张平：购房者的苦恼 20年后我们的房子能卖给谁？

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最近，有网友问我，我要把家里所有的积蓄都用来支付一套房的首付(还有20年的房贷要还)。那么，20年后，我现在买的房子还值这么多钱吗？

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

如果像马云说的那样，未来的房价就像白菜价格一样，那么我们家几十年的努力不会白费吧？

事实上，这个购房者反映了许多购房者的愿望，他们害怕如果现在不买房，将来会出现报复性涨价。如果你现在咬紧牙关买房子，你担心你会不小心成为一个接受者，你的家人无法承受如此巨大的损失。

那么，20年后，我们的房子真的值这个价吗？有人愿意为此付出这个代价吗？

在这方面，我们认为，购房者只能在20年后遭受自己手中的坏价格。

首先，中国社会已经是一个老龄化社会。老年人越来越多，但年轻人越来越少。也就是说，90后的人口数量少于70后和80后，00后的人口数量少于90后。即使二胎政策在2016年出台，2017年人口数量略有反弹，然后一直下降。到2019年，出生率从两年前的1700万下降到1100万。

人口红利的减少将导致未来购买需求的急剧下降，这将从以前的买方市场逐渐转变为卖方市场。高房价将合理的回报价值范围与当地居民的收入联系在一起。

其次，中国居民已经将杠杆率提高到了极致。数据显示，房地产占家庭财产的77%，其余23%是金融资产。

同时，数据显示80%的城市家庭有抵押贷款。也就是说，自2015年以来，中国居民开始为全民增加杠杆，而继续增加杠杆的空客房数量有限。今后，房地产应逐步降低杠杆率，消除泡沫，控制风险。努力将房地产泡沫的危害降到最低。

第三，主要购买者是90后，但这一群体中的大多数家庭在前一代中拥有几套空套房。00以后，未来买房的主要力量将是太多的房子不值一文钱。

此时，不要说存量房屋供过于求，新的建筑将源源不断地进入市场，这将增加房地产的压力。

因此，在未来20年，房地产将永远是购房的市场。更重要的是，90后和00后，他们会不习惯留在城市发展，而是在不同的城市寻找生活机会，所以他们倾向于选择租赁市场。

第四，在商品房住了20年后，我还是想以原价给别人买。这种观点本身就有问题。房地产没有贬值吗？

如果房价是投机性的，贬值将被价格上涨所掩盖；如果是回归的自住物业，你还想以更高的价格出售已经住了20年的商品房吗？房子是一个自封的商品，二手老房子绝对不值得任何钱，因为它的生活。

此外，住房和城乡建设部的官员也承认，在中国，商品房的寿命不超过30年，所以如果你在一所房子里住了20年，只剩下几年，你还想高价出售，这合理吗？

第五，房产税将在未来几年内征收，全国房地产联网已于去年完成。一旦征收房产税，房产税将向拥有两处以上房产的家庭征收，这主要始于房产持有过程。

根据外国税率，财产税在1%到3%之间。房产税开征后，投机性房地产投机只能退出市场，国内房价难以上涨。

当然，未来还会建立一个房地产的长期机制，包括未来房地产租赁市场和共有产权房的发展。房地产需求将被分割，商品房需求将大幅减少。

现在很多购房者都担心，如果他们买了房子，房价会下跌，变得越来越不值钱，难道我不是接收者吗？

事实上，如果你现在买房子，成为接管人的可能性非常高。未来房屋价值越来越低是大势所趋，因为人口越来越少，房地产市场趋于饱和，投机性房地产需求将会退出，房地产市场将成为买方市场。

因此，不要说现在买房的人想在20年内以原价出售他们的房产。房地产市场在未来将是一个利基市场，没有市场就有价格是正常的。

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