李宇嘉：先行示范 “深莞惠”合作新模式出炉 这个区域火了

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广东住房政策研究中心首席研究员、中山大学银行研究中心高级研究员

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“8.18”之后，深圳的数字上升了两步。能力越大，责任越大，深圳首先需要解决的问题是如何承担起示范的历史责任。近日，深圳市委召开专题会议，重点研究如何将中央政府的“顶层设计”转化为深圳的“施工图”。众所周知，空的限制一直是深圳发展面临的最大问题。

在国家顶层设计中，提出“促进深圳、东莞、惠共同发展”。这不仅是为了解决深圳自身的“高房价”困境，也是为了打造一个深入关晖的大都市圈，促进周边小兄弟的发展，这是一个值得率先示范和中国特色社会主义城市的典范。问题是，类似于深圳-东莞-惠的联系或一体化，它在过去已被呼吁多年，与许多口号和会议，但很少登陆。结果呢？有传言说，规划是有利的，这导致深圳周边成为房地产投机的天堂。

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在深圳的“建筑图纸”中，最引人注目的是高质量的开发和为民生幸福树立标杆。无论是高科技和建设国家科学中心，还是第一次提出的民生幸福“七位一体”标准(“好的教育给年轻人，好的教育给学习，好的照顾病人，好的照顾老人，宜居生活，弱的支持公众”)，都拒绝高房价和高成本。为什么？高房价是创新的大敌，炒房致富，谁还在从事科学研究；由于高房价，包括住房在内的民生设施无法用地。

因此，在哪里突破低成本的空？“一直向东”。在国家顶层设计中，除了“促进深莞惠共同发展”之外，还提出探索和推广深汕合作特区的管理体制和机制。在这里，我们来谈谈神山新区。“恒空”在深山新区的诞生标志着深圳一厢情愿的彻底流产。为什么？

深圳自诞生以来，一直是改革开放、打破陈规、开拓创新的代名词。过去是这样，将来也是这样。因此，深圳需要的不是行政空室，而是机构空室。中国不希望深圳通过像内地一样扩张城市来获得增长。如果你有能力，你就把落后的地方赶走，然后就是神山新区。

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因此，惠州与深汕新区的对接是深圳未来突破的方向。需要注意的是，该区域也是珠江口东岸唯一的低成本空房，也是唯一需要大面积开发的区域。惠州连接深圳和深汕新区，发展强度只有9.2%(建成区/城区)，仅高于珠三角的肇庆。

2018年，在珠江三角洲的九个城市中，惠州售出17.5万台，销售面积1700万平方米，居首位。然而，惠州有483万常住人口，所有的房子都被深圳人买走了。除了毗邻深圳之外，惠州最大的优势在于它的低成本，拥有最大的住宅用地，可利用的土地有2180万公顷，而毗邻深圳的可利用土地只有233万公顷。

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惠州市城市发展总体规划(2019-2035年)明确了“一主三副”的发展模式。惠城、惠阳-大亚湾、仲恺-通湖为市中心，惠东、博罗、龙门为副中心。惠城和惠阳-大亚湾是惠州的配套生活服务区。惠城地产市场瞄准惠州本地市场，惠阳-大亚湾瞄准深圳市场。

事实上，这个地区的房屋供应一直很充足，甚至在2014年成为珠江三角洲的“鬼城”。近年来，面貌发生了变化，二手房开始交易。然而，配套设施跟不上，规划没有落到实处，这种情况需要改善。开发商说，“没有人活着，一切都不匹配”；买主说:“我没有，所以我活不下去。”。今后，这种情况将会改变。

大湾区和先锋示范区已升级为国家战略，广东省也表示支持和全力动员。因此，基于行政边界的gdp成就、税收征管、统一规划等阻碍深莞惠都市圈整合的机制将被打破。未来，在高层协调下，“飞地模式”将推动规划，首先是轨道交通，这是阻碍一体化的瓶颈。在高级管理层的协调下，已经有了突破。

“飞地模式”已在深汕新区实施，并将在未来再次实施，是深惠在税收分担、经济核算和成本分担方面的有益探索。这也是打破行政边界、实现区域经济一体化的最佳途径。大亚湾东部以石化和旅游业为主，而靠近深圳的西部则是生活设施的核心。

目前，知名的有大湾区、深惠一体化、深圳东进等。还没有登陆规划，这个地区是一个彻头彻尾的萧条。在国家领导人的关注和全省的全力支持下，“飞地模式”将会形成，该地区将迎来二次发展的机遇，在深度利益整合和城市化的框架下，形成深度利益的“半小时”生命周期。

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今后，“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的策略将保持不变。深圳也将变得越来越受欢迎和强大，其房价将在很长一段时间内保持高位。对年轻人来说，“住在深圳不容易。”不过，思路是可以改变的，“先上车，再改善”，分享大湾区和第一示范区的红利辐射，跳出深圳，到外围，在惠州大亚湾上车。

相信，深圳余江，周边余江。当你在深圳周边买房子时，你实际上是在分享深圳的红利。没有什么比先上车更重要的了。今天，我将介绍一个项目，即珠江投资兴建的大亚湾西区项目。四季悦城。该项目位于万惠新中心，距深圳平山国家高新区仅3公里。它可以实现平山/淡水/大亚湾中心15分钟的生活圈，是申会一体化和申会城市的前沿阵地。

申会在同一个城市，交通一体化将在大亚湾登陆。该项目拥有三条高速常达港深惠高速公路:惠达高速公路、申会沿海高速公路和深海高速公路；轨道交通2号线，深圳中心区30分钟生活圈:厦深高速铁路平山站、惠州南站；1条快速干线，享受深圳的好处:南平快速干线，40分钟到达深圳福田中心。

广佛都市区，总常住人口2000万，年新房交易总量2500万平方米，广州和佛山各占一半；深惠都市区也有2000万左右的常住人口，而深圳的新房年交易量只有300万平方米，惠州只有1500万平方米，合计1800万。未来，申会将达到广佛同城的水平，在这一地区仍有一个很大的空空间。

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