杨红旭：拐点将至！2018房价走势还乐观吗？

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2018年，抑制房价的主要因素是货币、金融和信贷。即使房地产政策保持稳定，70个城市的整体房价仍将逐月上涨，并由涨转跌！拐点在哪里？

文本|杨红旭

房地产政策是平静的，所以决定2018年房价变化的核心因素将成为资本！

2018年7月，在部分城市逐步规范之后，房地产市场影响因素的变化分为上半年和下半年。

2018年，抑制房价的主要因素是货币、金融和信贷。即使房地产政策保持稳定，70个城市的整体房价仍将逐月上涨，并由涨转跌！拐点在哪里？

每年举行两次会议。然而，年度政府工作报告已经发布，其中包含了2018年房地产政策的信号。

我谈了很多关于房地产的事情。

一.政策亮点

那么，上述言论传达了什么样的政策信号？

分为三类。

？利润空房价

我们启动了新的三年棚改攻关计划，今年开工建设580万套。仍然有许多拆迁户，所以他们买得起房子。

支持居民自谋职业的需求。但是具体的措施呢？抵押贷款会宽松吗？税收会减少吗？

稳定房价

建立和完善长效机制。长期机制的目的是保持房地产市场健康稳定，减少房价波动。

总体而言，2018年房地产政策似乎没有变化，在有利和有利的空.之间的对冲之后，也没有过度监管或放松

那么，在稳定的政策下，房地产怪兽在2018年还能兴风作浪吗？

老阳是中国房地产短周期理论的创始人，以短周期理论和实战闻名。

在影响房地产短期运行的四大驱动因素中，政策和资本是两大关键力量。

以上，房地产政策是平静的，所以决定2018年房价变化的核心因素将成为资本！

货币、金融和信贷是决定性因素。

第二，半场时主角的转换

自2017年下半年以来，老阳在多次演讲中经常使用ppt。

这一轮房地产的短期上行始于2014年9月30日的政策，当时一线城市率先复苏，2015年5月，70个城市的房价环比从下跌转为上涨，此后一直在上涨。然而，一线城市的房价在2017年8月开始下降，并持续下降到现在，并在2018年1月，即2017年1月之前首次下降。

然而，在中国70个城市中，只有12个率先出现了房价小幅下跌，大多数城市仍在上涨。许多朋友更关心他们所有城市的房价趋势。因此，有必要观察2018年国家货币金融信贷的走势。

2018年7月，我指出，在当前的房地产政策转变之后，即一些城市逐步调整和控制之后，房地产市场影响因素的变化分为上半年和下半年。

上半年，决定房价走势的决定性因素是房地产调控政策，包括限购、限贷、限价、限售、商住限制等。上半年，上海和深圳率先于2016年3月25日推出了调控新政，之后20多个城市在2016年9月底至10月份集中实施新政。随后在2017年3月，北京以3月17日为代表推出了新政，前后十几个城市密集推出新政，持续到2017年6月，以廊坊为终点。

在严格控制下，一线城市、一些强势二线城市和大都市地区的房地产市场逐渐降温，其中北京和北京的房价大幅下跌。

下半年，从2017年7月开始，决定大多数城市房价走势的“关键先生”逐渐转向货币、金融和信贷。如果我们展望2018年，货币的权重将继续扩大。尤其是对于那些房价仍在上涨的弱势二、三线四线城市来说，更好的办法是关注货币面，而不是房地产政策。

三，金融大趋势分析

通过两张图片，简要观察国家资本和房地产金融的情况。

M1是狭义货币供应量，它比m2更能反映货币供应量对房地产市场的影响。在本轮房地产上涨期间，自2015年下半年以来，m1增速持续上升，与70个城市房价由跌转涨的速度相当同步。2016年7月，m1增速见顶，也就是货币供应量最宽松的时候；然而，70个城市的房价上涨滞后了两个月，并在9月达到峰值。在那之后，m1的增长率波动并缩小，直到2017年12月。据估计，2018年将继续下滑，并可能在第四季度触底。

银行间拆借利率是反映资金价格的指标，是一个以市场为导向的利率指标。从2015年到2016年，这一指标处于较低水平，即利率水平较低，这是资金宽松的表现。自2016年9月以来，贷款利率持续上升，表明资金已经收紧，2017年下半年处于盘整状态。然而，考虑到美联储在2018年加息的次数，加息次数可能会从3次变为4次，中国的银行间贷款利率在2018年将继续上升。事实上，去年第四季度，在贷款利率处于横向的情况下，中国10年期国债利率明显上升，这证实了利率上行压力较大。

让我们谈谈整个社会的资本，然后看看房地产。首套住房贷款的利率是一个关键指标，也关系到购房者的切身利益。

如图所示，从2014年第四季度到2015年第四季度，中国首笔住房贷款利率持续明显下降，这与房地产市场由跌转升相对应。从2016年到2017年第一季度，利率处于历史低位，最低只有4.5%左右，相当于92%的贴现率，而五年期贷款的基准利率为4.9%，这是全国平均水平，而一线和一些二线城市有15%或10%的贴现率。

然而，自2017年第二季度以来，首笔住房贷款的利率持续上升。在第三和第四季度，它已经超过了4.9%的年度基准利率，即利率已经上升。2018年1月，中国首笔住房贷款的平均利率攀升至5.43%，相当于基准利率的1.11倍！

根据上述社会利率水平，并考虑到美联储加息的加速，2018年首笔住房贷款利率将继续上升。至于第二套住房贷款利率，如果空.上调，利率将会更高

4.拐点在哪里

事实上，自2017年下半年以来，许多首次置业者多少有些盲目:国家是否支持刚刚需要的第一套住房？为什么房价和利率持续上涨？

不能指责商业银行不道德。整个社会的利率都在上升，甚至银行理财产品的收益率都超过了5%。银行向购房者支付4.9%或更低的抵押贷款利率。这不是亏本生意吗？

不要责怪商业银行，而要责怪中央银行？我不能！当美联储继续加息时，中国人民银行也在苦苦挣扎。

看看银监会的脸。2018年1月25日至26日，中国银行业监督管理委员会召开2018年全国银行业监督管理工作会议，为防范和化解金融风险，有效控制宏观杠杆率，进行了一场硬仗。提出十项任务。

同学们，看完以上关于货币、金融、抵押贷款的数据，杨妈的无奈，以及监管者的强力金融监管和对各种非法资金流入房地产的打击，你们对2018年房价走势还能乐观吗？

老阳的判断是:2018年，抑制房价的主要因素是货币、金融和信贷。即使房地产政策保持稳定，70个城市的整体房价仍将逐月上涨，并由涨转跌！拐点在哪里？