马光远：楼市松绑释放什么信号？

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周末，关于一些城市放松房地产市场监管的信息层出不穷。有些人说这是误读，而其他人说这真的很放松。媒体一直要求我解释它。说实话，我根本不需要谈论每个城市的政策，我也知道政策发生了什么变化。

作者:著名经济学家马光远

周末，关于一些城市放松房地产市场监管的信息层出不穷。有些人说这是误读，而其他人说这真的很放松。媒体一直要求我解释它。说实话，我根本不需要谈论每个城市的政策，我也知道政策发生了什么变化。

我过去说过，中国房地产政策的最大问题不是政策是否有用，而是政策从未得到遵守。从中国房地产政策的历史轨迹来看，房地产调控政策很少持续两年以上是一个基本事实。因此，每当条例即将生效时，地方政府就会以各种名义放松管制，或者直接发布宽松的政策来试探民意，或者对执行情况视而不见，其程序和策略基本上没有改变。因此，当我看到有人仔细阅读每个城市的政策时，我既感到可爱又感到悲伤。事实上，单词的真正含义是次要的，更重要的是，在这个时候发出一些信号和你想传达什么样的信息是最重要的。

因此，我首先要表达的是，不存在对房地产政策放松的误读。至少在一些目前流言满天飞的城市，这一规定确实放松了，这与语言水平无关。比如，兰州(说实话，兰州要出名的机会真的很少，所以我不想泼冷水人为地降低热度)，这一轮放松管制的始作俑者。尽管媒体一再解释，兰州并没有明显放松，而是在去年8月取消了“强化监管”，监管基本上回到了去年4月的力度。还有人说，兰州只取消了西固区、九州开发区、高平等偏远地区的限购政策，核心地区没有放松。然而，放松是真的。而且，在我看来，兰州核心区和偏远地区的差别不是很大。对于南京、武汉、郑州等地来说，招贤买房子的政策实际上是一种放松，这是事实。

事实上，放松就是放松。然而，放松的事实并没有被认识到，这也是过去每个房地产调控游戏到最关键时刻的特点。过去也是如此。一方面，一些城市绞尽脑汁放松监管。另一方面，如果公众的意见非常积极，他们会尽力解释它没有放松。这在过去也是一个古老的游戏。我一点也不惊讶。面对2017年许多城市实施严格监管后市场迅速降温的事实，仍然过度依赖房地产的地方政府肯定会想办法放松监管。去年，一些媒体也坚定地认为，本轮房地产调控不会虎头蛇尾，但我明确表示，这肯定会虎头蛇尾。在我看来，本轮房地产调控之所以会虎头蛇尾，一个重要原因不是政策不严格，而是太严格，违反了市场的基本规律，无法持续。

例如，这一轮调控政策的特点是限购、限销、限价、限贷、限购，目的很明显，就是要在短期内给市场降温。此外，我一直强调，如果坚持这些政策，它们肯定会影响市场预期，肯定会冷却房地产。正是基于这一逻辑，我在2016年预测，房地产将在2017年发生变化。例如，在限价政策中，一些城市不顾土地价格，规定新房销售价格不得超过2016年10月的价格，导致二手房和一手房的价格剪刀差很大。为了规避政策，开发商要么不开放市场，要么以各种名义收取装修费、停车费、茶费等费用。在一些城市，由于开发商实施限价令，二手房和新房价格上下颠倒，导致疯狂抢房的局面。然而，这些严格的规定只能冻结市场。如果时间越长，对市场的影响就越大，市场不可避免地会暴跌。然而，任何一方都不希望看到价格大幅下跌，因此当效果显现时，它会试图放松监管和控制。

为什么人们总是对房地产政策的微妙变化产生巨大的影响？

这让我回到了我的“塔西佗陷阱”(Tacitus Trap)，即无论中国的房地产政策如何表述，无论政策多么严格，无论房价有多高，集体行动的逻辑是——不再相信政策会持续，不再相信政策真的会抑制房价。在这种对政策一致性投下不信任票的“集体行动逻辑”背后，它反映出政策往往是无效的，而长期机制是在真正的空国家，这让买家无奈而又悲惨的选择。自1998年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策:当房价快速上涨时，它将被抑制；当房价即将下跌时，它将立即得到救助，并会增加更多的水。我从没见过像房地产这样的行业，每年都要吃药，有一阵子是催情药，有一阵子是堕胎药，而且扫黄不像房地产市场的监管那样强烈和频繁！结果，该政策的可信度消失了。

当然，我早就习惯了包括兰州在内的一些城市的胆怯放松。然而，我认为，包括热点城市在内的大规模政策放松，至少将在今年第三季度之后。不管这项政策有多宽松，这都是必须遵守的时间底线。因此，现在这是一些无足轻重的城市的尝试，将来会有更多的城市加入。政策迟早会放松，这意味着当前监管政策本身的可信度仍然非常脆弱，监管的边际效应已经耗尽。要让中国房地产市场健康发展，仅靠几个漂亮的口号或坚定的声明是无法解决的。我们需要真正理解房地产的基本规律，建立一个真正稳定的政策体系，否则，很难跳出“推高”的循环。

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