出租公寓可能会重复共享自行车的故事。

为什么一度喧嚣、备受追捧的长期租赁公寓市场会突然陷入这样的境地？在这个行业快速而剧烈的起伏中，哪些事情值得人们反思？

长期出租公寓是一项普通业务，预计回报率约为8%。作为一项高风险业务，这种回报率不太可能吸引大量资本。2018年长期租赁公寓的突然爆发是政策激励和过度金融化的结合。

2017年底，有关部门出台政策，鼓励发展长期租赁公寓。其出发点是在“租贷并举”的背景下，通过发展租赁市场来解决住房问题，成为长期租赁公寓市场的助燃剂。普通政策对社会资本有如此大的激励作用，有一些原因。长期以来，中国房地产市场一直受到政策的高度影响，那些沉浸在其中的人，无论是开发商还是房产中介，都对政策极其敏感，害怕错过每一个政策机会已经成为他们的本能。许多开发商不敢相信在过去的十年里，他们在建造和销售房屋上赚了这么多钱。为了采取预防措施，许多开发商一直在寻找新的机会。因此，这项新政策的细节还没有落实，各种资本在房地产市场的热情像火山一样爆发。

其次，房价、房价和租金的不断上涨，使得社会各界都期望继续上涨。进入这一行业的大多数资本都认为，在投资会计中，价格、房价和租金将继续上涨是理所当然的。在这样的环境和心态下，人们大胆地抢第一手房子，因为他们的负债是固定的，他们相信收入会继续扩大，所以他们不太在乎短期的盈亏。许多国家的首都甚至懒得去做会计，而是先抓住轨道。

第三，近年来，经济的金融化和杠杆化催生了一批动机不良的资本。他们习惯于空手套白狼和使用杠杆来完成他们最初的积累。要么是杠杆的“双刃剑”性质没有得到应有的认识，要么是从一开始就为“赢钱进口袋、赔钱逃跑”做好了准备。在这种情况下，一个普通甚至有点困难的企业实际上开始了“金融创新”，租金贷款和证券化相继诞生。

这个行业在一开始没有按照正常的经济规律运作，所以今天发生各种各样的事情并不奇怪。

政策动机和结果大相径庭，这表明有些人还没有摆脱闭门造车的作风。买房和租房都很贵，这是有根本原因的。在不增加供给的情况下，培养一批二房东只会加剧租房问题，一些低收入人群甚至可能被剥夺基本生活条件。长期租赁公寓作为一种商业形式，在一定条件下可以解决一些人的住房问题。例如，城市中机场附近的城中村通过长期出租公寓改善了环境，解决了航空公司和机场等收入相对较高的人群住在附近的需求。在其他特定情况下，这很可能会使人们租房更困难。对于这个行业来说，政策取向应该是促进增量供给，而股市应该尊重市场的自发秩序，严格防范垄断势力的出现，更加警惕大资本的干预，而不是相反。

随着整体经济金融环境的降温，包括长期租赁公寓在内的许多行业已经开始进入问题暴露期，这比继续盲目自大要好得多。我希望市场能尽快恢复秩序，走上良性轨道。然而，目前人们还没有完全总结出他们发展中应该注意的教训。

(作者是《证券时报》记者)